Casamento: comprar o imóvel primeiro ou depois de casar?

E existe uma situação a se pensar: o casal pode comprar um imóvel de R$ 600 mil e, anos depois, precisar dividir esse patrimônio em uma separação e a pergunta é quanto fica o total das despesas com documentação e burocracia caso isso ocorra?

Imagine um casal que pretende se casar e encontrou um apartamento de R$ 600 mil.

Os dois têm dinheiro para a entrada, pretendem financiar ou comprar o imóvel à vista e surge a dúvida:

É melhor comprar o imóvel antes do casamento ou casar primeiro e comprar depois?

Não existe uma resposta única. A situação pode mudar conforme o regime de bens, a origem do dinheiro utilizado na compra e a forma como o imóvel é adquirido.

Comprar o imóvel antes do casamento

Se uma pessoa compra o imóvel antes do casamento, a data da aquisição passa a ser um elemento importante para analisar a situação patrimonial.

Imagine que Rafael compre sozinho um apartamento de R$ 600 mil antes de se casar com Marina.

Depois, os dois se casam pelo regime da comunhão parcial de bens.

O simples fato de o casamento acontecer posteriormente não significa, por si só, que o imóvel adquirido antes do casamento passe automaticamente a pertencer ao casal.

Por isso, documentos como contrato, escritura, matrícula do imóvel e comprovantes da aquisição são importantes para demonstrar quando e como o patrimônio foi adquirido.

A situação pode ser diferente, entretanto, se depois do casamento houver pagamento de parcelas com recursos comuns, reformas substanciais ou outras circunstâncias que produzam efeitos patrimoniais.

Casar primeiro e comprar o imóvel depois

Agora imagine o contrário.

Marina e Rafael se casam e, depois do casamento, compram juntos o mesmo imóvel de R$ 600 mil.

No regime da comunhão parcial, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, em regra, integram a comunhão, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Por isso, antes de comprar o imóvel, o casal deve saber qual é o regime de bens e entender como ele se relaciona com a aquisição.

A escolha do regime de bens, portanto, não é apenas uma questão relacionada à cerimônia de casamento. Ela também pode ter reflexos sobre o patrimônio imobiliário.

Mas quanto custa comprar um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo?

Aqui aparece uma questão que muitas pessoas esquecem.

O imóvel custa R$ 600 mil, mas o comprador precisa reservar dinheiro para concluir a documentação.

Considerando uma compra à vista por escritura pública na cidade de São Paulo no ano de 2026, temos:

Valor do imóvel: R$ 600.000,00

ITBI: R$ 18.000,00

Registro do imóvel: R$ 3.324,85

Escritura pública: valor conforme a tabela vigente do Tabelionato de Notas, com estimativa aproximada de R$ 5.519,90

Assim, somente esses três principais itens representam aproximadamente R$ 27 mil além do preço do imóvel.

O valor exato da escritura deve ser confirmado no tabelionato no momento da contratação, pois podem existir particularidades do ato e despesas adicionais.

A Prefeitura de São Paulo informa que, nas operações comuns de compra e venda, a alíquota do ITBI é de 3%, sendo a base de cálculo o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência, conforme as regras municipais.

E se o casal comprar o imóvel e depois se separar?

É aqui que a história fica mais interessante.

Imagine que Marina e Rafael tenham comprado juntos o apartamento de R$ 600 mil.

Alguns anos depois, o casamento termina.

Se o imóvel fizer parte do patrimônio comum, será necessário definir na partilha quem ficará com o bem ou como ele será dividido.

Uma possibilidade é vender o imóvel e dividir o patrimônio conforme a participação de cada um.

Outra é um dos cônjuges ficar com o imóvel e compensar financeiramente o outro.

E existe uma diferença importante nos impostos.

Quando não há excesso de meação

Imagine que o patrimônio comum seja de R$ 600 mil e cada cônjuge tenha direito a R$ 300 mil.

Se cada um receber sua respectiva meação, não há, em princípio, uma transmissão onerosa de um cônjuge para o outro que gere ITBI.

A Prefeitura de São Paulo prevê procedimento específico para reconhecimento da não incidência do ITBI na divisão e na partilha de bens imóveis.

Quando um fica com o imóvel inteiro

Agora imagine que Rafael fique com o apartamento inteiro, avaliado em R$ 600 mil, enquanto Marina receba outros bens ou valores equivalentes aos seus R$ 300 mil.

Se a divisão respeitar as respectivas meações, a situação tributária será diferente daquela em que Rafael recebe patrimônio superior à sua meação sem a correspondente compensação.

Por outro lado, se Rafael receber um patrimônio maior do que sua meação e houver transmissão onerosa desse excesso, o ITBI pode incidir sobre o excesso, e não necessariamente sobre os R$ 600 mil do imóvel.

A própria Prefeitura de São Paulo possui orientação específica para situações de “excesso de meação ou quinhão” em separação e divórcio.

E quanto custa ficar com o imóvel depois do divórcio?

Imagine agora que Marina e Rafael tenham comprado juntos um imóvel de R$ 600 mil durante o casamento.

No divórcio, eles concordam que Marina ficará com 100% do imóvel e pagará a Rafael R$ 300 mil pela parte que lhe cabe.

Nesse caso, além do próprio divórcio, haverá despesas relacionadas à formalização da partilha e à transferência da parte de Rafael para Marina.

Quanto Marina poderá gastar?

Considerando os valores de referência de 2026 para São Paulo:

Escritura pública de divórcio com partilha: aproximadamente R$ 6.000, conforme a faixa de valor do patrimônio e a tabela de emolumentos do Tabelionato de Notas da Capital.

O CNB/SP informa que as escrituras de divórcio, separação, inventário e partilha com bens utilizam a tabela de emolumentos de acordo com o valor dos bens. A tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro.

ITBI sobre o excesso de meação: R$ 9.000

Isso porque Marina já tinha direito, em princípio, a R$ 300 mil do patrimônio comum. Ao receber também a parte de Rafael, ocorre um excesso de meação de R$ 300 mil. Considerando a alíquota de 3% e uma base de R$ 300 mil, o imposto seria:

R$ 300.000 × 3% = R$ 9.000

A Prefeitura de São Paulo possui orientação específica para situações de excesso de meação na partilha decorrente de separação ou divórcio.

Registro do título no Registro de Imóveis: aproximadamente R$ 3.324,85, considerando a faixa correspondente a R$ 600 mil na tabela de 2026.

O registro é necessário para que a situação jurídica do imóvel na matrícula passe a refletir a partilha. O Tribunal de Justiça de São Paulo já destacou que, quando a partilha altera a titularidade do imóvel e extingue a situação anterior de mancomunhão, o título deve ser levado a registro.

E os honorários do advogado?

A Tabela de Honorários Advocatícios da OAB/SP de 2026 estabelece, para divórcio extrajudicial em cartório, valor mínimo de R$ 4.344,80, ou 6% sobre o patrimônio que Marina adquiriu com o recebimento de 50% que era de Rafael.

Qual será o valor com advogado? Dependerá da habilidade de negociação de Marina.

Considerando, neste exemplo, que Maria já é dona de 50% e recebe os outros 50% como patrimônio imobiliário de R$ 300 mil:

6% de R$ 300 mil = R$ 18.000

Ou o valor mínimo:

R$ 4.344,80

Esse é o parâmetro indicado pela tabela da OAB/SP. O contrato efetivamente celebrado entre advogado e cliente pode estabelecer honorários superiores, e a própria OAB/SP recomenda que a contratação seja feita previamente e por escrito.

Resumindo o exemplo

Para Marina ficar com 100% do imóvel de R$ 600 mil, pagando a parte de Rafael, teríamos aproximadamente:

Escritura de divórcio com partilha: R$ 5.519,90 aproximadamente
ITBI sobre o excesso de meação: R$ 9.000
Registro do imóvel: R$ 3.324,85 aproximadamente
Honorários advocatícios pelo parâmetro da OAB/SP fica entre: R$ 4.344,80 ou R$ 18.000,00

Total mínimo aproximado: R$ 22.189,85 ou  R$ 35.844,75 caso os honorários de advogado fique em 6%.

Esse exemplo mostra como um imóvel de R$ 600 mil pode gerar despesas relevantes não apenas no momento da compra, mas também quando o patrimônio precisa ser reorganizado em razão de um divórcio.

Atenção: os valores de escritura e registro são estimativos e devem ser confirmados na serventia competente. No caso do ITBI, a situação concreta da partilha é fundamental: se houver apenas a divisão das respectivas meações, não se trata da mesma hipótese de excesso de meação tributável. Se houver excesso sem transmissão onerosa, a análise tributária também pode envolver outro imposto, como o ITCMD.

Então é melhor comprar antes ou depois do casamento?

A pergunta parece simples, mas envolve duas questões diferentes.

A primeira é patrimonial: quem comprou, quando comprou, com qual dinheiro e qual é o regime de bens.

A segunda é financeira: quanto será gasto para comprar, registrar e eventualmente partilhar o imóvel.

Por isso, um casal que está prestes a se casar e pretende comprar um imóvel de R$ 600 mil deve olhar além do preço anunciado.

O casamento pode começar com uma festa, uma casa nova e planos para o futuro. Mas o imóvel adquirido pelo casal continuará sendo um patrimônio que precisará ser tratado juridicamente durante toda a vida.

E ninguém começa um casamento pensando na separação.

Mesmo assim, entender antecipadamente o que pode acontecer com um imóvel de R$ 600 mil pode evitar uma surpresa justamente no momento em que o casal mais precisa de organização financeira e patrimonial.

Importante: este conteúdo tem finalidade informativa e não constitui orientação ou consulta jurídica. As regras podem variar conforme o regime de bens, a origem dos recursos, a forma de aquisição, a existência de outros bens e as condições específicas da partilha.

Veja também: Comprar imóvel de posse pode ser uma alternativa ao financiamento bancário?