Quais documentos pedir ao vendedor antes de comprar um imóvel?

Comprar uma casa, apartamento, terreno ou sala comercial exige mais do que negociar o preço e visitar o imóvel.

Antes de entregar um sinal ou assinar o contrato, o comprador deve verificar se o vendedor realmente pode vender o imóvel e se existem problemas que possam comprometer a negociação.

Por isso, uma das perguntas mais importantes antes da compra é:

Quais documentos pedir ao vendedor antes de comprar um imóvel?

A documentação ajuda a verificar quem é o proprietário, a situação da matrícula, a existência de gravames e outros problemas que podem afetar a segurança do negócio.

Neste artigo, você vai entender quais documentos devem ser analisados, por que eles são importantes e quais cuidados tomar antes de entregar dinheiro ao vendedor.

Neste artigo você vai ver

• Quais documentos pedir ao vendedor;
• Por que a matrícula atualizada é tão importante;
• Quais documentos pessoais devem ser conferidos;
• Quais certidões podem ser solicitadas;
• Como verificar dívidas do imóvel;
• O que observar quando o vendedor é casado;
• O que muda quando o vendedor é uma empresa;
• Por que não é recomendável entregar o sinal antes de verificar a documentação.

1. Matrícula atualizada do imóvel

O primeiro documento que o comprador deve conhecer é a matrícula do imóvel.

A Lei nº 6.015/1973 determina que cada imóvel tenha sua própria matrícula, na qual são registradas informações relevantes sobre a propriedade e os atos que recaem sobre o bem.

É na matrícula que o comprador poderá verificar, entre outras informações:

• quem aparece como proprietário;
• descrição do imóvel;
• área;
• registros de compras e vendas anteriores;
• hipoteca;
• penhora;
• usufruto;
• indisponibilidade;
• outros gravames ou restrições registrados.

Por isso, não basta receber uma cópia antiga de uma escritura ou de um contrato.

O ideal é obter uma certidão atualizada da matrícula, diretamente do Registro de Imóveis competente.

O próprio sistema eletrônico dos registros imobiliários permite solicitar certidões e visualizar informações da matrícula por meios eletrônicos.

Um cuidado importante

O nome do vendedor precisa ser conferido com o proprietário que aparece na matrícula.

Se João está tentando vender o imóvel, mas Maria aparece como proprietária registral, é necessário entender por qual motivo João está negociando o bem antes de continuar a compra.

Essa simples conferência pode evitar um problema muito sério.

2. Documentos pessoais do vendedor

Também é importante conferir a documentação pessoal de quem está vendendo.

Normalmente, devem ser analisados documentos como:

• RG ou outro documento oficial de identificação;
• CPF;
• comprovante de estado civil;
• certidão de casamento, quando aplicável;
• documentos relativos a eventual divórcio, separação ou viuvez, quando necessários para esclarecer a situação patrimonial.

O objetivo é verificar se a pessoa que está assinando o negócio corresponde ao proprietário registrado e se existe alguma situação familiar que precise ser considerada na venda.

A matrícula do imóvel também contém informações de qualificação do proprietário, conforme previsto na Lei de Registros Públicos.

3. Certidão de casamento ou documento que demonstre o estado civil

O estado civil do vendedor pode ser relevante para a negociação.

Dependendo do regime de bens e da situação concreta, pode ser necessário verificar a participação do cônjuge no negócio.

Por isso, se o vendedor for casado, separado, divorciado ou viúvo, é importante analisar a documentação correspondente.

Não significa que todo imóvel pertencente a uma pessoa casada necessariamente precise da assinatura do cônjuge.

A necessidade depende da situação jurídica do imóvel, do regime de bens e das circunstâncias da aquisição e da venda.

Por isso, essa documentação merece atenção antes da assinatura do contrato.

4. Certidões relacionadas ao imóvel

Além da matrícula, o comprador deve verificar a situação fiscal e financeira do próprio imóvel.

Entre os documentos que podem ser solicitados estão:

• certidão de débitos de IPTU;
• comprovantes ou certidão relativa a outros tributos municipais, quando aplicável;
• declaração ou certidão de quitação condominial, no caso de apartamento ou imóvel sujeito a condomínio;
• documentos relacionados a eventuais débitos existentes sobre o imóvel.

Essa análise é importante porque uma compra aparentemente barata pode se tornar muito mais cara quando existem débitos ou obrigações pendentes.

No caso de condomínio, por exemplo, é especialmente importante verificar se existem parcelas em atraso.

5. Certidões em nome do vendedor

Também pode ser prudente pesquisar a situação judicial e patrimonial do vendedor.

Dependendo do negócio, podem ser analisadas certidões de distribuidores judiciais e outros registros capazes de indicar a existência de processos ou situações que mereçam investigação.

O objetivo não é simplesmente encontrar qualquer processo contra o vendedor e concluir que a compra é impossível.

É necessário entender qual é o processo, qual é o valor envolvido, se existe relação com o imóvel e se a venda pode gerar algum risco jurídico.

Essa distinção é importante.

Um vendedor pode responder a uma ação judicial e ainda assim conseguir vender determinado imóvel regularmente.

Da mesma forma, a inexistência de uma restrição na matrícula não significa que o comprador deva ignorar completamente a situação patrimonial do vendedor.

6. Um ponto importante sobre certidões negativas

Existe uma atualização importante sobre esse assunto.

Em 2025, o Conselho Nacional de Justiça reafirmou que cartórios não podem exigir certidões negativas de débitos como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis.

Isso não significa que o comprador não possa pesquisar a situação fiscal do vendedor.

Na verdade, o CNJ destacou que conhecer a situação fiscal pode ser importante para a segurança do negócio, embora a existência de débito não possa ser utilizada simplesmente para impedir o registro da compra e venda.

Portanto, é importante separar duas coisas:

Uma coisa é verificar documentos para avaliar os riscos da compra.

Outra coisa é aquilo que o cartório pode ou não exigir para realizar o registro.

Essa diferença evita muita confusão.

7. Procuração, quando o vendedor não participa pessoalmente

Se o proprietário não puder comparecer e outra pessoa estiver representando o vendedor, é necessário verificar a procuração.

O comprador deve conferir:

• se a procuração é válida;
• quem concedeu os poderes;
• quem é o procurador;
• quais poderes foram concedidos;
• se existe autorização suficiente para realizar a venda;
• se o documento continua válido.

Uma procuração genérica não deve ser tratada automaticamente como autorização suficiente para qualquer negócio imobiliário.

A representação precisa ser analisada de acordo com a operação que será realizada.

8. Quando o vendedor é uma empresa

Se o proprietário do imóvel for uma pessoa jurídica, a análise deve ser diferente.

Além dos documentos do imóvel, é necessário verificar a documentação da empresa e de quem está representando a sociedade.

Podem ser relevantes:

• CNPJ;
• contrato social ou estatuto;
• alterações contratuais;
• documentos do representante;
• poderes de representação;
• situação societária atual.

A pergunta fundamental é:

A pessoa que está assinando a venda realmente tem poderes para representar a empresa?

Esse cuidado evita que o comprador faça um negócio com alguém que não possuía poderes suficientes para vender o patrimônio da sociedade.

9. E se o imóvel tiver financiamento ou alguma garantia?

A matrícula também deve ser analisada para verificar a existência de garantias ou outros direitos registrados.

Um imóvel pode, por exemplo, estar vinculado a uma hipoteca ou outra garantia.

Nessa situação, não significa necessariamente que a venda seja impossível.

Pode existir um procedimento próprio para quitar a dívida, liberar a garantia e concluir a transferência.

Mas o comprador precisa saber disso antes de entregar o dinheiro.

O problema não é simplesmente existir uma anotação na matrícula.

O problema é comprar sem entender o que aquela anotação significa e como ela será resolvida.

10. E se o imóvel estiver ocupado?

A documentação do imóvel não é a única preocupação.

O comprador também precisa saber quem ocupa o imóvel e em qual condição.

O imóvel pode estar:

• vazio;
• ocupado pelo próprio proprietário;
• alugado;
• ocupado por familiar;
• ocupado por terceiro;
• envolvido em alguma disputa possessória.

Se houver um inquilino, por exemplo, será necessário analisar a situação da locação e como a venda afetará a ocupação do imóvel.

Por isso, antes da compra, não basta perguntar:

“Quem é o dono?”

Também é importante perguntar:

“Quem está usando o imóvel e por qual motivo?”

11. O comprador deve entregar o sinal antes de analisar os documentos?

Essa é uma das partes mais importantes da negociação.

Em geral, não é prudente entregar uma quantia significativa simplesmente porque o vendedor afirma que o imóvel está regular.

O ideal é primeiro verificar a documentação essencial e entender eventuais problemas encontrados.

Imagine uma pessoa que encontra um apartamento anunciado por R$ 500 mil.

O vendedor pede R$ 50 mil de sinal para “tirar o imóvel do mercado”.

O comprador paga imediatamente.

Depois descobre que existe uma restrição na matrícula que precisa ser solucionada antes da transferência.

Agora o comprador já colocou uma grande quantia no negócio e terá de discutir como resolver a situação.

Por isso, a documentação deve ser analisada antes de transformar uma intenção de compra em um compromisso financeiro relevante.

12. Uma lista prática para o comprador

Antes de avançar na compra, o comprador pode organizar a documentação desta maneira:

Documentos do imóvel

• Certidão atualizada da matrícula;
• informações sobre ônus e restrições registrados;
• situação do IPTU e demais tributos imobiliários;
• situação condominial, quando houver;
• documentos relacionados à construção e regularidade, quando necessários.

Documentos do vendedor

• documento de identificação;
• CPF;
• estado civil;
• certidão de casamento ou documento correspondente, quando aplicável;
• certidões judiciais e outras pesquisas pertinentes ao caso.

Quando houver representação

• procuração pública feita em cartório;
• consulta ao cartório que lavrou a procuração para verificar a autenticidade;
• documentos do procurador;
• comprovação dos poderes para realizar a venda.

Quando o vendedor for empresa

• CNPJ;
• contrato social ou estatuto;
• alterações societárias;
• documentos do representante;
• comprovação dos poderes de representação.

OBSERVAÇÃO: Essa lista não deve ser entendida como uma relação universal e obrigatória para toda e qualquer compra. A documentação necessária pode mudar conforme o tipo de imóvel, vendedor, forma de pagamento, localização e situação jurídica.

13. O que fazer se aparecer um problema?

Encontrar um problema na documentação não significa necessariamente que o imóvel não possa ser comprado.

Pode existir uma diferença entre: problema que pode ser corrigido e problema que compromete a segurança da compra.

Uma construção não averbada, por exemplo, pode exigir regularização.

Uma dívida pode precisar ser quitada.

Uma garantia registrada pode precisar ser liberada.

Já uma situação em que o vendedor não é o proprietário registrado exige uma análise muito mais cuidadosa.

O importante é não ignorar o problema simplesmente porque o imóvel está barato.

Conclusão

Pedir documentos ao vendedor antes de comprar um imóvel não é excesso de burocracia.

É uma forma de descobrir se aquilo que está sendo vendido realmente corresponde ao que o comprador acredita estar adquirindo.

A matrícula atualizada merece atenção especial porque permite verificar quem aparece como proprietário e quais atos e restrições estão registrados sobre o imóvel. 

A Lei de Registros Públicos estabelece a estrutura e os elementos da matrícula, enquanto o sistema eletrônico dos registros permite o acesso a diversos serviços relacionados aos imóveis.

Também é importante analisar a documentação do vendedor, sua situação civil, eventuais representantes, a situação fiscal do imóvel e, conforme o caso, informações judiciais e patrimoniais relevantes.

O principal cuidado é simples: não compre um imóvel apenas porque gostou da casa e o preço parece bom. Primeiro descubra exatamente o que está sendo comprado, quem está vendendo e qual é a situação jurídica do negócio.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui consulta ou orientação jurídica para um caso concreto. Cada negociação imobiliária possui características próprias e pode exigir análise profissional específica.

VEJA TAMBÉM: Posso comprar um imóvel que não está regularizado?