Comprador Desiste do Imóvel, Mas Justiça Mantém Cobrança da Comissão do Corretor

E se o comprador assinar o contrato e depois desistir?

Aqui está um dos maiores riscos para quem compra um imóvel.

Imagine que o comprador procure uma imobiliária, conheça determinado imóvel, negocie as condições, aceite a proposta e assine um compromisso de compra e venda.

Depois de algum tempo, ele simplesmente muda de ideia.

Se o corretor já realizou a intermediação e alcançou o resultado previsto, a desistência posterior pode não eliminar o direito à comissão.

O STJ possui entendimento consolidado nesse sentido.

Em precedente envolvendo compra e venda de imóvel, o tribunal reconheceu que a comissão pode ser devida mesmo quando o negócio é posteriormente desfeito por motivo estranho à atividade do corretor.

Em outro julgamento, o tribunal destacou que a inadimplência posterior das partes, mesmo levando à rescisão do contrato, não necessariamente prejudica o direito do corretor quando a mediação já atingiu resultado útil.

Por isso, desistir da compra não deve ser confundido automaticamente com deixar de pagar a corretagem.

Mas existem situações em que a comissão pode não ser devida.

Também é importante evitar uma interpretação exagerada do artigo 725.

O corretor não tem direito automático à comissão em qualquer situação.

Por exemplo, se a negociação não chegou a produzir o resultado previsto no contrato, pode não existir direito à remuneração.

Além disso, o próprio STJ já destacou que a análise deve considerar as circunstâncias do caso concreto e que o direito à comissão pode ser afastado quando o desfazimento estiver relacionado a falha ou falta de diligência do próprio intermediador.

Imagine, por exemplo, que o corretor deixe de informar circunstância relevante sobre o imóvel ou conduza a negociação de maneira inadequada, contribuindo diretamente para o fracasso do negócio.

Nessa situação, não basta simplesmente afirmar que houve uma aproximação entre comprador e vendedor.

Será necessário analisar a atuação efetivamente realizada.

O comprador pode ser obrigado a pagar a comissão?

Sim, dependendo da situação.

No caso de determinadas incorporações imobiliárias, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento específico no Tema 938.

A transferência da obrigação de pagar a comissão para o comprador é admitida quando ele é previamente informado sobre o preço total da aquisição, com destaque para o valor da comissão de corretagem.

Isso significa que o consumidor deve prestar atenção não apenas ao preço anunciado do imóvel, mas também à forma como a comissão está apresentada nos documentos da contratação.

A informação clara e prévia é fundamental.

Por isso, antes de assinar qualquer documento, o comprador deve verificar:

qual é o preço total do imóvel;

qual é o valor da comissão;

quem será responsável pelo pagamento;

quando a comissão deverá ser paga;

se existe cláusula específica sobre a corretagem;

quais são as consequências de eventual desistência ou rescisão.

O corretor também precisa tomar cuidados
A decisão analisada traz uma lição importante para os profissionais da área.

Não basta prestar o serviço e posteriormente tentar provar verbalmente que houve uma intermediação.

O corretor deve preservar documentos capazes de demonstrar sua atuação.

É recomendável guardar propostas, mensagens, e-mails, registros de visitas, documentos de negociação, contratos, recibos e outros elementos que demonstrem a aproximação entre as partes e a evolução da negociação.

A profissão de corretor de imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/1978, que estabelece as regras básicas para o exercício da atividade e atribui ao profissional a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

Lei nº 6.530/1978 — profissão de Corretor de Imóveis

Quanto melhor documentada estiver a atuação do profissional, maior será sua capacidade de demonstrar, em eventual discussão judicial, que efetivamente cumpriu sua obrigação.

E se o contrato de corretagem estabelecer uma condição diferente?

Esse é outro ponto que merece atenção.

O artigo 725 estabelece a regra geral, mas o contrato pode estabelecer determinadas condições relacionadas ao pagamento.

O próprio STJ já analisou situação em que o contrato de corretagem condicionava a comissão a um evento futuro e incerto.

A corte ressaltou que é necessário observar o que foi efetivamente estabelecido entre as partes e qual era o resultado previsto para a remuneração.

Portanto, o corretor deve conhecer exatamente as condições estabelecidas no contrato antes de exigir o pagamento.

Da mesma forma, comprador e vendedor não devem assinar documentos sem compreender as obrigações assumidas.

Como evitar problemas com a comissão de corretagem?

Para o comprador, a principal recomendação é simples: não trate a comissão como uma despesa secundária.

Antes de assinar uma proposta ou contrato, descubra exatamente quanto será pago pela corretagem e quem assumirá essa obrigação.

Para o vendedor, também é importante deixar claramente estabelecida a contratação do corretor, a remuneração e as condições para seu pagamento.

Para o corretor, o cuidado deve ser ainda maior:

formalize a contratação, deixe clara a remuneração, documente sua atuação e mantenha registros da negociação.

Isso pode evitar uma discussão futura sobre quem contratou o profissional, qual era o resultado esperado e se esse resultado foi alcançado.

A principal lição da sentença.

A sentença da 3ª Vara Cível da Penha de França demonstra uma situação que pode surpreender muitas pessoas:

o fato de o negócio imobiliário ser posteriormente desfeito não significa necessariamente que a comissão de corretagem desapareça.

No caso analisado, a Justiça considerou que a atividade de intermediação havia produzido resultado útil.

O contrato foi celebrado, houve pagamento de parcelas e a posterior dificuldade financeira do comprador não retirou da corretora o direito à remuneração.

A decisão também mostra a importância da documentação.

Nesse processo, havia inclusive uma declaração de confissão de dívida assinada pelo comprador.

Conclusão

A comissão de corretagem está diretamente relacionada ao resultado da atividade de intermediação.

Para o comprador, isso significa que desistir posteriormente da compra não garante, por si só, que a comissão deixará de ser devida.

Para o corretor, significa que existe proteção jurídica quando sua atuação efetivamente produz o resultado previsto no contrato, mas também existe a necessidade de demonstrar que o serviço foi prestado e que as condições para o recebimento foram cumpridas.

A melhor forma de evitar conflitos é a transparência:

contrato claro, informação antecipada sobre valores, definição de quem pagará a comissão e documentação de todas as etapas relevantes da negociação.

Assim, tanto o consumidor quanto o profissional conseguem saber antecipadamente quais são seus direitos, deveres e riscos antes de concluir uma transação imobiliária.

Observação: a aplicação dessas regras depende do contrato e das circunstâncias concretas de cada negócio.

A sentença analisada é um caso específico e não significa que toda desistência de compra de imóvel obrigará automaticamente o comprador a pagar comissão.