Comprei um Imóvel e Não Registrei: Quais os Riscos Financeiros e Jurídicos?

Comprar imóvel representa conquistas financeiras.

Porém, um erro muito comum coloca o comprador em risco: acreditar que apenas a escritura pública garante a propriedade do imóvel.

Segundo o artigo 1.227, da Lei 10.406 de 2002,  os direitos reais sobre imóveis transmitidos por escritura de compra e venda, só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

O direito real significa se tornar proprietário do imóvel, poder vendê-lo, proteger e retomar das mãos de quem o possua injustamente. 

Na prática, se não registrar a escritura, o vendedor continua aparecendo como dono do imóvel para fins legais, o que traz insegurança jurídica e pode gerar enormes prejuízos financeiros, problemas judiciais, dificuldades para vender o imóvel e até risco de perda da propriedade.

Neste artigo, você vai entender o que diz a Lei de Registros Públicos, quais são os riscos de não registrar um imóvel e por que o registro é uma das etapas mais importantes da compra imobiliária.

O Que é o Registro do Imóvel?

Registro do imóvel é o procedimento que oficializa a transferência da propriedade do nome do vendedor para o nome do comprador.

Muitas pessoas confundem escritura com registro, mas existe uma diferença extremamente importante entre eles:

A escritura Pública é obrigatória por lei?

A escritura pública funciona como um contrato de compra e venda de imóvel que formaliza o acordo entre comprador e vendedor perante o cartório que a lavrou. A lei obriga o uso da escritura pública sempre que o valor do imóvel ultrapassar 30 salários-mínimos.

O artigo 108 do Código Civil diz que a validade dos negócios jurídicos que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo do País, exemplo: compra e venda de imóvel, precisa ser feito por escritura pública.

A escritura comprova:

• compra e venda;

• valor negociado;

• forma de pagamento;

• manifestação de vontade das partes.

Porém, a escritura sozinha não transfere a propriedade.

Registro do Imóvel

O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador na matrícula do imóvel como explicado acima.

Sem o registro o imóvel continua pertencendo ao antigo proprietário, que se agir de má-fé pode até vender o imóvel novamente para outro comprador, que se comprar de boa-fé e registrar o imóvel primeiro, se tornará proprietário do imóvel perante a lei, fazendo com que o primeiro comprador perca seu investimento.

A Lei de Registros Públicos estabelece que os atos de transmissão de imóveis devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis para produzirem efeitos perante terceiros.

Em exemplo de efeitos perante terceiros é quando um comprador compra um imóvel vendido por um falso dono. 

Nesse caso o verdadeiro dono do imóvel não corre nenhum risco de perder seu imóvel envolvido em fraude, pois seus direitos reais o protege por meio do princípio da publicidade que torna público quem é o verdadeiro dono. 

E quem compra um imóvel tem obrigação de ir atrás da informação para saber quem é o verdadeiro dono, por meio de pedido de certidão de matrícula atualizada do imóvel, sob pena de perder seu investimento. 

O Que Diz a Lei de Registros Públicos?

A Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, organiza o funcionamento dos registros imobiliários no Brasil.

Ela determina que:

O Registro Dá Publicidade e Segurança Jurídica.

O sistema registral existe para:

• dar segurança às negociações;

• evitar fraudes;

• tornar públicas as informações do imóvel;

• garantir quem é o verdadeiro proprietário.

A matrícula do imóvel funciona como uma “certidão de nascimento” do bem.

Nela ficam registrados:

• proprietários;

• vendas;

• hipotecas;

• penhoras;

• usufrutos;

• averbações;

• bloqueios judiciais;

• alterações do imóvel.

Quais os Riscos de Não Registrar um Imóvel?

Os riscos podem ser muito maiores do que muitas pessoas imaginam.

O Comprador Pode Perder o Imóvel?

Esse é o principal risco.

Enquanto o imóvel não for registrado:

• o vendedor ainda aparece como proprietário;

• o bem pode responder por dívidas do antigo dono;

• credores podem tentar penhorar o imóvel;

• o imóvel pode entrar em inventário se o vendedor morrer.

Em muitos casos, o comprador já pagou integralmente pelo imóvel, mas ainda corre riscos jurídicos porque deixou de registrar a compra.

Penhora por Dívidas do Vendedor.

Imagine a seguinte situação:

• o comprador faz a escritura;

• paga pelo imóvel;

• mas demora anos para registrar.

Nesse período, o vendedor:

• é processado;

• acumula dívidas;

• sofre execução judicial.

Como o imóvel ainda consta em nome dele na matrícula, o bem pode sofrer:

• penhora;

• indisponibilidade;

• bloqueio judicial.

•  

Isso pode gerar disputas judiciais demoradas e altos custos advocatícios.

Problemas em Caso de Falecimento do Vendedor

Outro problema grave acontece quando o vendedor falece antes do registro.

Sem o registro concluído:

• o imóvel ainda integra o patrimônio do falecido;

• os herdeiros podem contestar a venda;

• o comprador pode precisar entrar na Justiça;

• o imóvel pode ser incluído no inventário.

Dependendo da situação, o processo pode durar anos.

Dificuldade Para Vender o Imóvel

Um imóvel sem registro pode gerar desconfiança no mercado.

O Novo Comprador Pode Desistir

Muitas pessoas evitam imóveis com documentação incompleta por medo de problemas futuros.

Isso reduz:

• valor de mercado;

• liquidez;

• velocidade de venda.

Bancos Podem Negar Financiamento

Instituições financeiras normalmente exigem:

• matrícula atualizada;

• cadeia registral regular;

• propriedade formalmente registrada.

Sem isso, o financiamento imobiliário pode ser recusado.

Isso diminui drasticamente o número de possíveis compradores.

A Matrícula do Imóvel é Fundamental

A matrícula reúne todo o histórico jurídico do imóvel.

Antes de comprar um imóvel, é essencial solicitar:

• certidão de matrícula atualizada;

• certidão de ônus reais;

• análise das averbações existentes.

O Que Verificar na Matrícula?

Proprietário atual

Confirmar se quem vende realmente é o dono do imóvel.

Existência de penhoras

Verificar se há:

• execuções;

• bloqueios;

• indisponibilidades;

• hipotecas.

Alterações do imóvel

Construções e ampliações precisam estar regularizadas.

Como Fazer o Registro do Imóvel?

Passo 1 — Lavrar a Escritura

A escritura pública é feita no tabelionato de notas.

Passo 2 — Pagar o ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis geralmente é exigido no momento de assinar a escritura no Tabelião.

Passo 3 — Levar ao Cartório de Registro de Imóveis

A escritura deve ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Somente após o registro:

• a propriedade é transferida para o nome do comprador;

• Assim o comprador passa a ser dono perante a lei.

Vale a Pena Economizar e Não Registrar?

Na prática, essa “economia” pode sair extremamente cara.

Os riscos incluem:

• perda do imóvel;

• penhoras;

• ações judiciais;

• disputas com herdeiros;

• dificuldade de venda;

• impossibilidade de financiamento.

O registro imobiliário existe justamente para proteger o patrimônio do comprador.

Conclusão

Comprar um imóvel sem registrar a aquisição é um dos erros mais perigosos no mercado imobiliário.

A escritura pública é importante, mas ela não substitui o registro na matrícula do imóvel.

Quem deixa de registrar corre riscos financeiros e jurídicos que podem gerar grandes prejuízos no futuro.

Por isso, antes de considerar a compra concluída, confirme se o imóvel realmente foi registrado em seu nome na matrícula atualizada.

Aviso Importante:

Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e educativa, não substituindo consulta jurídica individualizada, antes de comprar um imóvel procure sempre um advogado de sua confiança para orientá-lo evitando assim prejuízos indesejáveis.