Quanto custa passar um imóvel para o seu nome? Veja todos os custos

Ao comprar um imóvel, muita gente olha apenas para o preço anunciado e esquece dos custos necessários para concluir a transferência.

Em São Paulo, além dos R$ 450 mil do imóvel, o comprador pode ter despesas com ITBI, escritura pública, registro e outros documentos.

Neste artigo, vamos calcular quanto custa colocar um imóvel de R$ 450 mil no seu nome em 2026.

Neste artigo você vai ver

• Quanto custa o ITBI em São Paulo;
• quanto custa a escritura pública;
• quanto custa registrar o imóvel;
• quanto o comprador precisa reservar além dos R$ 450 mil;
• qual é o custo total aproximado da transferência;
• por que escritura e registro não são a mesma coisa;
• o que muda quando o imóvel é financiado.

Quanto custa passar um imóvel de R$ 450 mil para o seu nome?

Considerando uma compra e venda à vista de um imóvel de R$ 450 mil localizado na cidade de São Paulo, podemos fazer uma estimativa dos principais custos da transferência.

Para este exemplo, vamos considerar:

Valor do imóvel: R$ 450.000,00

ITBI: R$ 13.500,00

Escritura pública: R$ 5.427,43

Registro do imóvel: R$ 3.284,18

Somando esses três principais gastos, chegamos a aproximadamente R$ 22.211,61.

Isso significa que o comprador precisaria considerar aproximadamente 4,94% do valor do imóvel somente para esses três custos.

Os valores de escritura e registro são baseados nas tabelas de emolumentos de 2026 do Estado de São Paulo, enquanto o ITBI segue as regras da Prefeitura de São Paulo.

O ITBI de um imóvel de R$ 450 mil em São Paulo

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é cobrado pelo município quando ocorre uma transmissão onerosa, como uma compra e venda.

Na cidade de São Paulo, a regra geral para uma compra sem financiamento é a aplicação da alíquota de 3% sobre a base de cálculo.

Entretanto, é importante observar que a base de cálculo não é necessariamente apenas o preço informado pelas partes.

Segundo a Prefeitura, considera-se o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência utilizado pelo município.

No nosso exemplo, considerando que a base de cálculo seja de R$ 450 mil:

R$ 450.000 × 3% = R$ 13.500

Portanto, o ITBI estimado seria de R$ 13.500.

Esse é o maior gasto individual da nossa simulação.

Quanto custa a escritura de um imóvel de R$ 450 mil?

A escritura pública é o documento lavrado pelo Tabelionato de Notas para formalizar a compra e venda, quando ela é exigida.

Em São Paulo, os emolumentos dos tabelionatos seguem tabela estadual.

Para 2026, a tabela entrou em vigor em janeiro e os valores são aplicados pelos tabelionatos do Estado.

Para o imóvel de R$ 450 mil utilizado neste exemplo, a estimativa da escritura pública é de R$ 5.427,43.

É importante não confundir esse valor com o ITBI.

São despesas diferentes.

O ITBI é imposto municipal.

A escritura é um ato notarial, realizado pelo Tabelionato de Notas.

Por isso, o comprador pode ter que pagar os dois.

Quanto custa registrar um imóvel de R$ 450 mil?

Depois da escritura, existe outra etapa fundamental: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

É o registro que efetivamente formaliza a transferência da propriedade imobiliária.

O Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Por isso, não basta pagar a escritura e guardar o documento.

É necessário levar o título ao registro competente.

Para o imóvel de R$ 450 mil considerado neste exemplo, o custo estimado do registro é de R$ 3.284,18, conforme a tabela de emolumentos utilizada para a simulação de 2026.

As tabelas de emolumentos de São Paulo são atualizadas periodicamente e devem ser conferidas antes da realização do negócio.

Afinal, quanto preciso ter além dos R$ 450 mil?

Essa é provavelmente a principal pergunta de quem está planejando comprar o imóvel.

No nosso exemplo:

O imóvel custa R$ 450.000.

O ITBI representa aproximadamente R$ 13.500.

A escritura representa aproximadamente R$ 5.427,43.

O registro representa aproximadamente R$ 3.284,18.

Somando os custos:

R$ 13.500 + R$ 5.427,43 + R$ 3.284,18 = R$ 22.211,61

Assim, o comprador deveria considerar aproximadamente R$ 22,2 mil além do preço do imóvel para esses três principais custos.

Nesse cenário, o desembolso chegaria a aproximadamente:

R$ 450.000 + R$ 22.211,61 = R$ 472.211,61

Esse valor é uma estimativa e não significa que toda compra de imóvel de R$ 450 mil terá exatamente esse custo.

A base do ITBI, a modalidade da compra, eventuais documentos adicionais e a situação específica do imóvel podem alterar o resultado.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Essa é uma das confusões mais comuns na compra de imóveis.

A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas.

Já o registro da compra e venda é realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

São atos diferentes e possuem custos diferentes.

Por isso, quando alguém pergunta quanto custa “passar o imóvel para o nome”, não basta calcular apenas a escritura.

É necessário considerar também o registro.

Na prática, o comprador deve pensar na operação como um conjunto de despesas.

ITBI + escritura + registro + eventuais documentos e outros atos necessários.

Preciso pagar escritura em toda compra de imóvel?

Não necessariamente.

A necessidade de escritura pública depende da natureza do negócio e do valor envolvido, além das exceções previstas na legislação.

O Código Civil estabelece, como regra geral, a necessidade de escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis acima do limite legal, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Também existem situações em que o próprio contrato possui força de escritura pública, como ocorre em determinadas operações de financiamento imobiliário.

Por isso, não se deve simplesmente aplicar a mesma conta de uma compra à vista a uma compra financiada.

E se o imóvel for financiado?

Aqui a conta pode mudar bastante.

Em determinadas operações de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, existem regras específicas para o ITBI.

A Prefeitura de São Paulo informa que, para contratos celebrados a partir de 25 de fevereiro de 2022, imóveis dentro do limite estabelecido para aplicação da regra especial podem ter alíquota de 0,5% sobre determinada parcela efetivamente financiada, enquanto o restante fica sujeito à alíquota de 3%.

Além disso, o contrato de financiamento pode substituir a escritura pública tradicional em determinadas situações.

Por isso, quem está comprando um imóvel de R$ 450 mil financiado não deve simplesmente utilizar os R$ 22.211,61 desta simulação.

A operação precisa ser calculada de acordo com o tipo de financiamento, o valor financiado e as regras aplicáveis.

O comprador precisa reservar dinheiro para outros documentos?

Sim.

Além dos três principais custos utilizados neste exemplo, podem existir despesas adicionais.

Entre elas podem estar certidões, cópias, procurações, documentos necessários ao ato, eventuais averbações e outros serviços solicitados durante o processo.

O próprio tabelionato alerta que os valores estimados da escritura podem não incluir documentos e certidões necessários para a realização do ato.

Por isso, não é prudente separar exatamente R$ 22.211,61 e considerar que esse será necessariamente o valor final.

O ideal é manter uma margem financeira para despesas adicionais.

Quanto o imóvel de R$ 450 mil realmente custa?

Essa é uma forma mais adequada de pensar na compra.

Se o imóvel custa R$ 450 mil, o preço anunciado não representa necessariamente o dinheiro total necessário para concluir a aquisição.

No nosso exemplo, somente ITBI, escritura e registro representam aproximadamente R$ 22,2 mil.

Assim, o custo financeiro da aquisição pode chegar a aproximadamente R$ 472,2 mil, antes de considerar eventuais despesas adicionais e outros custos da negociação.

Essa diferença é importante principalmente para quem está juntando dinheiro para comprar o primeiro imóvel.

Uma pessoa que economizou exatamente R$ 450 mil, por exemplo, pode descobrir que ainda precisa de uma reserva adicional para concluir a transferência.

Vale a pena calcular os custos antes de fazer uma proposta?

Sim.

Do ponto de vista das finanças imobiliárias, conhecer os custos de transferência antes de fechar negócio ajuda o comprador a definir quanto realmente pode pagar pelo imóvel.

Um imóvel anunciado por R$ 450 mil não deve ser analisado isoladamente.

É necessário considerar também:

preço do imóvel + ITBI + escritura ou instrumento equivalente + registro + documentos e demais despesas.

Essa conta permite descobrir o chamado custo de aquisição, que é mais importante para o planejamento financeiro do que simplesmente olhar para o preço anunciado.

Conclusão: quanto custa passar um imóvel de R$ 450 mil para o seu nome?

Em uma simulação de compra à vista de um imóvel de R$ 450 mil na cidade de São Paulo, utilizando os valores de referência de 2026, encontramos aproximadamente:

ITBI: R$ 13.500

Escritura: R$ 5.427,43

Registro: R$ 3.284,18

Total: R$ 22.211,61

Portanto, além dos R$ 450 mil destinados à compra, seria necessário considerar aproximadamente R$ 22,2 mil para esses três principais custos da transferência.

O valor final pode mudar conforme a base de cálculo do ITBI, modalidade da aquisição, financiamento, características do imóvel e serviços adicionais necessários.

Antes de realizar a compra, confirme os valores diretamente com a Prefeitura, o Tabelionato de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis responsáveis pelo negócio.

Veja também: O que acontece quando o imóvel não tem escritura?

Aviso: Os valores apresentados neste artigo são estimativas baseadas nas regras e tabelas consultadas para 2026. Os custos podem sofrer alterações e variar conforme a situação concreta do imóvel e da operação. Este conteúdo tem finalidade informativa e não constitui orientação ou consulta jurídica.