Como comprar um imóvel no Brasil morando no exterior? Veja documentos e cuidados

Morar no exterior não impede uma pessoa de comprar um imóvel no Brasil. Brasileiros que vivem em outros países podem adquirir casas, apartamentos, terrenos e outros imóveis mesmo estando fisicamente fora do país.

O problema costuma aparecer na hora de organizar a documentação e realizar os atos necessários para concluir a compra.

A distância pode exigir procuração, documentos emitidos no exterior, tradução, apostilamento, representação no Brasil e, dependendo do caso, participação em escritura pública ou contrato de financiamento.

Por isso, antes de escolher o imóvel, é importante entender como funciona a compra quando o comprador não está no Brasil.

É possível comprar um imóvel no Brasil morando no exterior?

Sim. Uma pessoa que reside fora do Brasil pode comprar um imóvel localizado no território brasileiro.

A aquisição, porém, precisa seguir as regras aplicáveis à compra e ao registro do imóvel no Brasil.

Na prática, existem duas possibilidades.

A primeira é o comprador viajar ao Brasil e participar pessoalmente dos atos necessários.

A segunda é realizar parte ou até mesmo toda a operação por meio de uma pessoa que o represente legalmente no país, quando isso for juridicamente possível e aceito pelos órgãos e instituições envolvidos.

É justamente nesse segundo cenário que a procuração ganha importância.

Como funciona a compra de um imóvel à distância?

Imagine um brasileiro que mora nos Estados Unidos e encontra um apartamento de R$ 500 mil em São Paulo.

Ele deseja comprar o imóvel, mas não pode viajar ao Brasil para acompanhar pessoalmente todas as etapas.

Nesse caso, será necessário organizar antecipadamente a documentação e verificar quais atos poderão ser praticados por representante.

A operação pode envolver, entre outras etapas:

• escolha e análise do imóvel;
• negociação com o vendedor;
• análise da matrícula;
• verificação da documentação das partes;
• assinatura de contrato;
• pagamento do preço;
• recolhimento dos tributos aplicáveis;
• escritura pública, quando necessária;
• registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

O ponto importante é que não basta simplesmente enviar uma procuração genérica para alguém resolver tudo no Brasil.

O documento precisa ter poderes adequados para os atos que serão praticados.

A procuração pode ser usada para comprar o imóvel?

Em determinadas situações, sim.

O comprador que está no exterior pode constituir um representante no Brasil para praticar atos relacionados à aquisição do imóvel, desde que a procuração seja adequada ao negócio e aceita pela instituição ou órgão responsável pelo ato.

A procuração pode estabelecer poderes específicos para determinadas providências.

Dependendo da situação, podem ser necessários poderes para negociar, assinar documentos, representar o comprador perante cartórios e praticar outros atos relacionados à aquisição.

Por isso, uma procuração mal elaborada pode causar problemas justamente no momento em que o negócio deveria ser concluído.

Também é importante verificar previamente as exigências do cartório, banco ou instituição envolvida na operação.

Documentos emitidos no exterior precisam de tradução?

Essa é uma das questões que mais preocupam quem mora fora do Brasil.

Documentos estrangeiros que serão utilizados no Brasil podem estar sujeitos a procedimentos de legalização ou apostilamento e, conforme o caso, tradução por tradutor público no Brasil.

Quando o país onde o documento foi emitido participa da Convenção da Apostila da Haia, o apostilamento é utilizado para facilitar o reconhecimento do documento em outro país participante.

Mas é importante não confundir apostilamento com tradução.

São procedimentos diferentes.

O apostilamento está relacionado à autenticação da origem do documento público para que ele possa ser apresentado em outro país.

A tradução, por sua vez, permite que o documento estrangeiro seja apresentado em português quando isso for exigido.

Assim, antes de providenciar os documentos, é recomendável verificar exatamente quais exigências serão feitas para aquele negócio.

Quem pode representar o comprador no Brasil?

A pessoa que mora no exterior pode escolher alguém de sua confiança para representá-la no Brasil, observados os poderes estabelecidos na procuração.

Pode ser um familiar, amigo ou outro representante escolhido pelo comprador.

A escolha merece atenção porque essa pessoa poderá praticar atos importantes em nome do proprietário ou futuro proprietário.

Imagine, por exemplo, que o comprador esteja no Japão e tenha um irmão morando em São Paulo.

Se o irmão for constituído como representante, será necessário definir claramente quais poderes ele terá.

Quanto mais importante for o ato, maior deve ser o cuidado com a delimitação dos poderes concedidos.

Quais documentos devem ser analisados antes da compra?

A distância não diminui a necessidade de verificar a situação jurídica e documental do imóvel.

Pelo contrário.

Para quem está fora do Brasil, uma análise prévia pode ser ainda mais importante porque o comprador não estará presente para acompanhar pessoalmente todas as etapas.

Entre os documentos que normalmente merecem atenção estão:

• matrícula atualizada do imóvel;
• informações sobre a propriedade;
• existência de gravames ou restrições;
• situação fiscal do imóvel;
• documentos do vendedor;
• eventuais certidões necessárias;
• informações sobre condomínio, quando houver;
• contrato de compra e venda, quando utilizado.

A matrícula merece atenção especial porque é nela que estão registrados os principais atos relacionados à propriedade e aos direitos reais sobre o imóvel.

Escritura pública ou contrato de financiamento

A forma de aquisição dependerá do negócio.

Se a compra for realizada sem financiamento e a legislação exigir escritura pública para aquele negócio, a escritura deverá ser providenciada antes do registro.

Já na aquisição financiada, o contrato celebrado com a instituição financeira pode desempenhar a função de título apto ao registro, conforme a modalidade da operação e a legislação aplicável.

Para quem mora no exterior, existe ainda uma preocupação adicional quando o financiamento é utilizado.

O banco poderá estabelecer procedimentos próprios para análise cadastral, comprovação de renda, assinatura de documentos e representação do comprador.

Por isso, é importante conversar com a instituição financeira antes de concluir a negociação.

O registro do imóvel é indispensável

Um erro comum é imaginar que a assinatura da escritura encerra a compra.

Não é assim.

No sistema brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme as regras do Código Civil.

Por isso, depois da escritura ou do título correspondente, é necessário verificar o registro na matrícula do imóvel.

Esse cuidado é especialmente importante para quem está no exterior.

A pessoa pode estar distante e acreditar que alguém “já resolveu tudo”, quando, na realidade, determinada etapa ainda não foi concluída.

Guardar uma cópia do título e posteriormente conferir a matrícula atualizada é uma medida importante para acompanhar a conclusão da operação.

E depois da compra: quem administra o imóvel?

A compra pode ser apenas o começo.

Muitos brasileiros que vivem no exterior compram imóveis no Brasil pensando em voltar ao país no futuro ou obter renda com aluguel.

Nesse caso, surge outra questão: quem ficará responsável pelo imóvel enquanto o proprietário estiver fora?

A administração pode envolver diversas tarefas, como:

• acompanhar o pagamento do condomínio;
• cuidar de impostos e despesas;
• acompanhar manutenção;
• receber aluguel;
• tratar de problemas com o inquilino;
• acompanhar reparos;
• representar o proprietário em determinadas situações.

O proprietário que mora no exterior precisa pensar nessa estrutura antes mesmo de comprar o imóvel.

Dependendo da situação, poderá ser necessário constituir representante com poderes específicos para determinadas atividades.

É possível alugar o imóvel mesmo morando no exterior?

Sim.

Um proprietário que reside fora do Brasil pode manter um imóvel alugado no país.

Entretanto, a distância torna importante organizar a administração da locação.

Um representante ou administrador poderá ser necessário para acompanhar questões práticas do imóvel, especialmente quando o proprietário não puder comparecer pessoalmente.

Também é importante considerar as obrigações tributárias relacionadas aos rendimentos obtidos no Brasil por quem reside no exterior.

Como essas regras podem depender da situação específica do proprietário, é recomendável verificar a tributação aplicável antes de iniciar a locação.

Quais são os principais cuidados?

Comprar um imóvel no Brasil morando no exterior não precisa ser complicado, mas exige planejamento.

Um dos maiores riscos é deixar para verificar a documentação somente depois de encontrar o imóvel.

O ideal é conhecer previamente as exigências do negócio e do local onde os atos serão praticados.

Outro cuidado é evitar procurações excessivamente amplas sem necessidade.

Conceder poderes para outra pessoa agir em seu nome é algo que deve ser feito com atenção, principalmente quando envolve patrimônio de valor elevado.

Também é importante não entregar valores relevantes sem verificar previamente a documentação do imóvel e do vendedor.

A distância pode dificultar a percepção de problemas que seriam mais facilmente identificados em uma negociação presencial.

Comprar imóvel no Brasil morando no exterior exige planejamento

Portanto, morar em outro país não impede a compra de um imóvel no Brasil.

O comprador pode participar pessoalmente da operação quando estiver no país ou, conforme o caso, utilizar representação adequada para determinados atos.

O que muda é a necessidade de planejar melhor a operação.

Procuração, documentos estrangeiros, apostilamento, tradução, análise da matrícula, escritura, financiamento e registro são pontos que podem fazer parte do processo.

Além disso, quem pretende manter o imóvel como investimento deve pensar desde o início em sua administração, principalmente se pretende alugá-lo.

Para quem está longe do Brasil, o mais importante é não tratar a compra como uma simples transferência de dinheiro e assinatura de contrato.

A compra segura começa antes da assinatura, com a verificação da documentação e o planejamento de como cada etapa será realizada à distância.

Veja também: Como descobrir se um imóvel tem dívidas antes de comprar

Aviso: Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e não constitui orientação ou consulta jurídica individualizada. As exigências podem variar conforme o negócio, o imóvel, o cartório, a instituição financeira e a situação do comprador.