Justiça gratuita reduz custo para registrar um imóvel, mas não elimina o ITBI

Quem precisa regularizar um imóvel por meio de um processo judicial pode se deparar com uma dúvida importante: se a pessoa recebeu justiça gratuita, ela também fica livre de todas as despesas necessárias para colocar o imóvel em seu nome?

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo ajuda a responder essa questão.

Em julgamento realizado em 3 de setembro de 2026, a 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP analisou um caso envolvendo adjudicação compulsória, justiça gratuita, despesas do Registro de Imóveis e ITBI.

O tribunal decidiu que a gratuidade poderia alcançar os emolumentos registrais necessários para efetivar a decisão judicial, mas não afastaria, por si só, o pagamento do ITBI.

Para quem olha o problema pela perspectiva das finanças imobiliárias, essa diferença é importante.

O caso analisado pelo TJSP

O processo envolvia uma ação de adjudicação compulsória.

A parte autora havia obtido o benefício da justiça gratuita, mas, na fase de cumprimento da decisão, surgiu uma questão financeira: seria necessário realizar o registro imobiliário para que a decisão judicial produzisse seus efeitos práticos.

A decisão de primeira instância havia entendido que a gratuidade não abrangia os emolumentos do Registro de Imóveis nem o ITBI.

A parte recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo, argumentando que seria incompatível reconhecer sua insuficiência financeira e, ao mesmo tempo, exigir o pagamento de valores elevados para realizar o registro necessário ao cumprimento da própria decisão judicial.

O TJSP deu parcial provimento ao recurso.

O que o Tribunal decidiu sobre o Registro de Imóveis

O tribunal considerou que os emolumentos registrais necessários para efetivar a decisão judicial poderiam estar abrangidos pela justiça gratuita.

A fundamentação utilizada foi o artigo 98 do Código de Processo Civil.

O §1º, IX, do dispositivo estabelece que a gratuidade da justiça compreende os emolumentos devidos a notários ou registradores quando relacionados a registro, averbação ou outro ato necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade do processo.

No caso analisado, o raciocínio foi direto: a sentença de adjudicação compulsória somente teria sua efetividade completa com o respectivo registro do imóvel.

Assim, o registro não seria uma despesa meramente opcional.

Ele estaria diretamente relacionado à concretização do resultado obtido no processo.

Por que isso é importante para as finanças imobiliárias

Na prática, muitas pessoas analisam o custo de um imóvel considerando apenas seu preço de compra.

Porém, a regularização pode envolver diversas despesas.

Dependendo da situação, podem existir custos com escritura, registro, impostos, certidões, regularização documental e outras providências.

Quando existe uma disputa judicial ou uma situação de irregularidade, o planejamento financeiro precisa ser ainda mais cuidadoso.

O acórdão mostra justamente que nem todas essas despesas possuem a mesma natureza jurídica.

Uma coisa é o emolumento cobrado pelo serviço registral.

Outra coisa é um imposto incidente sobre a transmissão do imóvel.

Essa diferença pode alterar significativamente o valor que uma pessoa precisa reservar para concluir a regularização.

Justiça gratuita não significa necessariamente imóvel sem nenhum custo

Esse é um ponto que merece atenção.

A concessão da justiça gratuita não significa que todos os gastos relacionados ao imóvel desaparecerão.

O benefício está relacionado às despesas abrangidas pela legislação processual.

No caso analisado pelo TJSP, os emolumentos registrais necessários para efetivar a decisão judicial foram considerados abrangidos pela gratuidade.

Mas o tribunal fez uma distinção em relação ao ITBI.

Por isso, quem está fazendo um planejamento financeiro para regularizar um imóvel não deve simplesmente considerar que a expressão “justiça gratuita” significa “custo zero”.

É necessário identificar qual é a despesa, qual é sua natureza e qual norma permite sua dispensa.

Por que o ITBI não foi afastado

O ITBI possui natureza tributária.

A Constituição Federal estabelece que compete aos Municípios instituir o imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses constitucionais.

Além disso, a Constituição estabelece que isenções e outras formas de benefício tributário dependem de previsão legal específica.

Por esse motivo, o TJSP entendeu que a concessão da justiça gratuita não seria suficiente, por si só, para criar uma isenção de ITBI.

Em outras palavras, justiça gratuita e isenção tributária são institutos diferentes.

O que isso significa para quem está regularizando um imóvel

Imagine uma pessoa que conseguiu judicialmente o reconhecimento do direito sobre determinado imóvel.

Depois da decisão, ainda será necessário realizar os atos necessários para que a situação jurídica seja refletida no Registro de Imóveis.

Nesse momento, podem surgir despesas.

Se a pessoa possui justiça gratuita, os emolumentos relativos aos atos registrais que se enquadrem na situação prevista pelo artigo 98, §1º, IX, do CPC podem ser abrangidos pelo benefício.

O ITBI, entretanto, deverá ser analisado separadamente.

A eventual redução, isenção ou outra forma de benefício dependerá da legislação tributária aplicável ao caso.

A diferença pode fazer parte do planejamento financeiro do imóvel

Essa distinção é especialmente importante para quem está calculando o dinheiro necessário para regularizar um imóvel.

Imagine, de forma hipotética, que uma pessoa tenha um imóvel avaliado em R$ 700 mil e esteja tentando concluir sua regularização.

Ela pode pensar que precisa simplesmente separar uma determinada quantia para “pagar o cartório”.

Mas essa expressão pode esconder despesas diferentes.

Parte do valor pode corresponder a emolumentos registrais.

Outra parte pode estar relacionada ao ITBI.

Podem existir ainda outras despesas documentais ou processuais.

Cada uma delas deve ser analisada separadamente.

Esse cuidado evita que o proprietário descubra somente no final do procedimento que ainda existe uma despesa tributária a ser paga.

Adjudicação compulsória e o impacto financeiro da regularização

A adjudicação compulsória pode ser utilizada em situações nas quais o comprador cumpriu suas obrigações, mas não consegue obter voluntariamente a transferência definitiva do imóvel.

Obtida a decisão judicial, entretanto, ainda é necessário observar os atos necessários para que o direito reconhecido seja levado ao Registro de Imóveis.

É justamente nesse ponto que o acórdão analisado ganha relevância.

Para o TJSP, se o registro é necessário para dar efetividade à decisão judicial e a parte possui justiça gratuita, os respectivos emolumentos podem ser abrangidos pelo benefício.

Isso não significa que todo e qualquer custo relacionado ao imóvel será automaticamente dispensado.

O que o proprietário deve verificar antes de calcular o custo

Antes de iniciar uma regularização imobiliária, é importante separar as despesas em categorias.

Primeiro, deve-se identificar quais são os atos necessários para colocar o imóvel em situação regular.

Depois, é preciso verificar quais valores correspondem a emolumentos de cartório.

Também é necessário verificar a existência de ITBI e consultar a legislação do Município competente.

Por fim, devem ser consideradas outras despesas eventualmente existentes como IPTU, taxas de condomínio ou multas municipais sobre o bem imóvel.

Essa separação permite chegar a uma estimativa financeira muito mais realista.

Justiça gratuita e ITBI não são a mesma coisa

A principal lição financeira da decisão da justiça de São Paulo pode ser resumida de maneira simples: uma despesa cartorária necessária à efetivação de uma decisão judicial pode estar abrangida pela justiça gratuita, enquanto o ITBI continua sujeito às regras tributárias aplicáveis.

Portanto, não é correto tratar todos os custos da regularização imobiliária como se fossem uma única despesa.

Para quem está planejando comprar, regularizar, vender ou transferir um imóvel, entender essa diferença pode evitar uma surpresa financeira no final do processo.

O que diz o acórdão do TJSP

O caso analisado foi o Agravo de Instrumento nº 2136186-88.2026.8.26.0000, da Comarca de Itapetininga.

O julgamento ocorreu em 3 de setembro de 2026, pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

O recurso foi parcialmente provido.

A decisão reconheceu a possibilidade de a justiça gratuita alcançar os emolumentos registrais necessários à efetivação da adjudicação compulsória, mas manteve a exigência do ITBI.

O entendimento apresentado no acórdão também cita precedentes do próprio TJSP envolvendo registro imobiliário em processos de usucapião e arrolamento.

Conclusão

O acórdão demonstra uma questão que pode passar despercebida no planejamento financeiro de um imóvel: nem todo valor necessário para regularizar uma propriedade possui a mesma natureza.

Os emolumentos registrais necessários para cumprir uma decisão judicial podem, em determinadas situações, ser abrangidos pela justiça gratuita.

O ITBI, por outro lado, possui natureza tributária e não é automaticamente eliminado pela concessão desse benefício.

Por isso, antes de calcular quanto será necessário para regularizar um imóvel, é importante identificar cada despesa separadamente.

Veja também: Inventário gratuito de imóvel em cartório extrajudicial: como funciona?

Este conteúdo é informativo e não constitui consulta ou orientação jurídica. Os valores, requisitos e possibilidades de isenção ou redução devem ser verificados de acordo com a situação concreta, a legislação aplicável e diretamente perante o Município e o cartório competente.