Posso Comprar um Imóvel Sem Escritura?
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa Advogado - OAB-SP 344.423
O Que Significa Comprar um Imóvel Sem Escritura?
Você quer comprar um imóvel, mas o vendedor não possui escritura, nem registro, nem contrato de compra e venda do imóvel, e isso gerou insegurança quanto ao negócio.
Uma das primeiras coisas a verificar nesse caso é se o imóvel é particular, ou seja, “não público”, e se existe registro no Cartório de Registro de Imóveis que individualize o bem com matrícula própria.
Pois pode ser que o imóvel tenha escritura e registro, no entanto, em nome de outra pessoa que um dia já foi proprietária e vendeu para alguém que, na época, não fez escritura nem registrou o imóvel.
Isso fez com que o bem fosse passado para frente várias vezes por contrato de gaveta ou contrato verbal, e hoje esteja na posse do vendedor que afirma ser dono.
Essa situação ocorre muito no Brasil, e existem milhares de imóveis irregulares por causa disso.
Quando uma pessoa possui um imóvel, mas não tem escritura nem registro em seu nome, na realidade ela não é proprietária, mas sim possuidora.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel se transfere, no caso de compra e venda, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O título, nesse caso, é a escritura pública quando o valor do negócio for superior a 30 salários mínimos.
Dessa forma, para fins legais, o proprietário é aquele cujo nome consta na matrícula do imóvel como último dono registrado, mesmo que já tenha vendido o imóvel há muito tempo.
Com isso, sempre que uma pessoa estiver vendendo um imóvel sem ter escritura e registro em seu nome, na verdade ela não está vendendo a propriedade, mas sim cedendo a posse.
Como Saber se é Seguro Comprar um Imóvel Sem Escritura?
A escritura do imóvel é importante, mas ela não oferece segurança jurídica se não tiver sido registrada em nome do comprador.
Dessa forma, antes de se preocupar com a escritura, deve-se buscar informações sobre o registro do imóvel.
Assim, ao comprar um imóvel sem escritura no nome de quem vende, a primeira providência é solicitar a matrícula atualizada do imóvel e verificar em nome de quem ele está registrado.
O segundo passo é buscar informações sobre a pessoa que consta na matrícula como última proprietária, saber se ela está viva e, caso esteja, o ideal é tentar contato para verificar se realmente vendeu o imóvel no passado e se não se opõe ao negócio.
Se não for possível o contato, será necessário tomar outras providências para minimizar possíveis problemas, como verificar há quantos anos o atual vendedor possui a posse do imóvel.
O ideal é que ele comprove posse mansa e pacífica, “ad usucapionem”, por período superior a 15 anos, pois essa é a posse que pode garantir ao possuidor a possibilidade de regularizar o imóvel por meio de procedimento de usucapião.
Também é importante realizar pesquisas, por meio de certidões da Justiça Estadual e Federal, em nome de quem consta como proprietário na matrícula do imóvel, para verificar se existem processos de execução, bem como protestos em cartórios por dívidas.
Além disso, deve-se verificar se o imóvel possui débitos de impostos acumulados.
Esses primeiros cuidados são fundamentais para os próximos passos antes da realização do negócio.
Quais Cuidados Devem Ser Tomados Antes da Compra?
Superada a fase de investigação sobre a pessoa que consta como proprietária do imóvel e sobre a inexistência de dívidas tributárias ou outras dívidas particulares, estando tudo regular, é hora de pesquisar a situação do possuidor vendedor.
É necessário verificar se ele possui processos judiciais ou dívidas protestadas que possam comprometer o negócio, pois existe o risco de o imóvel responder por dívidas do possuidor quando a posse já preenche os requisitos da posse “ad usucapionem”.
As providências e pesquisas necessárias para saber se é viável comprar um imóvel de posse sem escritura e registro em nome do vendedor devem ser realizadas por profissional habilitado, capaz de identificar e eliminar todos os riscos presentes na negociação.
Isso envolve conhecimento especializado e investimento do comprador antes do fechamento do negócio.
Tomando todos os cuidados e eliminando, um a um, os possíveis riscos, é possível comprar um imóvel sem escritura e registro em nome do vendedor.
Um imóvel sem escritura e sem registro em nome do possuidor deve valer, no mínimo, 40% abaixo do valor de mercado, em comparação com um imóvel semelhante devidamente regularizado, devido aos custos que o comprador terá posteriormente para regularizar a documentação.
Conclusão
É possível, sim, comprar um imóvel sem escritura e sem registro em nome do vendedor. Porém, o comprador precisa contar com a assessoria de profissional habilitado, que saiba realizar buscas e análises capazes de reduzir os riscos do negócio.
Outro ponto importante é que o valor da negociação deve ser, no mínimo, 40% inferior ao valor de um imóvel regularizado, pois, caso o comprador decida regularizar a documentação do imóvel futuramente, terá custos com contratação de advogado, pagamento de impostos, taxas e emolumentos cartorários.
Observação:
As informações acima não constituem parecer jurídico nem aconselhamento para compra de imóvel sem escritura. Antes de realizar qualquer negócio dessa natureza, é fundamental consultar um advogado com conhecimento em Direito Imobiliário para análise individual dos riscos envolvidos em cada caso.