SAC ou Price: quais as vantagens e desvantagens no financiamento imobiliário?
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa Advogado - OAB-SP 344.423
Na hora de financiar um imóvel, existem dois principais sistemas de amortização utilizados pelos bancos: o SAC e o PRICE.
Os dois sistemas funcionam de formas completamente diferentes. Para algumas pessoas, o SAC será a melhor opção; para outras, o PRICE poderá ser a alternativa mais viável para conseguir aprovar o financiamento imobiliário.
Neste artigo, você vai entender como funciona cada sistema de amortização, quais são suas vantagens e desvantagens e qual deles pode ser mais interessante para o seu perfil financeiro.
Como funciona o sistema SAC no financiamento imobiliário?
O sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) começa com parcelas mais altas no início do financiamento e termina com parcelas muito menores no final do contrato.
O SAC pode ser bastante vantajoso em determinadas situações, mas também pode dificultar a aprovação do financiamento para algumas pessoas devido ao valor elevado das primeiras prestações.
No sistema SAC, o valor da parcela mensal é formado pela soma da amortização com os juros do saldo devedor.
O que é amortização no sistema SAC?
A amortização representa a parte da parcela utilizada para reduzir a dívida do financiamento.
Em outras palavras, é o valor efetivamente abatido do saldo devedor, sem considerar os juros.
Veja abaixo um exemplo hipotético de financiamento imobiliário pelo sistema SAC:
- Valor do financiamento: R$ 300.000,00
- Prazo: 360 parcelas
- Taxa de juros mensal: 0,83%
Como calcular a amortização no sistema SAC?
Para encontrar o valor da amortização, basta dividir o valor financiado pela quantidade de parcelas:
R$ 300.000,00÷360=833,333
Assim, o financiamento terá 360 parcelas de amortização no valor de R$ 833,33.
No sistema SAC, o valor da amortização permanece fixo do início ao fim do financiamento.
Como são calculados os juros no sistema SAC?
No sistema SAC, a taxa de juros permanece fixa durante todo o financiamento, mas os juros pagos em reais diminuem com o passar do tempo, porque são calculados sobre um saldo devedor cada vez menor.
Formação da primeira parcela no sistema SAC
- Valor do financiamento: R$ 300.000,00
- Taxa de juros mensal: 0,83%
Cálculo dos juros da primeira parcela:
R$ 300.000,00 × 0,0083 = R$ 2.490,00
O valor dos juros da primeira parcela será de R$ 2.490,00.
Agora, soma-se o valor da amortização:
- Amortização: R$ 833,33
- Juros: R$ 2.490,00
Resultado:
R$ 2.490,00 + R$ 833,33 = R$ 3.323,33
Assim, a primeira parcela do financiamento será de R$ 3.323,33.
Como funciona a redução das parcelas no sistema SAC?
Após o pagamento da primeira parcela, o saldo devedor diminui.
Veja:
- Saldo devedor inicial: R$ 300.000,00
- Menos amortização: R$ 833,33
Novo saldo devedor:
R$ 300.000,00 − 833,33= R$ 299.166,67
Na segunda parcela, os juros serão calculados sobre o novo saldo devedor:
R$ 299.166,67 × 0,0083= R$ 2.483,08
Assim:
- Juros da segunda parcela: R$ 2.483,08
- Amortização: R$ 833,33
Parcela efetiva:
R$ 2483,08 + 833,33= R$ 3.316,41
Perceba que o valor da parcela já diminuiu em relação à primeira.
Esse processo se repete até a quitação do financiamento.
No sistema SAC:
- a amortização permanece fixa;
- a taxa de juros permanece fixa;
- o valor pago de juros diminui ao longo do tempo;
- as parcelas ficam menores mês após mês.
Ao final do financiamento, a última parcela será próxima do valor da amortização, acrescida de um pequeno valor de juros.
Como funciona o sistema PRICE no financiamento imobiliário?
Para entender o sistema PRICE, vamos utilizar o mesmo exemplo anterior:
- Valor do financiamento: R$ 300.000,00
- Prazo: 360 meses
- Taxa de juros mensal: 0,83%
No sistema PRICE, as parcelas permanecem praticamente fixas do início ao fim do financiamento.
Por isso, esse sistema costuma ser bastante utilizado por pessoas que precisam de uma prestação inicial menor para conseguir aprovação do crédito imobiliário.
Como é formada a parcela no sistema PRICE?
No sistema PRICE, o banco utiliza uma fórmula matemática para calcular uma prestação fixa durante todo o financiamento.
Nesse exemplo, a composição aproximada da primeira parcela seria:
- Juros: R$ 2.490,00
- Amortização: R$ 133,85
Somando os dois valores:
R$ 2.490,00 + 133,85= R$ 2.623,85
Assim, a parcela mensal aproximada será de R$ 2.623,85.
Como o sistema PRICE mantém a parcela fixa?
O sistema PRICE funciona de forma diferente do SAC.
No começo do financiamento:
- a maior parte da parcela corresponde aos juros;
- a amortização é menor.
Com o passar do tempo:
- os juros diminuem;
- a amortização aumenta.
Esse equilíbrio mantém o valor da prestação praticamente fixo até o final do contrato.
Diferenças entre SAC e PRICE
Sistema SAC
- Parcelas mais altas no início;
- Parcelas menores no final;
- Maior amortização da dívida desde o começo;
- Menor custo total do financiamento;
- Exige renda maior para aprovação.
Sistema PRICE
- Parcelas menores no início;
- Parcelas fixas ao longo do financiamento;
- Amortização menor no começo;
- Maior custo total do financiamento;
- Facilita o enquadramento da renda do comprador.
SAC ou PRICE: qual sistema é melhor?
Os dois sistemas possuem vantagens e desvantagens.
O sistema PRICE pode ser vantajoso quando o comprador precisa reduzir o valor da parcela inicial para conseguir aprovação do financiamento imobiliário.
Já o sistema SAC costuma ser interessante para quem possui renda maior e deseja pagar menos juros ao longo do contrato.
Em muitos simuladores de financiamento imobiliário, é possível perceber que o sistema PRICE normalmente resulta em um custo total mais elevado quando comparado ao SAC.
Vantagens e desvantagens do sistema SAC
Vantagens do SAC
- Parcelas diminuem ao longo do tempo;
- Menor custo total do financiamento;
- Amortização mais rápida da dívida;
- Economia maior em juros.
Desvantagens do SAC
- Parcelas iniciais mais altas;
- Exige renda maior para aprovação;
- Pode dificultar o enquadramento bancário.
Vantagens e desvantagens do sistema PRICE
Vantagens do PRICE
- Parcelas iniciais menores;
- Prestação fixa facilita o planejamento financeiro;
- Pode facilitar a aprovação do financiamento.
Desvantagens do PRICE
- Maior pagamento de juros no longo prazo;
- Financiamento mais caro no valor total;
- Amortização mais lenta no começo do contrato.
Conclusão
O SAC e o PRICE são os principais sistemas de amortização utilizados no financiamento imobiliário no Brasil.
O sistema SAC possui parcelas mais altas no início, mas reduz significativamente o valor das prestações ao longo do tempo, além de gerar menor custo total do financiamento.
Já o sistema PRICE oferece parcelas menores e fixas, o que pode facilitar a aprovação do crédito imobiliário, embora normalmente resulte em um custo total maior ao final do contrato.
Antes de financiar um imóvel, o ideal é analisar:
- sua renda;
- sua capacidade de pagamento;
- o valor da parcela;
- o custo total do financiamento;
- e seus objetivos financeiros no longo prazo.
Perguntas frequentes sobre SAC e PRICE
O sistema SAC é mais barato que o PRICE?
Na maioria dos casos, sim. O SAC costuma gerar menor pagamento total de juros ao longo do financiamento.
O PRICE é ilegal?
Não. O sistema PRICE é permitido e amplamente utilizado pelas instituições financeiras no Brasil.
Qual sistema tem parcela menor?
O PRICE normalmente possui parcelas menores no início do financiamento.
Posso amortizar parcelas nos dois sistemas?
Sim. Tanto no SAC quanto no PRICE é possível realizar amortizações antecipadas para reduzir prazo ou valor das parcelas.
Aviso importante
As informações deste artigo possuem caráter educativo e informativo, não representando consulta jurídica, financeira ou orientação profissional individualizada.
Antes de contratar um financiamento imobiliário, procure uma instituição financeira, um especialista habilitado ou um advogado de sua confiança.