Doar a casa aos filhos em vida ou deixar para a herança? A decisão que mudou os planos de uma família.

Carlos e Helena estavam casados havia quase quarenta anos.

A casa onde moravam tinha sido comprada quando os dois ainda eram jovens. Naquela época, o imóvel parecia enorme para a família. Hoje, depois de tantos anos, continuava sendo o lugar onde haviam criado os dois filhos, Rafael e Mariana.

Com o passar do tempo, Carlos começou a pensar mais seriamente no futuro.

A casa já estava quitada e, segundo uma avaliação que havia feito recentemente, valia aproximadamente R$ 800 mil.

Certa noite, enquanto conversava com Helena na cozinha, ele fez uma pergunta que parecia simples:

— Você já pensou no que vai acontecer com essa casa quando nós não estivermos mais aqui?

Helena ficou alguns segundos em silêncio.

— Já pensei. Mas espero que isso demore muito.

Carlos sorriu.

— Eu também espero. Só que acho melhor organizar as coisas enquanto estamos vivos.

Os dois tinham visto amigos enfrentarem problemas depois da morte dos pais. Alguns precisaram abrir inventário.

Outros demoraram para conseguir regularizar os imóveis. Havia também famílias que acabaram discutindo por causa da divisão dos bens.

Carlos não queria que aquilo acontecesse com seus filhos.

A dúvida entre doar ou deixar como herança

No dia seguinte, Carlos comentou o assunto com Rafael e Mariana.

— Nós estamos pensando em deixar a casa para vocês — explicou.

Mariana imediatamente respondeu:

— Mas pai, vocês não precisam resolver isso agora.

— Talvez não precisemos — disse Carlos —, mas queremos entender qual é a melhor maneira de fazer.

Rafael perguntou:

— Vocês estão pensando em fazer um testamento?

Carlos balançou a cabeça.

— Ainda não sabemos.

Estamos tentando descobrir se é melhor deixar a casa para vocês como herança ou transferir o imóvel ainda em vida.

A pergunta provocou uma discussão familiar.

Mariana achava que o melhor seria simplesmente deixar tudo para o futuro.

Rafael, por outro lado, acreditava que seria melhor resolver enquanto os pais ainda tinham condições de participar da decisão.

Helena tinha outra preocupação.

— Eu não quero passar o resto da minha vida com medo de perder a casa.

Foi nesse momento que Carlos percebeu que havia uma questão muito mais importante do que simplesmente descobrir qual procedimento custava menos.

Era preciso proteger os pais.

Uma casa de R$ 800 mil

Carlos começou a pesquisar os custos.

Descobriu que, se o imóvel fosse transferido aos filhos somente depois do falecimento, seria necessário realizar o inventário para regularizar a propriedade.

Na hipótese de um inventário extrajudicial, haveria despesas com escritura, imposto, registro do imóvel e honorários advocatícios.

Também descobriu que, dependendo das circunstâncias, o inventário poderia ser realizado judicialmente, aumentando as despesas e tornando o procedimento mais complexo.

Quando colocou os números no papel, Carlos percebeu que a diferença poderia ser significativa.

O imóvel valia R$ 800 mil.

Somente o imposto de transmissão causa mortis e doação, considerando a hipótese utilizada em sua pesquisa, representava uma parcela importante do custo.

Além disso, haveria as despesas do procedimento e do registro.

Helena ficou preocupada.

— Então nossos filhos podem receber uma casa de R$ 800 mil e ainda assim precisar gastar bastante dinheiro para conseguir colocar o imóvel no nome deles?

— É isso que estou tentando entender — respondeu Carlos.

Foi então que eles descobriram uma segunda possibilidade.

A doação em vida.

A proposta que parecia simples

Carlos e Helena marcaram uma conversa para entender como funcionaria a transferência da casa ainda em vida.

A ideia parecia interessante.

Em vez de esperar o falecimento dos pais para que os filhos recebessem o imóvel por meio do inventário, seria possível realizar uma doação.

Mas havia uma preocupação.

A casa era o lar dos dois.

Eles não queriam entregar o imóvel aos filhos e, depois, descobrir que não poderiam mais morar ali.

Foi quando conheceram a possibilidade de realizar a doação com reserva de usufruto vitalício.

Carlos ficou surpreso.

— Então a propriedade pode ser transferida para os nossos filhos, mas nós continuamos tendo o direito de usar a casa?

A explicação fez sentido para o casal.

A estrutura jurídica permitiria que os filhos passassem a figurar como proprietários, enquanto os pais preservariam o direito de usufruir do imóvel durante a vida, conforme estabelecido no ato.

Helena respirou aliviada.

— Isso muda bastante as coisas.

Mas ainda havia outra pergunta.

— E quanto custa?

Fazendo as contas

Carlos voltou para casa com uma folha cheia de números.

Para a hipótese de um imóvel de R$ 800 mil em São Paulo, em 2026, ele havia encontrado uma estimativa de aproximadamente R$ 3.447,56 para a escritura pública de doação.

Haveria também o ITCMD, calculado na simulação em 4%, chegando a aproximadamente R$ 32 mil.

Depois, seria necessário registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, com custo estimado em R$ 3.846,10.

Somando os valores utilizados na simulação, a doação com reserva de usufruto ficaria em torno de R$ 39.293,66.

Carlos colocou a calculadora sobre a mesa.

— Aqui está a diferença.

Helena olhou para os números.

— Mas então é muito mais barato doar.

Carlos respondeu:

— Pode ser mais econômico nessa situação específica. Mas não quero decidir só pelo preço.

Essa frase mudou a conversa.

O preço não era a única questão

Carlos percebeu que estava olhando para a questão da maneira errada.

Não bastava perguntar:

“O que custa menos?”

Era necessário perguntar:

“O que protege melhor a nossa família?”

A transferência de um imóvel é uma decisão patrimonial importante.

Dependendo da situação familiar, podem existir outros herdeiros, outros bens, dívidas, direitos de terceiros e diferentes necessidades de proteção.

Além disso, a escritura pode conter cláusulas destinadas a proteger o patrimônio, desde que juridicamente adequadas ao caso.

Helena perguntou:

— E se nossos filhos se separarem? E se tiverem dívidas? E se acontecer alguma coisa com eles?

Carlos percebeu que aquelas perguntas não poderiam ser respondidas apenas olhando para uma tabela de custos.

Era necessário analisar a situação completa da família.

A decisão

Depois de conversar sobre todos os aspectos, Carlos e Helena decidiram que não fariam a transferência simplesmente porque a doação parecia mais barata.

Primeiro, procurariam orientação jurídica para verificar se a operação seria adequada à situação familiar.

Queriam saber quais cláusulas poderiam ser utilizadas, quais direitos permaneceriam com eles e quais seriam as consequências patrimoniais da transferência.

Também queriam confirmar se a doação respeitaria os direitos dos demais interessados na sucessão.

Somente depois disso tomariam a decisão.

Algumas semanas depois, Carlos voltou a conversar com os filhos.

— Nós não estamos fazendo isso porque achamos que vamos morrer amanhã — disse, sorrindo.

— Estamos fazendo justamente porque queremos organizar nossa vida enquanto podemos decidir juntos.

Mariana segurou a mão da mãe.

— Para mim, o mais importante é vocês continuarem seguros.

Helena sorriu.

— É exatamente isso que queremos.

A verdadeira economia

Naquele momento, Carlos entendeu uma coisa importante.

Economizar dinheiro não significava simplesmente escolher o procedimento com o menor valor.

Uma operação patrimonial mal planejada poderia gerar problemas muito maiores no futuro.

Uma doação poderia ser interessante em determinadas situações.

Um inventário poderia ser a solução adequada em outras.

O que parecia mais barato para uma família poderia não ser a melhor escolha para outra.

Por isso, antes de transferir um imóvel de alto valor, Carlos decidiu fazer aquilo que deveria ter feito desde o começo:

primeiro compreender as consequências jurídicas; depois comparar os custos.

A casa continuaria sendo o lar da família.

Mas agora havia algo diferente.

Carlos e Helena não estavam mais deixando o futuro simplesmente acontecer.

Estavam tentando planejá-lo.

O que essa história ensina?

A história de Carlos e Helena mostra uma dúvida comum entre proprietários de imóveis:

é melhor doar o imóvel aos filhos em vida ou deixá-lo para eles por herança?

Não existe uma resposta única para todas as famílias.

Na doação de um imóvel em vida, podem existir despesas com escritura pública, ITCMD e registro imobiliário.

Dependendo da estrutura escolhida, também podem ser utilizadas cláusulas destinadas à proteção patrimonial.

Em determinadas situações, a doação pode ser realizada com reserva de usufruto, permitindo que os doadores preservem o direito de usar e usufruir do imóvel enquanto viverem.

Já quando o imóvel permanece em nome dos pais até o falecimento, sua transmissão aos herdeiros normalmente dependerá da realização do inventário, com suas respectivas despesas e exigências.

Por isso, a comparação não deve considerar somente o valor do imóvel.

É necessário analisar também:

• quem são os herdeiros;
• se existem outros bens;
• se existem dívidas;
• se há outros interessados na sucessão;
• qual será a situação dos pais depois da transferência;
• quais cláusulas podem ser necessárias para proteger o patrimônio;
• quais impostos e emolumentos serão aplicáveis;
• e qual procedimento é juridicamente adequado para aquela família.

Antes de tomar uma decisão

A doação de um imóvel é uma decisão patrimonial de grande importância.

O fato de uma doação poder apresentar determinado custo em uma simulação não significa que ela será automaticamente a melhor alternativa para todas as pessoas.

Da mesma maneira, deixar o imóvel para ser transmitido por herança não significa necessariamente que o inventário será sempre a opção mais cara ou mais simples.

Cada família possui uma realidade diferente.

Antes de transferir um imóvel, especialmente um imóvel utilizado como moradia da família, é importante conhecer as consequências jurídicas e financeiras da decisão.

Às vezes, a maior economia não está em pagar menos hoje, mas em evitar um problema patrimonial amanhã.