COMO É FEITA A COMPRA DE UM IMÓVEL NA PRÁTICA? PASSO A PASSO COMPLETO
Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de muitas pessoas. Porém, quem nunca passou por esse processo pode ter dúvidas sobre como tudo funciona na prática, desde a escolha do imóvel até o registro em cartório.
Neste artigo, você entenderá como funciona a compra de um imóvel passo a passo, incluindo proposta, financiamento bancário, contrato, escritura, registro e transferência da propriedade.
ESCOLHA DO IMÓVEL
O primeiro passo é escolher o imóvel desejado. Atualmente, muitas pessoas realizam essa busca pela internet, utilizando sites de imobiliárias, portais imobiliários e redes sociais.
Nessa fase, é importante analisar:
localização;
valor do imóvel;
estado de conservação;
documentação;
valor do condomínio;
valor do IPTU;
Se aceita financiamento.
Após encontrar o imóvel desejado, normalmente ocorre a visita presencial para verificar pessoalmente as condições da propriedade.
NEGOCIAÇÃO E PROPOSTA DE COMPRA
Depois de escolher o imóvel, começa a fase de negociação entre comprador e vendedor.
Nessa etapa, podem ser discutidos:
valor do imóvel;
forma de pagamento;
valor da entrada;
prazo para financiamento;
prazo para desocupação.
Quando as partes chegam a um acordo, geralmente é apresentada uma proposta de compra.
A proposta pode ser verbal ou escrita, mas o ideal é que seja formalizada por escrito para maior segurança jurídica.
Dependendo do caso, a proposta aceita pode gerar obrigação entre as partes, principalmente quando houver pagamento de sinal ou previsão contratual de multa em caso de desistência.
ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Antes de finalizar a compra, é fundamental analisar a documentação do imóvel e do vendedor.
Essa etapa é extremamente importante para evitar problemas futuros.
Normalmente são analisados:
matrícula atualizada do imóvel;
certidões negativas;
existência de dívidas;
ações judiciais;
penhoras;
hipotecas;
situação do IPTU;
situação do condomínio.
Nos imóveis financiados, o banco também realiza análise documental antes da aprovação do crédito.
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
Quando a compra é realizada por financiamento bancário, o comprador deverá solicitar crédito junto à instituição financeira.
O banco analisará:
renda do comprador;
score de crédito;
capacidade de pagamento;
restrições financeiras;
documentação pessoal.
Além disso, o banco normalmente realiza uma avaliação do imóvel para verificar se o valor está compatível com o mercado.
Caso o financiamento seja aprovado, o banco informará:
valor financiado;
taxa de juros;
prazo do contrato;
valor das parcelas;
condições do financiamento.
Nos financiamentos imobiliários, normalmente é utilizada a alienação fiduciária prevista pela Lei nº 9.514/97.
Isso significa que o imóvel fica vinculado ao banco até a quitação total da dívida.
ASSINATURA DO CONTRATO
Após a aprovação do financiamento e da documentação, ocorre a assinatura do contrato.
Nos financiamentos bancários, o próprio contrato do banco geralmente possui força de escritura pública.
Nesse documento constam:
dados das partes;
valor do imóvel;
forma de pagamento;
prazo do financiamento;
juros;
multas;
obrigações das partes;
cláusulas contratuais.
É importante que o comprador leia atentamente todas as cláusulas antes de assinar.
PAGAMENTO DAS DESPESAS DA COMPRA
Além do valor do imóvel, existem despesas que normalmente fazem parte da compra.
Entre as principais estão:
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
custas cartorárias;
registro do imóvel;
escritura pública, quando necessária;
taxas bancárias;
avaliação do imóvel.
Esses valores podem variar conforme:
cidade;
estado;
valor do imóvel;
modalidade da compra.
Muitas pessoas acabam se preocupando apenas com a entrada e esquecem dessas despesas adicionais.
REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO
Após a assinatura do contrato e o pagamento das despesas, o contrato deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis.
Essa etapa é extremamente importante.
Isso porque a propriedade imobiliária somente é transferida oficialmente com o registro na matrícula do imóvel, conforme previsto no Código Civil.
Enquanto não houver registro, o comprador possui apenas direitos contratuais, mas ainda não é considerado proprietário perante terceiros.
Depois do registro, o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador em caso de compra ávista por escritura pública.
ENTREGA DAS CHAVES
A entrega das chaves pode ocorrer:
após a assinatura do contrato;
após o registro;
após o pagamento integral da entrada;
conforme previsão contratual.
Isso depende do acordo realizado entre as partes.
Nos imóveis financiados, é comum que a entrega aconteça após a assinatura do contrato bancário.
QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO
Nos casos de financiamento imobiliário, o comprador pagará parcelas mensais ao banco até a quitação total da dívida.
Durante esse período, o imóvel normalmente permanece alienado fiduciariamente à instituição financeira.
Após o pagamento integral do financiamento, o banco fornecerá o termo de quitação para baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.
Somente após essa baixa o imóvel ficará totalmente livre da garantia vinculada ao banco.
CUIDADOS IMPORTANTES ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL
Antes de comprar um imóvel, alguns cuidados são essenciais:
analisar toda a documentação;
verificar a situação do vendedor;
conferir possíveis dívidas;
calcular os custos da documentação;
avaliar a capacidade financeira;
ler atentamente o contrato;
evitar pagamentos sem formalização adequada.
Dependendo do caso, o acompanhamento de advogado especializado pode trazer maior segurança jurídica para a negociação.
CONCLUSÃO
A compra de um imóvel envolve diversas etapas importantes, desde a escolha da propriedade até o registro em cartório.
Embora o processo possa parecer burocrático, entender cada fase ajuda o comprador a evitar problemas e tomar decisões com mais segurança.
A análise da documentação, o contrato, o financiamento e o registro do imóvel são etapas fundamentais para garantir uma compra segura e juridicamente válida.
Por isso, antes de fechar negócio, é importante analisar cuidadosamente todos os detalhes envolvidos na negociação imobiliária.
IMPORTANTE;
As informações deste artigo não significam consulta nem orientação jurídica, sempre que for comprar um imóvel procure um profissional habilitado ou um advogado de confiança.