O que acontece quando o imóvel não tem escritura?

Comprar um imóvel é uma decisão muito importante a ser tomada pela maioria das pessoas.

A documentação é uma das partes mais importantes da negociação, principalmente quando o imóvel não possui escritura pública.

É relativamente comum encontrar pessoas que moram há muitos anos em uma casa ou apartamento, pagam impostos e contas, mas não possuem uma escritura registrada em seu nome.

Isso pode gerar dúvidas importantes: é possível vender esse imóvel? O comprador se torna proprietário? O imóvel pode ser financiado? É possível regularizar a situação?

A resposta depende da situação jurídica do imóvel e da documentação existente. E um dos principais pontos é entender que escritura e registro do imóvel não são a mesma coisa.

Escritura não é a mesma coisa que registro.

A escritura pública é um documento produzido pelo tabelionato de notas que formaliza determinados negócios jurídicos, como uma compra e venda de imóvel, quando exigida pela legislação.

Entretanto, a escritura, por si só, não é o documento que transfere definitivamente a propriedade imobiliária.

O Código Civil estabelece, no artigo 1.245, que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Isso significa que uma pessoa pode ter uma escritura de compra e venda, mas, se ela não estiver registrada na matrícula do imóvel, a propriedade ainda não terá sido transferida para o comprador perante o registro imobiliário.

Por isso, quando alguém afirma que determinado imóvel “não tem escritura”, é necessário descobrir o que realmente está faltando.

Pode ser que exista matrícula, mas não exista escritura registrada em nome do atual ocupante. Também pode ser que exista apenas um contrato particular ou até mesmo nenhum documento formal de aquisição.

E se o imóvel tiver apenas contrato de compra e venda?

Uma situação bastante comum é a pessoa comprar um imóvel por meio de um contrato particular e permanecer durante anos na posse do bem.

Esse contrato pode servir como prova da negociação e da origem da posse, mas isso não significa automaticamente que o comprador tenha se tornado proprietário registral.

O problema aparece principalmente quando o imóvel precisa ser vendido novamente, financiado ou utilizado como garantia.

O comprador interessado pode exigir documentos que demonstrem quem é o proprietário e se existe alguma restrição sobre o imóvel.

Por isso, antes de comprar uma propriedade sem escritura, é fundamental verificar a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O que realmente comprova a propriedade?

Para os imóveis que possuem matrícula, o Registro de Imóveis exerce papel fundamental na publicidade e segurança das informações relacionadas à propriedade.

É na matrícula que normalmente será possível verificar quem aparece como proprietário, além de informações relevantes como hipotecas, penhoras, usufrutos, indisponibilidades e outros gravames.

O artigo 1.227 do Código Civil também estabelece a importância do registro para os direitos reais sobre imóveis.

Assim, simplesmente morar em uma casa, pagar IPTU ou possuir um contrato particular não equivale, necessariamente, a estar registrado como proprietário.

Esses documentos podem ter grande importância para demonstrar a posse ou a origem da aquisição, mas cada situação precisa ser analisada juridicamente.

Posso vender um imóvel que não tem escritura?

Essa é uma das principais dúvidas de quem possui um imóvel nessa situação.

A possibilidade de negociar o imóvel dependerá da situação documental e jurídica.

Em determinados casos, pode ser possível transferir direitos, mas isso é diferente de vender uma propriedade devidamente regularizada.

Imagine uma pessoa que ocupa uma casa há muitos anos e possui apenas um contrato particular firmado com o antigo proprietário.

Ela pode encontrar alguém interessado em adquirir o imóvel, mas o comprador precisa saber exatamente o que está comprando.

Se o vendedor não consta como proprietário na matrícula, a negociação pode envolver a transferência de direitos possessórios ou aquisitivos, e não necessariamente a transferência da propriedade registrada.

Por isso, anunciar simplesmente “casa à venda” sem esclarecer a situação documental pode induzir o comprador a erro.

O comprador vira proprietário automaticamente?

Não.

Esse é um dos maiores riscos de comprar um imóvel sem verificar sua documentação.

O simples pagamento do preço e a entrega das chaves não são suficientes, por si só, para transformar o comprador em proprietário registral de um imóvel.

Nos casos em que a legislação exige escritura pública, o negócio precisa observar a forma adequada, e posteriormente o título deve ser levado ao Registro de Imóveis.

O artigo 108 do Código Civil determina, em regra, a necessidade de escritura pública para negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, ressalvadas as exceções legais.

Portanto, é necessário analisar o tipo de negócio e a documentação existente antes de concluir que a compra está juridicamente regular.

O imóvel sem escritura pode ser financiado?

O financiamento bancário pode se tornar mais difícil quando o imóvel não está devidamente regularizado.

Instituições financeiras normalmente analisam a documentação do imóvel, a matrícula e a situação jurídica da propriedade antes de aprovar uma operação.

Isso acontece porque o imóvel frequentemente será utilizado como garantia do financiamento.

Se não houver documentação adequada ou se o vendedor não estiver devidamente identificado como proprietário, o banco pode não aceitar o imóvel como garantia.

Portanto, quem pretende comprar um imóvel financiado deve ter atenção redobrada com anúncios que oferecem propriedades “sem escritura” ou “somente com contrato”.

E se o imóvel nunca teve escritura?

Aqui a situação pode ser ainda mais complexa.

Existem imóveis construídos, ocupados ou negociados ao longo dos anos sem que os proprietários tenham realizado todos os procedimentos necessários de regularização.

Em alguns casos, o problema pode estar relacionado ao próprio terreno. Em outros, pode envolver construção não averbada, loteamento irregular, ausência de registro ou problemas na cadeia de transmissões anteriores.

Por isso, não existe uma única solução para todos os imóveis sem escritura.

A primeira providência é descobrir qual é a situação registral do terreno e quem aparece como proprietário na matrícula.

A partir dessas informações será possível verificar qual caminho de regularização pode ser utilizado.

A usucapião pode resolver o problema?

Em determinadas situações, sim.

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada na posse, desde que estejam presentes os requisitos estabelecidos pela legislação para a modalidade correspondente.

O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião, com requisitos relacionados ao tempo de posse, características do imóvel, finalidade da utilização e outros elementos.

Por exemplo, o artigo 1.238 trata da usucapião extraordinária, enquanto os artigos 1.239 e 1.240 tratam de modalidades especiais.

Entretanto, não basta simplesmente afirmar que uma pessoa mora no imóvel há muitos anos.

É necessário verificar se a posse apresenta as características exigidas pela modalidade de usucapião pretendida e se não existem circunstâncias que impeçam o reconhecimento do direito.

A regularização também pode ocorrer pela via judicial ou, em determinadas situações, pela via extrajudicial, observados os requisitos legais.

Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?

Não existe um preço único para regularizar um imóvel.

Os custos dependerão do caminho necessário para resolver o problema, podendo envolver certidões, emolumentos de cartório, escritura pública, registro, impostos, levantamento topográfico, planta, memorial descritivo e outros documentos.

Em determinadas situações também poderá haver necessidade de contratação de advogado, engenheiro, arquiteto ou outros profissionais.

Por isso, antes de comprar um imóvel irregular pensando que ele será “mais barato”, é importante calcular também o custo necessário para regularizá-lo.

Um imóvel aparentemente barato pode acabar custando muito mais depois da compra.

Qual documento pedir antes de comprar?

Uma das providências mais importantes é solicitar uma certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Esse documento permite verificar a situação registral e identificar quem aparece formalmente como proprietário.

Também é importante verificar eventuais ônus e restrições, além da regularidade do imóvel perante os órgãos municipais quando aplicável.

Dependendo da situação, podem ser necessários outros documentos, como certidões, comprovantes fiscais, documentos relacionados à construção e contratos anteriores.

A documentação deve ser analisada em conjunto, porque um único documento dificilmente será suficiente para revelar todos os riscos de uma negociação imobiliária.

Comprar imóvel sem escritura é sempre um mau negócio?

Não necessariamente.

Existem situações em que um imóvel sem escritura pode ser regularizado e representar uma oportunidade interessante, mas o comprador precisa conhecer exatamente o problema antes de pagar.

O maior risco não está simplesmente na ausência da escritura, mas em não saber qual é a situação jurídica do imóvel.

Uma propriedade pode não possuir escritura registrada em nome do ocupante e, ainda assim, ter uma situação passível de regularização.

Por outro lado, também existem casos em que o imóvel apresenta problemas muito mais graves, envolvendo disputas, loteamentos irregulares, falta de documentação ou impossibilidade de transferência imediata.

Conclusão

Quando um imóvel não tem escritura, não significa automaticamente que ele seja ilegal ou que não possa ser regularizado.

O primeiro passo é descobrir a situação registral do imóvel, consultar sua matrícula e identificar quem consta como proprietário.

Depois disso, é necessário entender por que a escritura não existe ou não está registrada e qual procedimento pode solucionar o problema.

Para quem pretende comprar, a recomendação mais importante é não entregar todo o dinheiro simplesmente porque o vendedor afirma que “o imóvel é dele”.

Em uma negociação imobiliária, documentação e propriedade caminham juntas. Antes de fechar negócio, compreender a situação jurídica pode evitar uma compra que aparentemente parece barata, mas que poderá gerar anos de problemas para o comprador.

Este artigo não deve ser entendido como consulta jurídica, caso for adquirir um imóvel e não tenha conhecimento técnico sobre documentação imobiliária consulte um profissional habilitado de sua confiança.