Inventário gratuito de imóvel em cartório extrajudicial: como funciona?

Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel para seus herdeiros, uma das principais preocupações costuma ser o custo do inventário.

O que muitas pessoas não sabem é que o inventário extrajudicial pode ter gratuidade dos emolumentos da escritura pública, desde que os interessados não tenham condições de arcar com esses valores.

A possibilidade está prevista na Resolução CNJ nº 35/2007, atualmente com as alterações promovidas pela Resolução CNJ nº 571/2024.

Mas é importante fazer uma ressalva desde o início: dizer que existe “inventário gratuito” não significa que todas as despesas relacionadas à transmissão do imóvel serão automaticamente eliminadas.

A gratuidade precisa ser analisada em relação a cada tipo de despesa.

O que diz a Resolução CNJ nº 35

A Resolução CNJ nº 35 disciplina os inventários e partilhas realizados por escritura pública.

O art. 6º estabelece que a gratuidade prevista na legislação processual compreende as escrituras públicas de inventário e partilha, entre outros atos consensuais.

A norma está vigente e possui aplicação nacional aos serviços notariais abrangidos por suas disposições.

Como o interessado pede a gratuidade?

O art. 7º da Resolução CNJ nº 35 estabelece uma regra bastante objetiva.

Para obter a gratuidade prevista na norma, basta a declaração dos interessados de que não possuem condições de arcar com os emolumentos, mesmo que estejam acompanhados por advogado particular.

Isso significa que o interessado não precisa necessariamente entrar primeiro com uma ação judicial para pedir ao juiz a gratuidade da escritura de inventário extrajudicial.

A solicitação pode ser feita diretamente no procedimento extrajudicial.

É preciso estar sem nenhum patrimônio para conseguir a gratuidade?

Não é correto concluir que uma pessoa perde automaticamente o direito à gratuidade simplesmente porque é herdeira de um imóvel.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa faleça deixando um único imóvel avaliado em R$ 500 mil.

O fato de existir um imóvel de R$ 500 mil no espólio não significa, por si só, que os herdeiros tenham dinheiro disponível para pagar os custos do inventário.

O patrimônio deixado pelo falecido e a capacidade econômica atual dos herdeiros são questões que não devem ser confundidas.

A declaração deve corresponder à realidade.

Exemplo de inventário gratuito de um imóvel

Imagine a seguinte situação:

Carlos faleceu deixando um apartamento avaliado em R$ 500 mil.

Ele deixou dois filhos como herdeiros, ambos maiores e capazes, e os dois concordam com a partilha.

Os herdeiros não possuem recursos financeiros suficientes para pagar os emolumentos da escritura pública.

Nesse cenário, eles podem optar pelo inventário extrajudicial, desde que preenchidos os demais requisitos legais, e apresentar a declaração de insuficiência econômica para requerer a gratuidade.

Se reconhecida a gratuidade nos termos da Resolução CNJ nº 35, os emolumentos relativos à escritura de inventário e partilha poderão ser dispensados.

Isso, porém, não significa que o imóvel será automaticamente transferido para os herdeiros sem qualquer outra despesa.

A gratuidade da escritura não significa isenção automática do ITCMD

Esse é um dos pontos mais importantes para evitar uma interpretação equivocada.

Emolumentos de cartório e imposto de transmissão são coisas diferentes.

Os emolumentos remuneram os serviços notariais e registrais.

Já o ITCMD é um imposto estadual incidente, em regra, sobre a transmissão causa mortis e cuja disciplina depende da legislação do Estado competente.

Portanto, uma pessoa pode obter a gratuidade dos emolumentos da escritura e, ainda assim, existir ITCMD a ser pago.

A própria regulamentação extrajudicial trata os emolumentos e os impostos como despesas distintas.

No entanto, existe a possibilidade da lavratura das escrituras públicas de inventário e partilha serem feitas nos cartórios extrajudiciais e posteriormente serem recolhidos o imposto ITCMD, conforme o artigo 15 e parágrafos seguintes da resolução CNJ nº 35/ 2007.

E o Registro de Imóveis também fica gratuito?

Depois da escritura pública de inventário e partilha, o título normalmente precisa ser levado ao Registro de Imóveis para que a transmissão da propriedade seja registrada.

A Resolução CNJ nº 35 estabelece que a escritura pública de inventário e partilha é título hábil para o registro imobiliário e para a transferência dos bens.

Entretanto, não é correto afirmar genericamente que a gratuidade da escritura torna automaticamente gratuito o registro do imóvel.

O Código de Processo Civil, no art. 98, §1º, IX, prevê a gratuidade dos emolumentos de notários e registradores em determinadas situações relacionadas à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial em que a gratuidade tenha sido concedida.

Por isso, a situação do registro imobiliário precisa ser analisada separadamente.

O que acontece em um inventário judicial?

No inventário judicial, a situação pode ser diferente.

Se o juiz concede a gratuidade da justiça, o art. 98 do Código de Processo Civil inclui entre os benefícios os emolumentos devidos a notários e registradores nas hipóteses previstas no próprio dispositivo.

A jurisprudência também reconhece que a gratuidade pode alcançar atos extrajudiciais necessários à efetividade do processo judicial.

O Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, já reconheceu que a assistência judiciária gratuita pode alcançar atos extrajudiciais relacionados à efetividade do processo judicial, inclusive atos ligados ao registro imobiliário.

Em São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça também possui precedentes reconhecendo a prática gratuita de determinados atos registrais quando decorrentes de processo judicial em que foi concedida a assistência judiciária gratuita.

Isso reforça a importância de não misturar duas situações diferentes: gratuidade da escritura de inventário extrajudicial e gratuidade de atos registrais decorrentes de um processo judicial.

O inventário extrajudicial exige advogado?

Sim.

A Resolução CNJ nº 35 determina a presença de advogado ou defensor público na lavratura das escrituras de inventário e partilha.

A norma também prevê que, quando as partes não tiverem condições econômicas para contratar advogado, o tabelião deverá recomendar a Defensoria Pública, onde houver, ou, na sua ausência, a Seccional da OAB.

Portanto, a gratuidade dos emolumentos do cartório não significa que o procedimento possa ser realizado sem assistência jurídica.

A existência de um imóvel de alto valor impede o inventário gratuito?

Não se deve estabelecer uma regra automática baseada apenas no valor do imóvel.

Um imóvel de R$ 200 mil, R$ 500 mil ou R$ 1 milhão representa patrimônio, mas isso não necessariamente demonstra que os herdeiros tenham disponibilidade financeira para pagar imediatamente os custos do inventário.

A análise deve considerar a situação concreta.

Por outro lado, a declaração de insuficiência econômica não deve ser utilizada de forma automática ou apenas para evitar despesas.

O interessado deve declarar uma situação verdadeira e estar ciente das consequências jurídicas de uma declaração falsa.

E se os herdeiros não tiverem dinheiro para pagar as despesas do inventário?

A própria Resolução CNJ nº 35 passou a admitir mecanismos que podem facilitar a realização do inventário em determinadas situações.

O art. 11-A permite, observados os requisitos estabelecidos pela norma, que o inventariante seja autorizado por escritura pública a alienar bens do espólio para utilizar parte ou todo o preço da venda no pagamento das despesas do inventário.

Entre as despesas previstas estão impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outras despesas relacionadas ao inventário.

Isso é particularmente relevante quando existe um imóvel, mas os herdeiros não possuem dinheiro disponível para custear o procedimento.

Inventário gratuito não significa imóvel totalmente sem custos

Esse é provavelmente o ponto mais importante deste artigo.

Quando alguém pesquisa por “inventário gratuito de imóvel em cartório”, pode imaginar que não haverá nenhuma despesa.

Essa conclusão seria incorreta.

A gratuidade pode alcançar os emolumentos da escritura pública de inventário e partilha, conforme a Resolução CNJ nº 35.

Mas podem existir outras despesas, como:

• ITCMD, conforme a legislação aplicável;
• registro do imóvel;
• certidões;
• despesas administrativas;
• eventuais tributos;
• honorários advocatícios, caso não seja utilizada a Defensoria Pública ou outra assistência disponível.

Cada uma dessas despesas possui fundamento e regras próprias.

Exemplo completo

Imagine que Maria faleceu deixando um apartamento de R$ 500 mil.

Seus dois filhos são maiores, capazes e concordam com a divisão do imóvel.

Nenhum deles possui recursos suficientes para pagar os emolumentos da escritura.

Nesse caso, eles podem apresentar a declaração de insuficiência econômica e requerer a gratuidade da escritura de inventário.

O advogado ou defensor público acompanha o procedimento.

Depois da lavratura da escritura, o título deverá ser levado ao Registro de Imóveis.

Nesse momento, deve-se verificar especificamente se existe fundamento legal para a gratuidade dos emolumentos registrais naquela situação.

Também deverá ser analisada a situação do ITCMD de acordo com a legislação estadual aplicável.

Assim, o procedimento pode ter gratuidade da escritura, mas isso não autoriza afirmar antecipadamente que o inventário inteiro custará será gratuito.

Conclusão: existe inventário gratuito em cartório?

Sim, existe possibilidade de gratuidade dos emolumentos da escritura pública de inventário e partilha realizada em cartório.

A previsão está na Resolução CNJ nº 35/2007, com a redação atualmente vigente após as alterações promovidas pelo CNJ, especialmente pela Resolução nº 571/2024.

Para a gratuidade prevista na norma, o art. 7º estabelece que basta a declaração dos interessados de que não possuem condições de arcar com os emolumentos.

Mas é fundamental não confundir gratuidade da escritura com isenção de todas as despesas do inventário.

ITCMD, Registro de Imóveis e outras despesas possuem regras próprias e devem ser analisados separadamente.

Por isso, antes de afirmar que determinado inventário será totalmente gratuito, é necessário verificar a legislação estadual, as normas da Corregedoria local e as circunstâncias específicas do caso.

Aviso importante: este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui consulta ou orientação jurídica para um caso concreto. As regras, valores, tributos e procedimentos podem sofrer alterações. Antes de realizar um inventário, confirme as exigências e os valores diretamente com o tabelionato, Registro de Imóveis, órgão tributário competente e demais autoridades responsáveis.

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