Como Saber se Posso Financiar um Imóvel: Guia Completo para Aprovação do Financiamento
Escrito por:
Davi Jacyntho Barbosa Advogado - OAB-SP 344.423
O imóvel próprio é talvez o sonho número um na vida de qualquer pessoa que chegou à vida adulta e precisa sair da casa dos pais, ou da pessoa que está pensando em se casar ou constituir família.
Mas, quando se pensa em comprar um imóvel, logo vem a preocupação: é um bem muito caro e, muitas vezes, não dá para comprar à vista.
Aí muitos pensam: preciso fazer um financiamento imobiliário. Mas esse também é complicado, fica muito caro e tem gente que odeia pagar juros.
Eu mesmo sou um deles.
Mas, como o assunto aqui é como saber se posso financiar um imóvel, vamos lá, pois tenho um pouco de conhecimento que pode lhe ajudar.
Quanto Preciso Ganhar para Financiar um Imóvel? Entenda a Relação Entre Renda, Valor do Imóvel e Entrada
Quando se pensa em financiar um imóvel, a primeira coisa é verificar quanto custa um imóvel na região onde pretende comprar.
A segunda coisa é verificar o valor de sua renda.
Feito isso, a terceira coisa é ter um valor de reserva ou uma poupança de aproximadamente 40% do valor do imóvel que você pretende comprar.
Isso porque, só de entrada no financiamento, você vai ter que desembolsar por volta de 30% do valor do imóvel, mais uns 6% com a documentação do financiamento, que envolve contrato, imposto ITBI e registro no cartório.
Com esses dados preliminares em ordem, você agora precisa se preocupar com o valor da parcela mensal do financiamento.
É importante verificar se sua renda vai conseguir pagar a parcela mensal usando apenas 30% dela, pois esse é um cuidado importante que o banco toma ao aprovar um financiamento imobiliário.
Para você saber se sua renda e o valor que tem para dar de entrada são suficientes para ter o financiamento aprovado, você precisa fazer algumas simulações de financiamento nos aplicativos dos bancos.
Na simulação, você terá um parâmetro de como seria seu financiamento, se o valor da entrada atinge 30%, quantos anos terá para pagar, o valor dos juros e o valor das parcelas.
No entanto, a simulação é apenas um parâmetro, pois, de qualquer forma, para ter um financiamento aprovado, você terá que se submeter a uma avaliação real de aprovação pelo banco de sua escolha.
Decidi Comprar um Imóvel Financiado: Primeiros Passos Para Conseguir Aprovação no Banco
Quando decidir que vai comprar um imóvel por financiamento, o primeiro passo é pesquisar muito pela internet nos sites de venda de imóveis, como: Zap Imóveis, Viva Real e Imovelweb, para verificar como estão os valores dos imóveis.
Ao ter certeza da intenção de comprar um dos imóveis que pesquisou, não perca tempo em visitar o imóvel antes de ir pessoalmente ao banco de sua preferência para obter a pré-aprovação do financiamento do imóvel que pretende comprar.
Isso porque, na hora de visitar um imóvel e fazer uma proposta de compra, você precisa ter certeza de que vai conseguir financiar o imóvel.
Pois, se você fizer uma proposta de compra de imóvel e, na hora de fazer o financiamento, não conseguir aprovação, corre o risco de ter que pagar multa por quebra de contrato com o vendedor, e geralmente o valor da multa gira em torno de 10% do valor do imóvel.
Então, obtenha primeiramente uma pré-aprovação de financiamento antes de fechar negócio na compra do imóvel.
Deixe claro ao gerente do banco que, caso volte ao banco para fazer o financiamento, os dados passados que pré-aprovaram o financiamento não poderão ser recusados, devido ao risco de ter que pagar multa para o vendedor em caso de reprovação do financiamento.
Como Funciona o Fechamento da Compra de um Imóvel Pela Imobiliária? Entenda o Processo Até a Entrega das Chaves
Estando a questão do financiamento no banco bem resolvida com o gerente, você pode começar a marcar visitas aos imóveis que pretende comprar.
O ideal é comprar em uma imobiliária com tradição e que tenha assessoria jurídica de advogado especializado em analisar documentação do vendedor e do imóvel quando existir compra e venda de imóvel.
Se a imobiliária for preparada, com jurídico especializado, você consegue economizar com assessoria de advogado particular de sua parte. Mas isso é opção sua e, se sentir inseguro, é melhor pagar seu advogado de confiança para verificar a documentação do vendedor e do imóvel antes de assinar o financiamento.
Na imobiliária, a compra do imóvel funciona da seguinte forma: você visita o imóvel e, se gostar, não demonstre muito entusiasmo para o vendedor, pois isso pode influenciar na proposta de compra.
Despeça-se e volte para a imobiliária. Caso tenha certeza de que quer comprar o imóvel visitado, faça uma proposta por escrito e peça para o corretor encaminhá-la ao proprietário, exigindo a resposta também por escrito.
O valor da proposta fica a seu critério, mas eu não reduziria o valor do imóvel em mais de 10%, porque a chance de ser recusada é grande.
Se o vendedor retornar a proposta com aceite, o próximo passo é a imobiliária organizar dia e hora para a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda entre comprador e vendedor.
Na assinatura desse contrato, é prudente colocar cláusula de pagamento de multa em caso de desistência da venda por parte do vendedor, assim como pagamento de multa por parte do comprador caso desista da compra, seja por motivo espontâneo ou por ter o financiamento recusado pelo banco.
Após o contrato de promessa de compra e venda ser assinado, a imobiliária deve providenciar todas as diligências com pedidos de certidões em nome do vendedor e do imóvel para verificar se não existe causa que impeça a venda segura do imóvel.
Essas certidões, ao meu ver, devem ser pagas pelo vendedor, pois servem como filtro antecipando sua boa-fé. Afinal, se ele souber que não existe nenhum motivo em seu nome ou relacionado ao imóvel que impeça a venda, com certeza providenciará a documentação.
Por outro lado, se o comprador gastar com a pesquisa das certidões e, no final, existirem problemas que inviabilizem a venda, ele pode ficar no prejuízo.
No entanto, se o vendedor não se disponibilizar a pagar os custos das certidões, só resta ao comprador pagar, pois é muito arriscado comprar o imóvel sem a pesquisa. Ou então combinar com o vendedor para que ele pague e, se tudo estiver certo, o comprador faça o reembolso depois.
Quando as certidões estiverem nas mãos do jurídico da imobiliária e forem aprovadas, é hora de acelerar o financiamento no banco.
Leve as documentações exigidas e aguarde o dia e horário para assinatura do contrato de financiamento.
No dia da assinatura do contrato no banco, o comprador tem que pagar as tarifas bancárias ainda não pagas e também o imposto ITBI antes de assinar o contrato.
Assinado o contrato pelas partes, é hora de mandar o contrato de financiamento para o cartório de registro de imóveis. O comprador precisa providenciar o registro no prazo estipulado pelo banco.
Após o registro, o banco deposita na conta do vendedor o valor do imóvel e, nesse dia, o vendedor precisa entregar as chaves do imóvel ao comprador, finalizando o negócio.
CONCLUSÃO
A compra de um imóvel por financiamento bancário exige muito estudo, pesquisa, cuidados e decisão.
Ao ser prudente desde o momento em que se pensa em comprar um imóvel, passando por todas as etapas descritas neste artigo, isso ajudará a evitar dor de cabeça e riscos de prejuízos futuros.
No entanto, sempre procure o máximo de informação possível, pois quanto mais informação, menor o risco em uma transação imobiliária.
IMPORTANTE: este artigo não é consulta jurídica. Assim, ao decidir pela compra de um imóvel, sempre procure um profissional habilitado para lhe orientar antes de tomar qualquer decisão.