DOAR IMÓVEL EM VIDA OU DEIXAR DE HERANÇA?
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa, Advogado – OAB-SP 344.423
Foto (acervo pessoal / Davi Jacyntho)
O que sai mais econômico: a doação do imóvel em vida ou deixá-lo como herança?
Quando existe um imóvel registrado em nome de alguém que possui herdeiros e pensa, um dia, em deixar esse imóvel para eles, isso poderá ser feito por dois meios mais comuns: a doação ou a herança.
Neste artigo, vamos fazer uma simulação de quanto custa a doação em vida ou deixar como herança um imóvel de R$ 800 mil, na cidade de São Paulo, no ano de 2026.
Vamos explicar como os dois procedimentos são feitos e quais são as despesas obrigatórias de cada um deles.
INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL
Vamos começar pelo inventário extrajudicial, que importará em quatro despesas principais:
- escritura de inventário no Tabelião;
- imposto ITCMD;
- registro da escritura de inventário no Cartório de Registro de Imóveis;
- honorários de advogado.
No inventário extrajudicial de um imóvel de R$ 800 mil, os custos aproximados de cada despesa citada acima serão os seguintes:
NO CARTÓRIO DE NOTAS
- Escritura de inventário: R$ 4.596,77;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel: R$ 75,60.
IMPOSTO ITCMD
- Imposto ITCMD de 4% sobre o valor venal do imóvel: R$ 32.000,00.
REGISTRO DA ESCRITURA DE INVENTÁRIO
- Registro da escritura de inventário: R$ 3.846,10;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel: R$ 75,60.
HONORÁRIOS DE ADVOGADO
- O valor médio fica entre R$ 24.000,00 e R$ 48.000,00.
Observação: os honorários de advogado podem ficar acima dos valores mencionados, a depender da complexidade do trabalho.
O valor total do inventário de um imóvel de R$ 800 mil, na cidade de São Paulo, no ano de 2026, fica aproximadamente entre R$ 64.594,07 e R$ 88.567,07.
Observa-se que, a depender da complexidade do trabalho do advogado, o valor poderá aumentar ou diminuir.
PODE O ADVOGADO REDUZIR SEUS HONORÁRIOS?
Os honorários de advogado, em certas situações, podem ser muito altos para aqueles que não têm condições financeiras de arcar com o valor cobrado, como ocorre, por exemplo, com os honorários para a realização de um inventário.
No entanto, existe a possibilidade de o advogado cobrar o valor mínimo permitido pela tabela da OAB.
A OAB mantém uma tabela de honorários advocatícios que estabelece valores por porcentagem, valores mínimos e cobrança a ser estabelecida pelo advogado, dependendo da complexidade do caso.
- Cobrança por porcentagem: o valor cobrado pode ser de 6% sobre o valor da herança em caso de inventário extrajudicial e 8% no caso de inventário judicial, no Estado de São Paulo. Em outros estados, o valor pode mudar;
- Cobrança pelo valor mínimo: a OAB de São Paulo permite a cobrança de um valor mínimo. No caso de inventário extrajudicial, o advogado pode cobrar o valor mínimo de R$ 4.344,80 no ano de 2026;
- Cobrança mediante análise do advogado: existem casos que demandam muito trabalho e contratação de serviços de terceiros para auxiliar na realização do inventário.
Nesses casos, o advogado deverá elaborar uma planilha de custos dos serviços e analisar quanto cobrará pelo trabalho, podendo o valor ficar acima dos percentuais descritos na tabela da OAB.
CUSTOS DO INVENTÁRIO JUDICIAL DO IMÓVEL DE R$ 800 MIL
Caso o inventário do imóvel de R$ 800 mil seja feito na Justiça, o valor dos custos finais aumentará em relação ao inventário extrajudicial.
Os valores são:
TAXA JUDICIÁRIA
- Taxa judiciária de 1,5% sobre o valor da causa: R$ 12.000,00;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel: R$ 75,60.
IMPOSTO ITCMD
- Imposto ITCMD de 4% sobre o valor venal do imóvel: R$ 32.000,00.
REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA
- Registro do formal de partilha: R$ 3.846,10;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel: R$ 75,60.
HONORÁRIOS DE ADVOGADO
- O valor médio fica entre R$ 24.000,00 e R$ 48.000,00.
O valor total do inventário judicial de um imóvel de R$ 800 mil, na cidade de São Paulo, no ano de 2026, fica aproximadamente entre R$ 71.997,30 e R$ 95.997,30.
CUSTOS DA DOAÇÃO DO IMÓVEL DE R$ 800 MIL NA CIDADE DE SÃO PAULO EM 2026
Os custos da doação de um imóvel em vida para os filhos ficam, em princípio, menores do que os custos com o inventário.
Muitas pessoas ficam em dúvida sobre fazer a doação do imóvel para os filhos por não saberem como funciona, por onde começar e se o procedimento é realmente vantajoso em relação ao inventário.
Para os pais que têm um imóvel utilizado como moradia, a doação pode ser feita com reserva de usufruto vitalício.
Nesse caso, no registro da escritura de doação, a propriedade do imóvel é transferida para os filhos, enquanto aos pais fica garantido o direito de usar e morar no imóvel até o falecimento.
Após o falecimento do último dos pais, o imóvel não precisa passar por inventário, pois já estará registrado em nome dos filhos, bastando requerer ao Oficial de Registro de Imóveis o cancelamento do usufruto na matrícula do imóvel.
ECONOMIA
Para fazer a doação de um imóvel, em certos casos, dá para dispensar o serviço de advogado, com isso pode fazer economia com os custos totais do procedimento de doação do imóvel.
Isto porque o procedimento pode ser feito diretamente no cartório e, com isso, há economia com honorários advocatícios.
No entanto, é recomendável a orientação de um advogado nas doações de imóveis quando for necessário incluir cláusulas complexas que exijam conhecimento técnico, devido o Tabelião ser proibido de dar assessoria jurídica para o ato que está lavrando.
Quando o imóvel for deixado para ser transferido por meio de inventário a presença do advogado será obrigatória, o que eleva os custos finais para transferir a propriedade do imóvel para o nome dos filhos.
A doação com reserva de usufruto de um imóvel de R$ 800 mil, em São Paulo, no ano de 2026, funciona da seguinte forma:
- A doação precisa ser feita por escritura pública no cartório, e o custo fica aproximadamente em R$ 3.447,56;
- Deve ser pago o imposto ITCMD de 4% sobre o valor da doação, que custa aproximadamente R$ 32.000,00;
- A escritura pública de doação precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e o custo fica aproximadamente em R$ 3.846,10.
Os custos totais para fazer a doação de um imóvel de R$ 800 mil, com reserva de usufruto, no Estado de São Paulo, em 2026, ficam em torno de R$ 39.293,66.
CUSTOS DO INVENTÁRIO DE IMÓVEL DE R$ 800 MIL NO JUDICIÁRIO FEITO COM OS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA
Os benefícios da justiça gratuita são concedidos às pessoas que não têm recursos financeiros para pagar as custas do processo e os honorários de advogado.
Para obter o benefício, é preciso comprovar ao juiz a falta de recursos por meio de documentos como comprovante de renda, declaração do Imposto de Renda, extratos bancários e outros documentos, a critério do juiz.
Caso a pessoa consiga fazer o inventário do imóvel de R$ 800 mil com os benefícios da justiça gratuita, existirá a possibilidade de ela ficar isenta de pagar as taxas judiciárias, os honorários de advogado e o registro do formal de partilha, dependendo dos pedidos feito na petição inicial e dos critérios da análise do juiz, no entanto, o imposto ITCMD, no caso do imóvel de R$ 800 mil reais, terá que ser pago em razão do valor do imóvel.
Em alguns estados, o imposto ITCMD pode ficar isento dependendo do valor do imóvel inventariado. Por isso, é sempre bom se informar sobre a possibilidade de obtenção de isenção desse imposto para não pagar sem necessidade.
CONCLUSÃO
A doação do imóvel em vida para os filhos se torna mais simples e econômica em relação ao inventário, devido ao fato de a doação poder ser feita em cartório extrajudicial, com a possibilidade da dispensa da participação de advogado a depender da complexidade da doação.
Para regularizar o imóvel em nome dos filhos por meio de inventário, o procedimento exige o pagamento de quatro despesas principais:
escritura de inventário ou taxa judiciária, pagamento do imposto ITCMD, registro do formal de partilha e pagamento de honorários de advogado.
Já para regularizar o imóvel em nome dos filhos por meio da doação, o procedimento é simples, rápido, feito no cartório e existe possibilidade da dispensa da contratação de advogado, sendo que as despesas com o advogado geralmente são maiores quando comparadas às despesas com escritura, ITCMD e registro.
UMA OBSERVAÇÃO
Caso a escritura de doação seja feita com a inclusão de cláusulas protetivas, como a inalienabilidade do imóvel, entre outras, é importante considerar a contratação de um advogado para que tudo fique juridicamente adequado, já que o Tabelião é proibido de prestar assessoria jurídica.
Este artigo é apenas informativo e não substitui a consulta a um profissional habilitado. Dessa forma, em caso de dúvidas, consulte um advogado de sua confiança.
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