Como descobrir se um imóvel tem dívidas antes de comprar

Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa, Advogado – OAB-SP 344.423

Atualizado em 25/08/2026

Foto (acervo pessoal / Davi Jacyntho)

Comprar um imóvel é uma decisão que envolve muito mais do que verificar se o preço cabe no orçamento.

Antes de assinar o contrato ou entregar um sinal, é importante descobrir se existem dívidas, gravames, restrições ou processos que possam transformar uma compra aparentemente vantajosa em um problema financeiro.

Um dos principais cuidados é entender que não existe uma única certidão capaz de revelar todos os problemas de um imóvel.

A matrícula mostra a situação jurídica registrada do bem, mas débitos como IPTU e condomínio exigem consultas específicas.

Essa diferença é importante porque determinadas obrigações podem atingir o próprio imóvel ou o seu adquirente.

O Código Tributário Nacional, por exemplo, estabelece que determinados créditos tributários relacionados à propriedade, posse ou domínio útil de imóvel podem se sub-rogar na pessoa do adquirente, salvo quando houver prova de quitação no título.

Por isso, antes de comprar, vale fazer uma espécie de “pente-fino” no imóvel e também na situação do vendedor.

1. Comece pela matrícula atualizada do imóvel

O primeiro documento que o comprador deve verificar é a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis competente.

A Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, prevê que a certidão da situação jurídica atualizada reúne informações sobre a descrição do imóvel, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas incidentes sobre o imóvel e seu titular.

Na prática, a matrícula permite verificar, entre outras coisas, quem aparece como proprietário e se existem registros de:

hipoteca;
alienação fiduciária;
penhora;
usufruto;
indisponibilidade;
servidão.

outros direitos ou restrições registrados ou averbados.

A Lei de Registros Públicos também estabelece que a certidão de inteiro teor da matrícula reproduz seu conteúdo e é suficiente para comprovar a propriedade, os direitos, os ônus reais e as restrições constantes do registro.

Por isso, não é recomendável confiar apenas em uma fotografia antiga da matrícula apresentada pelo vendedor.

O ideal é obter uma certidão atualizada diretamente do Registro de Imóveis.

2. Verifique se existe IPTU atrasado

A matrícula não deve ser confundida com uma certidão de débitos tributários.

Para imóveis urbanos, o comprador deve verificar junto à prefeitura se existem débitos de IPTU e outras obrigações tributárias relacionadas ao imóvel.

Essa consulta merece atenção porque o artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, além de determinadas taxas e contribuições de melhoria, podem se sub-rogar na pessoa do adquirente, salvo quando constar do título a prova de sua quitação.

Isso significa que dizer simplesmente “a dívida é do antigo proprietário” pode não ser suficiente.

Em uma compra de imóvel urbano, é prudente solicitar uma certidão negativa ou positiva com efeitos de negativa de débitos imobiliários, conforme o sistema utilizado pelo município.

A documentação fiscal também possui importância nas escrituras públicas. O Decreto nº 93.240/1986, que regulamenta a Lei nº 7.433/1985, prevê a apresentação de certidões fiscais relativas aos imóveis urbanos e rurais em determinadas escrituras de transmissão.

O decreto também prevê certidões relacionadas a ações reais e pessoais reipersecutórias e ônus reais.

3. Descubra se existem dívidas de condomínio

Quem pretende comprar um apartamento, sala comercial, casa em condomínio ou outra unidade condominial precisa verificar também a existência de débitos perante o condomínio.

Esse é um dos pontos que mais podem surpreender o comprador.

O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

O Superior Tribunal de Justiça também reconhece a natureza propter rem das obrigações condominiais, o que significa que a dívida possui relação jurídica com o próprio imóvel.

A jurisprudência do tribunal já reconheceu situações em que o adquirente respondeu por cotas condominiais anteriores à aquisição.

Por isso, antes de fechar negócio, o comprador deve solicitar ao condomínio uma declaração ou certidão informando a situação das cotas da unidade.

É importante verificar não apenas se existem parcelas vencidas, mas também se há acordos de parcelamento, cobranças judiciais ou outros valores pendentes.

4. Veja se existem gravames ou restrições na matrícula

Nem todo problema relacionado a um imóvel aparece com a palavra “dívida”.

Às vezes, o risco está relacionado a um gravame ou restrição que pode dificultar ou impedir a transferência.

Uma matrícula pode, por exemplo, indicar uma hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outra situação jurídica que precise ser resolvida antes da compra.

O Código de Processo Civil prevê diversas situações em que a alienação de um imóvel pode ser considerada fraude à execução, inclusive quando determinadas ações ou atos de constrição estão registrados ou averbados no registro do bem.

Por isso, ao analisar a matrícula, não basta procurar apenas por “dívida”. É necessário observar toda a cadeia de registros e averbações.

Uma anotação que pareça complicada para um comprador leigo pode representar uma obrigação importante.

5. Consulte também a situação do vendedor

Além das dívidas diretamente relacionadas ao imóvel, existe outro cuidado: verificar a situação jurídica do proprietário que está vendendo.

Isso porque um vendedor pode possuir processos judiciais ou dívidas que, dependendo das circunstâncias, podem gerar discussões sobre a validade ou eficácia da venda.

O Código de Processo Civil prevê hipóteses de fraude à execução e estabelece que a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
Ao mesmo tempo, a legislação registral atual fortaleceu a importância da matrícula e da proteção ao terceiro de boa-fé.

O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 dispõe sobre a eficácia dos negócios jurídicos imobiliários diante de situações jurídicas não registradas ou averbadas na matrícula e estabelece regras específicas sobre os documentos e certidões exigidos para caracterização da boa-fé.

Isso não significa que o comprador deva ignorar completamente a situação do vendedor.

Em negócios de maior valor ou quando existem sinais de risco, pode ser prudente verificar a existência de ações e execuções em nome do proprietário, especialmente quando houver indícios de insolvência, disputas judiciais ou outras circunstâncias que mereçam investigação.

O próprio STJ possui jurisprudência consolidada sobre fraude à execução e a proteção do terceiro adquirente de boa-fé, avaliando, entre outros fatores, a existência de registro da penhora e a eventual prova de má-fé.

6. Certidão negativa não significa que todos os problemas desapareceram

Outro erro comum é imaginar que uma certidão negativa significa que o imóvel está absolutamente livre de qualquer risco.

Não necessariamente.

Uma certidão informa aquilo que está abrangido por sua finalidade e pelos bancos de dados consultados.

Por isso, o comprador precisa saber qual documento está sendo solicitado e o que ele efetivamente comprova.

A certidão do Registro de Imóveis, por exemplo, tem uma função diferente da certidão de débitos municipais.

Da mesma maneira, a declaração do condomínio possui finalidade diferente das consultas relacionadas ao vendedor.

O cuidado correto é cruzar as informações.

7. Quais documentos consultar antes da compra?

Para uma compra residencial comum, especialmente de imóvel urbano, uma verificação preventiva pode incluir:

Matrícula ou certidão da situação jurídica atualizada do imóvel: permite conferir propriedade, ônus e restrições registradas.

Certidão municipal de débitos imobiliários: ajuda a identificar IPTU e outros débitos relacionados ao imóvel.

Declaração ou certidão do condomínio: informa a existência de cotas condominiais pendentes e eventuais cobranças.

Documentos relativos à quitação ou baixa de financiamentos e garantias:

importantes quando a matrícula indicar alienação fiduciária, hipoteca ou situação semelhante.

Consultas sobre o vendedor: podem ser relevantes em negócios de maior risco ou quando houver indícios de processos, insolvência ou outras situações capazes de comprometer a segurança da operação.

O Decreto nº 93.240/1986 demonstra justamente que a documentação de uma transmissão imobiliária pode envolver certidões fiscais, certidões relativas ao imóvel e certidões relacionadas a ações e ônus.

8. E se o imóvel tiver uma dívida?

Encontrar uma dívida não significa automaticamente que a compra deve ser abandonada.

Em algumas situações, o débito pode ser quitado antes da transmissão. Em outras, comprador e vendedor podem estruturar a operação para que determinado valor seja destinado à quitação da obrigação, desde que isso seja juridicamente adequado e esteja devidamente documentado.

O problema está em aceitar uma promessa verbal de que “depois será resolvido”.
Antes de entregar o dinheiro, o comprador deve saber exatamente:

qual é o valor atualizado da dívida;
quem é o credor;
qual documento comprova o débito;
como será feita a quitação;
quando a obrigação será considerada encerrada;
quais documentos comprovarão a baixa.

Em casos envolvendo penhora, execução, alienação fiduciária, inventário, disputa judicial ou débitos elevados, a análise individualizada do negócio pode ser necessária.

9. O momento certo para fazer as consultas

O ideal é investigar a situação do imóvel antes de pagar o sinal ou assumir uma obrigação financeira irreversível.

Quanto mais avançado estiver o negócio, maior pode ser o prejuízo caso apareça um problema que impeça ou complique a transferência.

Uma estratégia mais segura é primeiro verificar a documentação, depois negociar as condições e somente então formalizar a operação.

Também é recomendável que o contrato descreva de maneira clara quais débitos existem, quem será responsável por quitá-los e quais documentos deverão ser apresentados antes da conclusão da compra.

Conclusão

Descobrir se um imóvel tem dívidas antes de comprar não depende de uma única consulta.

O comprador precisa analisar diferentes fontes de informação: Registro de Imóveis, prefeitura, condomínio e, conforme o caso, a situação judicial e patrimonial do vendedor.

A matrícula é indispensável porque revela a situação jurídica registrada do imóvel, incluindo propriedade, direitos, ônus e diversas restrições.

Mas ela não deve ser tratada como substituta de todas as demais certidões.

Do ponto de vista financeiro, gastar algum dinheiro com documentos antes da compra pode representar uma economia muito maior no futuro.

A regra mais segura é simples: não compre apenas o imóvel que você consegue pagar; compre sabendo exatamente qual é a situação jurídica e financeira do bem.

As regras podem variar conforme o tipo de imóvel, município, forma de aquisição e circunstâncias específicas do negócio.

Em situações que envolvam valores elevados, dívidas relevantes ou processos judiciais, a documentação deve ser analisada individualmente antes da assinatura do contrato.