Quem paga as despesas e obras do condomínio: proprietário ou inquilino?

Ao alugar um apartamento em condomínio, uma dúvida aparece com frequência:

quais despesas devem ser pagas pelo proprietário e quais ficam por conta do inquilino?

A resposta está principalmente na Lei do Inquilinato, mas é preciso observar também o Código Civil e as regras do próprio condomínio.

A diferença mais importante está entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.

De forma geral, o inquilino paga as despesas ordinárias, relacionadas à manutenção e ao funcionamento cotidiano do condomínio.

Já o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias, normalmente relacionadas à estrutura, valorização, reformas e melhorias do edifício.

Mas existem situações que exigem uma análise mais cuidadosa.

O que o proprietário deve pagar?

O art. 22 da Lei nº 8.245/1991 estabelece diversas obrigações do locador.

Entre elas está a responsabilidade por entregar o imóvel em condições de utilização, garantir o uso pacífico durante a locação, responder por vícios ou defeitos anteriores à locação e manter a forma e a destinação do imóvel.

Também cabe ao locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

A própria lei apresenta exemplos dessas despesas.

Estão nessa categoria as obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do edifício, a pintura de fachadas e obras destinadas a recuperar as condições de habitabilidade.

Também entram nessa categoria determinadas instalações de segurança, equipamentos de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer.

A constituição do fundo de reserva também é considerada despesa extraordinária pela Lei do Inquilinato.

Portanto, se o condomínio aprovar uma obra estrutural importante durante a locação, em regra o custo não deve ser transferido ao inquilino simplesmente porque ele está ocupando o apartamento.

E quando existe uma cobrança extra no condomínio?

Esse é um dos pontos que mais causam confusão.

Nem toda cobrança adicional na taxa condominial é necessariamente uma despesa extraordinária.

É preciso verificar qual é a finalidade do dinheiro.

Uma cobrança extra destinada, por exemplo, a uma grande reforma estrutural do prédio pode ser extraordinária.

Por outro lado, um rateio destinado a cobrir despesas normais de funcionamento e manutenção pode ser considerado ordinário.

Por isso, não basta observar na cobrança as palavras “rateio”, “extra” ou “chamada de capital”.

É necessário verificar a natureza da despesa e, quando necessário, consultar a ata da assembleia, a previsão orçamentária e os documentos do condomínio.

Quais despesas ficam por conta do inquilino?

O art. 23 da Lei do Inquilinato determina que o locatário deve pagar as despesas ordinárias de condomínio.

São aquelas relacionadas à administração e à manutenção cotidiana do edifício.

A lei cita como exemplos os salários e encargos dos empregados do condomínio, o consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns.

Também estão incluídas despesas de limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.

A manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança das áreas comuns também integra as despesas ordinárias.

O mesmo ocorre com a manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.

Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas das áreas comuns também podem ser cobrados do locatário como despesa ordinária.

O fundo de reserva merece atenção

O fundo de reserva costuma gerar dúvidas porque a Lei do Inquilinato faz uma distinção importante.

A constituição do fundo de reserva é considerada despesa extraordinária e, portanto, fica a cargo do proprietário.

Entretanto, a lei também estabelece que o locatário pode ser responsável pela reposição do fundo de reserva quando ele tiver sido utilizado para custear despesas ordinárias durante a locação.

Assim, não é correto afirmar simplesmente que “fundo de reserva sempre é responsabilidade do proprietário”.

É necessário verificar para qual finalidade o fundo está sendo constituído ou utilizado.

Também deve ser observada a existência de despesas referentes a período anterior ao início da locação, pois a própria lei faz ressalvas quanto a essas situações.

E as obras dentro do apartamento?

Aqui é importante separar o problema estrutural do dano provocado pelo próprio ocupante.

Se o imóvel apresenta um defeito que já existia antes da locação ou um problema cuja reparação seja responsabilidade do proprietário, cabe ao locador providenciar a solução.

A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve comunicar imediatamente ao proprietário o surgimento de dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador.

Por outro lado, se o dano foi causado pelo próprio inquilino, seus familiares, visitantes, empregados ou pessoas que estejam sob sua responsabilidade, o locatário deverá realizar a reparação.

Imagine, por exemplo, que o apartamento tenha uma infiltração decorrente de problema estrutural ou de uma tubulação cuja responsabilidade não seja do ocupante.

A situação é diferente daquela em que o inquilino quebra uma porta, danifica uma instalação ou causa um vazamento por utilização inadequada.

A regra básica é identificar a origem do problema.

Pintura: quem paga?

A pintura também precisa ser analisada de acordo com a situação.

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Isso significa que o desgaste natural provocado pelo uso regular do imóvel não pode ser simplesmente transformado em obrigação de reforma completa para o inquilino.

Por outro lado, danos anormais causados pelo ocupante podem gerar responsabilidade pela reparação.

No condomínio, a lei também classifica como extraordinária a pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas.

Nesse caso, estamos falando das áreas externas e comuns do edifício, e não simplesmente da pintura interna do apartamento.

Água, luz, gás e outras contas

O locatário também deve pagar as despesas de telefone e os consumos individuais de força, luz, gás, água e esgoto, conforme a situação concreta do imóvel e a forma de cobrança.

Essas despesas estão diretamente relacionadas ao consumo durante a ocupação.

Por isso, é importante que o contrato e a vistoria deixem claro como será feita a transferência ou cobrança dessas contas.

Também é recomendável registrar as leituras dos medidores na entrada e na saída do imóvel.

IPTU é do proprietário ou do inquilino?

Pela Lei do Inquilinato, o locador deve pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Isso significa que o contrato pode atribuir ao locatário o pagamento do IPTU.

Essa regra é diferente daquela das despesas extraordinárias de condomínio.

Portanto, ao analisar uma locação, não se deve colocar IPTU e condomínio extraordinário na mesma categoria.

São obrigações diferentes e possuem regras próprias.

Seguro contra incêndio

A Lei do Inquilinato também determina que cabe ao locador pagar o prêmio do seguro complementar contra fogo que incida sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Por isso, antes de concluir quem deve pagar determinado seguro, é necessário verificar o contrato e identificar exatamente qual seguro está sendo cobrado.

No condomínio podem existir diferentes tipos de seguro e diferentes formas de rateio.

O proprietário pode cobrar tudo junto com o aluguel?

Pode haver cobrança conjunta de determinadas despesas.

O art. 25 da Lei do Inquilinato permite que, quando atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador cobre essas verbas juntamente com o aluguel.

Mas isso não significa que o proprietário possa simplesmente incluir qualquer cobrança condominial na conta do inquilino.

É preciso identificar a natureza da despesa.

Além disso, o locador deve fornecer os comprovantes relativos às parcelas exigidas quando solicitado.

O locatário também pode exigir a comprovação das despesas ordinárias do condomínio.

E se o inquilino não pagar o condomínio?

Aqui existe uma diferença importante entre a relação contratual e a relação com o condomínio.

No contrato de locação, a Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve pagar as despesas ordinárias.

Entretanto, perante o condomínio, a situação pode ser diferente.

As despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas à própria unidade imobiliária.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a obrigação condominial acompanha o imóvel e pode atingir o proprietário.

Por isso, uma cláusula do contrato dizendo que o inquilino deve pagar o condomínio não significa necessariamente que o condomínio ficará impedido de cobrar o proprietário se houver inadimplência.

O proprietário poderá, conforme o caso, buscar do locatário o ressarcimento do que pagou.

Essa distinção é muito importante para quem possui apartamento alugado.

O inquilino precisa obedecer às regras do condomínio?

Sim.

A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Isso significa que o fato de o morador não ser proprietário não o autoriza a ignorar regras sobre barulho, utilização das áreas comuns, animais, mudanças, vagas, horários, obras e demais normas regularmente estabelecidas.

O proprietário também não fica completamente afastado da situação.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que o proprietário mantém a posse indireta e pode responder por consequências relacionadas ao uso inadequado da unidade pelo locatário.

Por isso, o proprietário deve acompanhar situações relevantes e adotar as providências cabíveis quando o inquilino descumpre obrigações condominiais.

E se houver uma obra urgente no prédio?

A Lei do Inquilinato prevê que o locatário deve permitir a realização de reparos urgentes que sejam responsabilidade do locador.

Se esses reparos durarem mais de dez dias, o locatário tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente.

Se ultrapassarem trinta dias, a lei permite que o locatário possa resilir o contrato.

Portanto, uma obra necessária não significa automaticamente que o inquilino possa simplesmente impedir a entrada dos profissionais ou se recusar a permitir os trabalhos.

É preciso observar a natureza da obra e os direitos de cada parte.

Resumo: quem paga cada despesa?

De maneira simplificada, a divisão pode ser apresentada assim:

Proprietário/locador:

• despesas extraordinárias de condomínio;
• obras estruturais;
• pintura de fachada;
• obras para recuperar a habitabilidade do edifício;
• constituição do fundo de reserva;
• defeitos anteriores à locação;
• reparos que não sejam responsabilidade do inquilino;
• taxas de administração imobiliária e intermediação;
• impostos e taxas, salvo transferência expressa permitida pelo contrato;
• seguro complementar contra fogo, salvo disposição contratual em contrário.

Inquilino/locatário:

• aluguel;
• despesas ordinárias de condomínio;
• salários e encargos dos empregados do condomínio;
• limpeza e manutenção das áreas comuns;
• manutenção de elevadores e equipamentos comuns;
• pequenos reparos das áreas comuns;
• consumo individual de água, luz, gás e outros serviços;
• danos causados por ele, familiares, visitantes ou prepostos;
• multas decorrentes de sua conduta, quando juridicamente cabíveis;
• cumprimento da convenção e do regulamento interno;
• reposição do fundo de reserva quando utilizada para despesas ordinárias, observadas as regras da Lei do Inquilinato.

Conclusão

Em uma locação de apartamento em condomínio, a pergunta “quem paga o condomínio?” é incompleta.

O correto é perguntar qual é a natureza da despesa.

A regra estabelecida pela Lei do Inquilinato é relativamente clara: o locatário suporta as despesas ordinárias, enquanto o locador suporta as extraordinárias.

Mas a análise não termina aí.

É necessário verificar a origem do gasto, a ata da assembleia, a previsão orçamentária, o contrato de locação e, quando houver discussão sobre responsabilidade perante o condomínio, as regras do Código Civil.

Também é importante lembrar que a divisão estabelecida no contrato de locação não necessariamente altera a responsabilidade do proprietário perante o próprio condomínio.

Por isso, antes de simplesmente repassar uma cobrança ao inquilino, vale identificar exatamente qual despesa foi aprovada, para que serve o dinheiro e a quem a legislação atribui essa responsabilidade.

Essa cautela evita conflitos entre proprietário e inquilino e também ajuda a evitar cobranças indevidas durante a locação.

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