Custo da Documentação para financiar apartamento de R$ 700 mil no Alto da Boa Vista (2026)
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa Advogado - OAB-SP 344.423
Imagem ilustrativa
O Alto da Boa Vista é um dos bairros residenciais mais valorizados da zona sul de São Paulo, conhecido pela combinação entre ruas arborizadas, infraestrutura completa e excelente mobilidade urbana.
A região possui fácil acesso às avenidas Santo Amaro, Washington Luís e Vereador José Diniz, além da proximidade com estações da Linha 5-Lilás do metrô, fatores que aumentam a valorização imobiliária e tornam o bairro atrativo para moradia e investimento.
Por isso, quem pretende financiar um apartamento no Alto da Boa Vista em 2026 precisa entender que o custo da compra vai muito além da entrada e das parcelas do banco. Existem despesas obrigatórias com contrato bancário, ITBI e registro do financiamento no cartório, que podem ultrapassar dezenas de milhares de reais dependendo do valor financiado.
Quanto custa financiar um apartamento de R$ 700 mil no Alto da Boa Vista em 2026?
Neste exemplo será considerada uma compra financiada pela Caixa Econômica Federal com entrada de 30%.
Simulação utilizada
Valor do imóvel:
R$ 700.000,00
Entrada de 30%:
R$ 210.000,00
Valor financiado:
R$ 490.000,00
Quais são os custos da documentação no financiamento imobiliário?
No financiamento bancário existem 3 despesas principais obrigatórias:
- Taxa do contrato de financiamento
- Pagamento do ITBI
- Registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis
Importante:
No financiamento imobiliário não há necessidade de escritura pública, pois o próprio contrato bancário possui força de escritura pública, conforme o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997.
1. Custos do contrato de financiamento imobiliário
A Caixa Econômica Federal normalmente cobra:
- aproximadamente 1,5% sobre o valor financiado quando há utilização do FGTS;
- ou uma taxa administrativa menor quando não há utilização do FGTS.
Quanto fica no imóvel de R$ 700 mil?
Como o financiamento neste exemplo será de R$ 490 mil:
- 1,5% sobre R$ 490.000,00 = R$ 7.350,00
Total da taxa do contrato de financiamento:
R$ 7.350,00
2. Custos com o ITBI em São Paulo
O ITBI no município de São Paulo normalmente é de 3% sobre o valor do imóvel ou sobre o valor venal, prevalecendo o maior valor.
Porém, existe um benefício importante no financiamento imobiliário:
Parte do valor financiado pode recolher ITBI com alíquota reduzida de 0,5%, dentro do limite legal aplicado pelo município.
Como fica o cálculo do ITBI neste exemplo?
Sobre a entrada de R$ 210 mil:
3% = R$ 6.300,00
Parte financiada com desconto:
R$ 120.968,00 × 0,5% = R$ 604,84
Restante financiado:
R$ 369.032,00 × 3% =
R$ 11.070,96
Total do ITBI:
R$ 17.975,80
3. Custos do registro do contrato no cartório
O contrato de financiamento será registrado no Cartório de Registro de Imóveis em dois atos:
- registro da compra e venda;
- registro da alienação fiduciária em favor do banco.
Existe desconto de 50% no cartório?
Sim.
Se o comprador estiver adquirindo o primeiro imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os emolumentos do registro possuem desconto de 50%, conforme o artigo 290 da Lei nº 6.015/1973.
Valores estimados do registro em 2026
Com desconto de 50%:
Registro da compra e venda: aproximadamente R$ 1.739,00
Registro da garantia do banco: aproximadamente R$ 1.662,42
Total aproximado do registro:
R$ 3.401,25
Quanto custa no total financiar um apartamento de R$ 700 mil?
Soma total dos custos da documentação
Despesa | Valor aproximado |
Contrato de financiamento | R$ 7.350,00 |
ITBI | R$ 17.975,80 |
Registro do contrato | R$ 3.908,27 |
Total geral aproximado:
R$ 29.234,07
O comprador precisa se planejar?
Sim.
Muitas pessoas focam apenas no valor da entrada e das parcelas do financiamento, mas esquecem que os custos da documentação podem ultrapassar R$ 29 mil facilmente em imóveis de maior valor.
Por isso, o ideal é:
- simular todos os custos antes de assinar o contrato;
- reservar uma quantia específica para documentação;
- verificar se existe direito ao desconto de 50% no registro;
- conferir se haverá utilização de FGTS;
- analisar previamente o valor venal do imóvel para evitar surpresa no ITBI.
Conclusão
Financiar um apartamento de R$ 700 mil no Alto da Boa Vista em 2026 envolve custos relevantes além da entrada e das parcelas mensais.
Somando contrato bancário, ITBI e registro do financiamento, o comprador poderá gastar aproximadamente R$ 29 mil apenas com documentação.
Por isso, fazer um planejamento financeiro detalhado antes da compra é fundamental para evitar atrasos, endividamento inesperado e dificuldades durante o processo de financiamento imobiliário.
IMPORTANTE:
Este artigo possui caráter meramente informativo e educacional, não constituindo consulta jurídica, parecer jurídico ou orientação jurídica individualizada.
As informações apresentadas podem variar conforme o caso concreto, alterações na legislação, normas municipais, entendimento dos cartórios, instituições financeiras e decisões judiciais.
Recomenda-se a análise específica da situação por advogado de confiança ou profissional habilitado antes da realização de qualquer negócio imobiliário.