Como comprar seu primeiro imóvel com financiamento bancário.
Como comprar seu primeiro imóvel com financiamento bancário.
O investimento em imóvel é um dos mais seguros para quem pretende firmar raízes em determinada localização.
Nesse artigo falaremos sobre como percorrer o caminho em direção a conquista do primeiro imóvel financiado pelo banco. E quais medidas tomar antes de decidir fazer um financiamento imobiliário.
Financiamento imobiliário: como manter a renda estável para não perder o imóvel.
Quando surge a decisão de comprar um imóvel por financiamento bancário a primeira coisa é analisar o valor de sua renda atual, e a possibilidade de manter o mesmo padrão de renda em caso de troca de emprego, ou mudança de atividade profissional.
Não fazer esse planejamento pode o expor ao risco de eventualmente deixar de pagar o financiamento e correr o risco de perder seu imóvel para um leilão.
Pense nisso, pois quem planeja seus passos têm maiores chances de atingir seus objetivos.
Renda x despesas: como saber se você pode financiar um imóvel
Antes de entrar no financiamento faça uma conta imaginando o futuro da seginte forma:
Faça as contas e chegue em um resultado em que você não feche o mês no vermelho ao pagar suas despesas mensais fixas, incluídas nessa conta as parcelas do futuro financiamento do imóvel.
Considerando ainda nessa conta despesas com alimentação, condomínio, água, luz, telefone, educação dos filhos, saúde, e outras despesas essenciais do dia a dia.
Esse raciocínio e planejamento é importante porque pagando todas as suas despesas fixas, principalmente as despesas que não tem como cortar, precisará sobrar algum valor de sua renda no final do mês.
Isso porque caso aconteça alguma situação de emergência que envolva pagamento de despesas extras temporárias, essa situação não venha prejudicar o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel.
Qual o custo real com a documentação do financiamento do imóvel?
As despesas com a documentação do imóvel do imóvel no financiamento imobiliário são as seguintes:
- Taxas de contrato de financiamento e vistoria do imóvel pagas ao banco;
- Pagamento do imposto ITBI pago à prefeitura da cidade de localização do imóvel;
- Registro do contrato de financiamento no cartório de registro de imóveis.
A soma dessas despesas geralmente variam entre 4,5% a 6% do valor do imóvel. Por exemplo, um apartamento comprado por R$ 400 mil reais paga-se em média R$ 20 mil reais com a documentação.
Existe a possibilidade de incluir o valor das despesas com a documentação no financiamento.
Além das despesas com a documentação para fazer um financiamento tradicional de imóvel o banco exigirá uma entrada mínima de 30% a 50% do valor do imóvel para poder financiar. Exemplo, se o imóvel foi comprado por R$ 400 mil reais e o banco exige 30% de entrada então a entrada é de R$ 120 mil reais e o financiamento será de R$ 280 mil reais.
Dica para não atrasar o financiamento imobiliário.
Após ter feito o financiamento imobiliário é prudente que o comprador se organize e faça um fundo de reserva de aproximadamente 6 vezes o valor de sua renda, aplicando em investimento bancário sem risco como DCBs por exemplo, para em caso perda de renda temporária ter recursos de emergência e não atrasar o pagamento do financiamento do imóvel.
Vale a pena simular financiamento imobiliário antes de comprar um imóvel?
A resposta é sim. Pois, ao decidir financiar um imóvel o primeiro passo é fazer uma simulação de financiamento, nela você saberá se sua renda é suficiente para financiar o imóvel que pretende comprar.
A simulação mostra o valor necessário que o banco exige de entrada no financiamento e o valor das prestações mensais que você pagará.
Se precisar financiar a documentação coloque o valor do imóvel acrescido de 5% de seu valor para que se calcule o valor das prestações mensais e o valor necessário da entrada. A documentação vai custar em média 5% do valor do imóvel.
No final deste artigo você encontrará link para fazer uma simulação de financiamento imobiliário.
Caso a simulação demonstrar que dá para você financiar o imóvel, vá até o banco de sua preferência falar com um gerente de financiamento imobiliário para pegar uma pré-aprovação de financiamento de imóvel, isso te dará tranquilidade para fechar um bom negócio nos próximos passos.
Como pesquisar imóveis em portais e escolher o melhor antes da visita
Com o financiamento pré-aprovado pesquise nos portais imobiliários os valores dos imóveis à venda dentro do valor que sua pré-aprovação de financiamento comporta.
Exemplos de portais de imóveis de longo tempo de existência no mercado imobiliário:
Zap imóveis, Imovelweb, Vivareal.
Esses portais são encontrados facilmente no Google basta digitar seu nome na barra de pesquisa. No portal escreva o nome do bairro onde pretende selecionar imóveis à venda para visitá-los.
Quando achar o imóvel que fique dentro das suas condições clique em agendar visita, em pouco tempo o corretor de imóveis da imobiliária que anunciou o imóvel naquele portal entrará em contato, aí você diz que quer agendar uma visita no imóvel, a visita é gratuita e sem compromisso.
O ideal é visitar pelo menos uns 6 imóveis antes de decidir escolher um para fechar negócio.
Como fazer uma proposta de compra de imóvel do jeito certo.
Ao visitar o imóvel e decidir por comprar, você precisa fazer uma proposta por escrito com intenção de compra, coloque o valor que oferece no imóvel assina em duas vias e pede para a imobiliária encaminhar para o vendedor, que analisará e se aceitar a proposta deverá assinar uma das vias e devolver para o comprador.
Imóvel anunciado em imobiliária para a venda algumas vezes pode estar com o valor muito acima do valor real de mercado, devido a taxa de corretagem de 6% que o vendedor por vezes tenta empurrar para o comprador pagar. Geralmente o vendedor embute a taxa no preço de venda do imóvel.
Para fazer um bom negócio na hora de comprar um imóvel a proposta de compra deve ser feita com valor 10% abaixo do valor pedido pelo vendedor. Negocie e tente no mínimo um desconto de 6%, que é exatamente o valor da taxa de corretagem que o vendedor quer que você pague para a imobiliária após o fechamento do negócio.
A proposta de compra do imóvel assinada pelo comprador e pelo vendedor fecha o compromisso de assinar um contrato de promessa de compra e venda do imóvel na imobiliária e serve para que o vendedor não venda o imóvel para outra pessoa após assinada.
Assinatura do contrato de promessa de compra e venda: como funciona na imobiliária?
Após o aceite da proposta de compra do imóvel pelo vendedor o próximo passo é assinar o compromisso de promessa de compra e venda do imóvel na imobiliária, a assinatura deste contrato vincula as partes ao negócio e gera multas em caso de descumprimento.
Em regra o comprador dá um sinal de 10% do valor do imóvel ao vendedor, esse sinal serve de multa em caso de desistência do negócio por qualquer das partes.
Caso o vendedor desista de vender o imóvel após assinado o contrato ele deverá devolver o valor em dobro recebido de sinal, e caso a desistência seja por parte do comprador ele perderá o valor de 10% de sinal dado ao vendedor.
Após assinado o contrato de promessa de compra e venda, a imobiliária deve orientar o comprador a pedir as certidões que comprovem que o vendedor não tem em seu nome protestos por dívidas, processos e execuções que envolva o imóvel como garantia de pagamento de dívidas nas justiças estaduais, federais, e do trabalho, da localização do imóvel e do domicílio do vendedor.
Caso o imóvel se localize em um Estado e o vendedor tenha domicílio em outro Estado o pedido de certidões deve ser feito nos dois Estados. Esse cuidado é muito importante para não correr riscos de ter que devolver o imóvel para a justiça em caso de cobrança de dívidas em nome do vendedor.
Precisa também pedir certidões que verifiquem a situação jurídica do imóvel referente a ônus reais na matrícula do imóvel, dívidas de impostos, multas, e taxas atrasadas de condomínio.
Deve-se pedir certidão de matrícula vintenária do imóvel para verificar se sobre o mesmo não pesa algum ônus como hipoteca, penhora, bloqueio judicial, cláusula de inalienabilidade, usufruto entre outras situações que inviabilizam a compra do imóvel.
Pedir também certidões para verificar se o imóvel não tem dívidas de impostos atrasados ou multas junto à prefeitura, ao Estado e à União. Se o imóvel pertencer a condomínio precisa pedir a certidão de quitação do condomínio junto ao síndico.
Para que a compra do imóvel seja segura não pode haver problemas de dívidas em nome do vendedor que o deixe insolvente com a venda do imóvel, mesmo que não haja processos em seu nome.
Pois, caso ele deixe de honrar seus compromissos devido a lapidação de seu patrimônio, os seus credores podem alegar que ele fez de propósito para não pagar suas dívidas.
E quem compra imóvel de vendedor com dívidas acima do valor do imóvel corre risco de ter que devolver o imóvel para o patrimônio do vendedor para ele pagar suas dívidas.
Como dar entrada no financiamento de imóvel no banco: documentos necessários
Após o levantamento da situação jurídica do vendedor e do imóvel é hora de ir ao banco levar a documentação do comprador, do vendedor, e do imóvel, para que seja dado início ao processo de financiamento do imóvel.
Em princípio, para dar início ao processo de financiamento imobiliário o comprador deve saber que seu financiamento está pré-aprovado pelo banco.
Os documentos para o banco dar início são a matrícula atualizada com inteiro teor de informações sobre o histórico do imóvel com negativa de ônus reais, comprovante de renda do comprador, última declaração do imposto de renda e cópia de documentos pessoais do comprador e do vendedor.
Como funciona a vistoria do imóvel pela Caixa Econômica Federal
Após dar entrada no financiamento o imóvel passará por uma vistoria feita por engenheiro ou arquiteto do banco, para avaliar o preço de mercado do imóvel, a segurança estrutural e a condição de habitabilidade, estando tudo certo o engenheiro emite laudo de aprovação para prosseguir o financiamento do imóvel.
Assinatura do contrato de financiamento imobiliário: como funciona no banco
Estando tudo certo com a documentação do vendedor, do comprador, do imóvel, e liberado o laudo de aprovação da vistoria pelo engenheiro, o banco chamará as partes para assinatura do contrato de financiamento.
Com as assinaturas finalizadas o contrato de financiamento deve ir para o cartório de registro de imóveis no prazo máximo de 30 dias para ser registrado e após a propriedade fiduciária estiver registrada no nome do banco o vendedor receberá o valor correspondente à venda do imóvel.
Faça uma simulação de financiamento imobiliário neste link aqui: Caixa Econômica Federal
Acesse os portais de imóveis abaixo para sua pesquisa de imóvel:
IMPORTANTE:
As informações deste artigo não representam consulta ou orientação jurídica, consulte sempre um profissional habilitado ou um advogado de sua confiança sempre que for comprar um imóvel.