Posso comprar um imóvel que não está regularizado?
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa, Advogado – OAB-SP 344.423
Atualizado em 07/09/2026
Foto (acervo pessoal / Davi Jacyntho)
Imóvel irregular: Veja os riscos e quando a compra pode ser possível.
Comprar um imóvel que não está regularizado pode parecer uma oportunidade, principalmente quando o preço está muito abaixo do valor de mercado.
Mas existe uma diferença enorme entre comprar um imóvel que possui apenas uma pendência documental e adquirir um imóvel cuja própria propriedade ou situação jurídica é irregular.
Em alguns casos, o problema pode ser resolvido com escritura, registro, averbação da construção ou regularização perante a prefeitura.
Em outros, entretanto, o comprador pode descobrir que o vendedor não é o proprietário registrado, que o terreno foi parcelado irregularmente ou que a propriedade depende de uma ação judicial ou procedimento de regularização.
Por isso, a pergunta correta não é apenas “posso comprar um imóvel irregular?”.
A pergunta mais importante é: qual é exatamente a irregularidade e existe um caminho juridicamente seguro para solucioná-la?
O que significa dizer que um imóvel não está regularizado?
A expressão “imóvel irregular” pode esconder situações completamente diferentes.
Um imóvel pode, por exemplo, ter escritura pública, mas a escritura ainda não ter sido registrada.
Também pode existir matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, mas a casa construída no terreno não estar averbada.
Outra possibilidade é o imóvel estar sendo vendido por alguém que possui apenas um contrato particular, enquanto a matrícula continua registrada em nome de outra pessoa.
Há ainda situações mais complexas, como terrenos provenientes de loteamentos ou desmembramentos não registrados.
Por isso, antes de decidir pela compra, é fundamental descobrir qual documento está faltando e qual é a consequência jurídica dessa ausência.
Sem registro, o comprador não se torna proprietário
Esse é um dos pontos mais importantes de toda negociação imobiliária.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O próprio § 1º determina que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.
Isso significa que pagar o preço, receber as chaves ou assinar um contrato particular não é, por si só, suficiente para transferir a propriedade.
Imagine uma pessoa que compra uma casa por R$ 300 mil, paga integralmente e passa a morar no imóvel.
Se o contrato nunca for levado ao Registro de Imóveis e o vendedor continuar figurando como proprietário na matrícula, o comprador terá uma situação jurídica muito diferente daquela de quem efetivamente registrou sua aquisição.
O contrato pode gerar direitos e obrigações entre as partes, mas a propriedade imobiliária depende do registro.
Comprar um imóvel sem escritura é a mesma coisa que comprar um imóvel sem registro?
Não necessariamente.
Essa é uma confusão muito comum.
A ausência de escritura pública pode ser um problema de formalização do negócio, mas não significa automaticamente que o imóvel seja impossível de regularizar.
O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra geral, a necessidade de escritura pública para negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem a direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo disposição legal em contrário.
Portanto, é preciso analisar o negócio concreto e verificar também se existe alguma exceção legal aplicável.
Além disso, mesmo quando existe escritura pública, ainda é necessário verificar se ela foi efetivamente registrada.
Escritura e registro são etapas diferentes.
A escritura formaliza determinado negócio jurídico quando exigida; o registro no Cartório de Registro de Imóveis é que produz a transferência da propriedade entre vivos, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
E se o vendedor não for o proprietário que aparece na matrícula?
Aqui o cuidado deve ser ainda maior.
Imagine que João ocupa uma casa há 20 anos e possui diversos documentos antigos, contas de água, IPTU e contratos particulares.
Ele anuncia o imóvel para venda.
O comprador verifica fisicamente a casa, conversa com João, paga o preço e assina um contrato.
Depois descobre que a matrícula continua registrada em nome de outra pessoa.
Nesse caso, o comprador não deve simplesmente presumir que João é proprietário porque mora no imóvel há muitos anos.
Pode existir uma situação de posse com possibilidade de usucapião, mas isso precisa ser demonstrado e analisado juridicamente.
Também pode existir uma cadeia de negócios anteriores que precisa ser reconstruída.
Comprar diretamente de quem não consta como proprietário na matrícula pode transformar uma aquisição aparentemente simples em uma disputa judicial.
Mas um contrato particular sem registro não serve para nada?
Não.
Essa conclusão seria equivocada.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
É justamente o que estabelece a Súmula 239 do STJ.
Isso significa que determinadas situações envolvendo promessa ou compromisso de compra e venda podem ser juridicamente protegidas mesmo sem o registro do contrato.
Imagine que o comprador tenha firmado um compromisso válido, pago integralmente o preço e o vendedor se recuse posteriormente a outorgar o título necessário à transferência.
Dependendo das circunstâncias, pode existir caminho para buscar a adjudicação compulsória.
Portanto, falta de registro do contrato não significa automaticamente perda do direito.
Mas isso não deve ser confundido com a possibilidade de comprar qualquer imóvel irregular sem preocupação.
Uma observação importante: essa situação só é possível quando o vendedor que assinou o contrato particular de promessa de compra e venda for o proprietário do imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, se o vendedor for apenas o possuidor do imóvel, a situação muda.
O maior perigo: loteamento ou desmembramento não registrado
Aqui a situação muda completamente.
A Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu artigo 37 que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Esse ponto é extremamente importante para quem encontra terrenos ou casas anunciados por preços muito inferiores aos praticados na região.
O vendedor pode apresentar contrato, recibos, contas de consumo e até documentos antigos.
Nada disso substitui a regularidade do parcelamento.
O comprador precisa verificar se aquele lote realmente existe juridicamente como unidade imobiliária individualizada.
E se o comprador souber que o lote é irregular?
Mesmo assim, o problema não desaparece.
Em decisão envolvendo o REsp 2.166.273/SP, o STJ reafirmou que a compra e venda de lote não registrado é negócio jurídico nulo, ainda que o comprador tenha conhecimento da irregularidade no momento da aquisição.
Segundo o entendimento divulgado pelo Tribunal, a ciência do comprador não convalida a venda proibida pelo artigo 37 da Lei nº 6.766/1979.
Esse entendimento é especialmente importante porque desmonta uma ideia bastante comum:
“Eu sei que é irregular, então compro mais barato.”
O conhecimento do risco não transforma automaticamente uma operação proibida pela lei em uma operação válida.
E quando o problema é apenas a construção?
Outra situação bastante comum é aquela em que o terreno está regular, mas a construção não está.
Por exemplo:
A matrícula registra um terreno de 125 m².
No local, porém, existe uma casa construída há anos.
Se essa construção não estiver devidamente averbada na matrícula e regularizada perante o município, existe uma diferença entre a realidade física e a realidade documental do imóvel.
Isso pode dificultar financiamento, venda, avaliação, inventário e futuras negociações.
Nesse caso, a solução pode envolver aprovação ou regularização da construção perante o município, obtenção dos documentos necessários e posterior averbação no Registro de Imóveis.
É diferente de comprar um lote que sequer existe juridicamente como unidade autônoma.
Imóvel ocupado há muitos anos pode ser comprado?
É possível encontrar situações em que uma pessoa exerce posse prolongada sobre determinado imóvel e pretende vender seus direitos possessórios.
Mas é preciso tomar cuidado com a palavra “proprietário”.
Posse e propriedade não são conceitos idênticos.
Em determinadas circunstâncias, a posse prolongada, exercida de forma contínua e observados os demais requisitos legais, pode permitir o reconhecimento da usucapião.
Isso significa que, antes de comprar, é necessário verificar:
- há quanto tempo existe a posse;
- quem consta como proprietário na matrícula;
- se existe oposição à posse;
- se existem outros possuidores;
- qual é a natureza do imóvel;
- se existem documentos que demonstrem a cadeia possessória;
- se os requisitos de alguma modalidade de usucapião podem estar preenchidos.
O comprador não deve simplesmente adquirir uma “promessa de usucapião” sem verificar se existe efetivamente possibilidade jurídica de regularização.
Existe solução para imóvel irregular?
Em muitos casos, sim.
A solução depende da origem do problema.
Se for apenas ausência de escritura, pode ser possível formalizar o negócio adequadamente.
Se o problema for ausência de registro, pode ser necessário obter o título adequado e levá-lo ao Registro de Imóveis.
Se houver construção não averbada, pode ser necessária a regularização administrativa e posterior averbação.
Se existir uma cadeia de contratos e o vendedor se recusar a transferir a propriedade, pode haver possibilidade de adjudicação compulsória.
Se houver posse qualificada durante período suficiente, pode existir possibilidade de usucapião.
E, nos casos de núcleos urbanos informais, a Lei nº 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana — Reurb, que reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação desses núcleos ao ordenamento territorial e à titulação dos ocupantes.
Portanto, “irregular” não significa necessariamente “sem solução”.
Mas também não significa “seguro para comprar”.
Como verificar o imóvel antes de entregar dinheiro?
Antes de pagar sinal ou assinar o contrato definitivo, o comprador deveria seguir uma sequência de verificação.
Primeiro: solicitar uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Segundo: verificar quem aparece como proprietário.
Terceiro: analisar os registros e averbações existentes na matrícula.
Quarto: verificar se a área e a construção correspondem à realidade.
Quinto: consultar a prefeitura para verificar a situação cadastral e urbanística.
Sexto: descobrir se existe loteamento ou desmembramento regularizado.
Sétimo: analisar eventuais dívidas, ações judiciais e restrições que possam afetar a operação.
Oitavo: verificar a documentação do vendedor.
Nono: identificar exatamente qual é a irregularidade.
Décimo: somente depois avaliar se existe uma solução juridicamente segura.
Esse procedimento pode evitar que o comprador transforme uma aparente oportunidade em um problema que levará anos para ser resolvido.
Afinal, posso comprar um imóvel que não está regularizado?
A resposta é: depende da irregularidade.
Comprar um imóvel apenas porque existe uma pendência documental não é necessariamente impossível.
Existem irregularidades que podem ser corrigidas por escritura, registro, averbação, adjudicação compulsória, usucapião ou regularização fundiária, conforme o caso.
Por outro lado, existem situações em que a aquisição é juridicamente extremamente arriscada ou até envolve negócio proibido pela legislação.
O caso dos loteamentos não registrados é um exemplo particularmente grave, pois o artigo 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe expressamente a venda ou promessa de venda dessas parcelas. O STJ também já reconheceu a nulidade desse tipo de negócio.
A principal conclusão, portanto, é simples:
não compre primeiro para descobrir depois como regularizar.
Primeiro descubra qual é o problema, quem é o verdadeiro proprietário, qual é a situação da matrícula e se existe um caminho legal para colocar o imóvel em situação regular.
Em uma compra imobiliária, um desconto de R$ 50 mil pode parecer uma grande oportunidade.
Mas, se a irregularidade impedir a transferência da propriedade, aquele desconto pode ser pequeno perto do prejuízo que o comprador terá para tentar recuperar o dinheiro ou regularizar o patrimônio.
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A história mostra, de forma prática, como a ausência de uma análise correta da matrícula pode transformar uma compra aparentemente segura em uma disputa envolvendo a própria propriedade do imóvel.
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