Quanto custa a escritura, ITBI e registro de um imóvel de R$ 700 mil em Moema (SP) em 2026

A aquisição de um imóvel com pagamento à vista, envolve assinatura de escritura pública, pagamento do imposto ITBI, e registro da escritura na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. 

Para um imóvel de R$ 700 mil, no Bairro de Moema, São Paulo, no ano de 2026, o gasto com a documentação pode ultrapassar R$ 29 mil.

Neste artigo, você vai entender exatamente quanto custa registrar um imóvel de R$ 700 mil na Cidade de São Paulo, quem paga cada despesa, e como não pagar ITBI a mais para a prefeitura.

Veja abaixo uma simulação realista das despesas com a escritura para aquisição de um imóvel de R$ 700 mil no Bairro de Moema em São Paulo:

• ITBI (Imposto de Transmissão): R$ 21.000

• Registro na matrícula do imóvel no cartório: R$ 3.324,85

• Escritura pública: R$ 5.519,90 

Total dos custos para registrar um imóvel de R$ 700 mil no bairro de Moema São Paulo no ano de 2026: R$ 29.884,75

Esses valores podem variar conforme cada Estado e cada município da localização do imóvel, mas servem como referência.

O que é o registro do imóvel?

É o ato de apresentar a escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis, para o registro e transferência da propriedade do nome do vendedor para o nome do comprador. Ato este previsto no Artigo 1.245 da Lei 10.406 de 2022. 

Enquanto o comprador não registrar a escritura de compra e venda do imóvel ele não se torna dono. E o imóvel fica vulnerável a ser atingido caso o vendedor venha fazer dívidas futuras cobradas em seu nome na justiça.

Portanto, o registro da escritura do imóvel logo após a compra livra o imóvel de responder por futuras dívidas do antigo vendedor.

Quem paga o registro do imóvel?

O comprador tem obrigação de pagar, mas nada impede o vendedor de pagar caso queira.

Isso acontece porque:

• O comprador é quem tem interesse na transferência da propriedade;

• É ele quem precisa regularizar o imóvel em seu nome.

E o ITBI, quem paga?

Na Cidade de São Paulo quem paga o ITBI é o comprador, quando adquire bem imóvel, de acordo com o Artigo 6, inciso I, da Lei Municipal nº 11.154/1991. 

Não encontramos cidade no brasil que desobriga o comprador de pagar o imposto ITBI fora dos casos de isenção, mas sempre consulte a lei Municipal de sua cidade que criou o ITBI, nela saberá quem tem obrigação de pagar o imposto.

Atenção! Como não pagar ITBI a mais para a prefeitura

A prefeitura de São Paulo atribui um valor venal para cada imóvel cadastrado no Município, esse valor serve de referência para fins de cálculo do valor do ITBI na compra de imóvel. 

Por exemplo, se o comprador pagou R$ 700 mil no imóvel o ITBI de 3% tem que ser de R$ 21 mil, mas se a prefeitura diz que o valor venal de imóvel é 1 milhão o ITBI de 3% sobe para R$ 30 mil, e isso foi proibido pela judiciário no Superior Tribunal de Justiça através do RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 – SP.

Então o ITBI deve ser recolhido com base no valor pago no imóvel e não no valor que a prefeitura declarar no valor venal, quando este for maior que o valor de mercado do imóvel. 

Caso o valor do ITBI seja lançado pelo sistema da prefeitura com valor maior do que o comprador deveria pagar, levando em consideração o valor que ele pagou no imóvel, o comprador pode pagar para não atrasar o processo de compra do imóvel, mas depois pode pedir restituição do valor pago a mais.

O pedido pode ser feito direto no site da prefeitura, o processo é gratuito e não precisa de intermediários, veja como fazer o pedido de restituição do ITBI pago a mais clicando aqui.   

Precisa pagar a escritura sempre?

Depende do valor do imóvel e da forma de aquisição:

• Imóvel que custa até 30 vezes o maior salários-mínimos do Brasil não precisa de escritura Pública para a transmissão da propriedade, basta as partes redigirem um contrato particular de compra e venda e levar a registro na matrícula do imóvel que a propriedade passa do nome do vendedor para o nome do comprador. O artigo 108, do Código Civil Brasileiro  autoriza esse procedimento;

• Já imóvel que custa mais de 30 vezes o maior salário-mínimo do Brasil precisará pagar escritura pública quando houver compra de imóvel;  

• Imóvel financiado pelo banco não precisa de escritura, de acordo com o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997. O contrato de financiamento tem força de escritura e pode ser levado a registro na matrícula do imóvel para transmissão da propriedade para o nome do comprador.

Existe desconto no registro do imóvel?

Se a compra do imóvel for por financiamento bancário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e for a primeira aquisição para fins residenciais, haverá desconto de 50% no registro do contrato de financiamento na matrícula do imóvel, de acordo com o artigo 290, da Lei nº 6.015/1973.

O que o Bairro de Moema tem de infraestrutura para quem pretende morar na região?

Moema é um dos bairros mais valorizados da zona sul, com forte demanda imobiliária impulsionada pela localização estratégica e infraestrutura completa. Predominam apartamentos de médio e alto padrão, com boa liquidez e valorização consistente. A proximidade ao Parque Ibirapuera, além do acesso a vias importantes e à Linha 5–Lilás do Metrô de São Paulo, eleva o interesse de compradores e investidores. O bairro oferece ampla rede de comércio, serviços e lazer, tornando-se atrativo tanto para moradia quanto para investimento patrimonial de longo prazo.

Os valores apresentados neste artigo são para o Bairro de Moema em São Paulo no ano de 2026 e para outras localidades podem variar conforme o Estado, cartório e regras locais.