Escritura Pública ou Contrato de Gaveta: Entenda as Diferenças

Comprar um imóvel envolve muito mais do que pagar o preço combinado entre comprador e vendedor.

A forma utilizada para documentar a negociação pode fazer grande diferença na segurança jurídica da operação, principalmente quando se trata de um imóvel de valor elevado, de um imóvel financiado ou de uma negociação que ainda não pode ser registrada imediatamente.

Entre os documentos que costumam aparecer nessas situações estão a escritura pública e o chamado contrato de gaveta.

Embora ambos possam estar relacionados à compra e venda de um imóvel, eles não possuem a mesma finalidade nem produzem os mesmos efeitos jurídicos.

Neste artigo, você vai entender as principais diferenças entre escritura pública e contrato de gaveta, quando cada documento pode ser utilizado e por que o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é tão importante.

Neste artigo você vai ver

• O que é uma escritura pública;
• O que é um contrato de gaveta;
• Qual é a diferença entre os dois documentos;
• Se o contrato de gaveta é válido;
• Se o contrato de gaveta transfere a propriedade;
• Por que o registro do imóvel é importante;
• O que acontece quando o imóvel ainda está financiado;
• Quais são os principais riscos do contrato de gaveta;
• Escritura pública significa que o comprador já é proprietário?
• Qual documento oferece maior segurança jurídica?

O que é uma escritura pública?

A escritura pública é um ato formal realizado perante um Tabelião de Notas.

Em determinadas operações imobiliárias, ela é exigida pela legislação como forma necessária para a validade do negócio jurídico.

O artigo 108 do Código Civil estabelece que, salvo disposição legal em contrário, a escritura pública é essencial para os negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Na prática, a escritura pública documenta a manifestação de vontade das partes perante o tabelião e contém informações como a identificação dos envolvidos, descrição do imóvel, preço e condições da negociação.

Mas existe um ponto fundamental: a escritura pública, por si só, não significa que a propriedade já foi transferida para o comprador.

Escritura pública e registro são coisas diferentes

Essa é uma das principais informações que o comprador de um imóvel precisa compreender.

O Código Civil determina, no artigo 1.245, que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

O próprio artigo estabelece que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel.

Portanto, em uma compra e venda tradicional, é importante diferenciar três momentos:

1. Contratação: comprador e vendedor concordam com a negociação.

1. Escritura pública: quando exigida, a negociação é formalizada perante o Tabelião de Notas.

1. Registro: a escritura pública é levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente e registrada na matrícula do imóvel.

É o registro que produz a transferência da propriedade imobiliária.

O que é um contrato de gaveta?

A expressão contrato de gaveta é utilizada para identificar, de maneira geral, um negócio particular realizado entre as partes sem que a transferência correspondente seja formalizada e registrada de acordo com o procedimento imobiliário aplicável.

Ele pode aparecer em diferentes situações.

Um exemplo bastante conhecido ocorre quando uma pessoa compra um imóvel financiado e, em vez de transferir formalmente o financiamento e a titularidade conforme as regras aplicáveis, faz um acordo particular com outra pessoa.

O comprador passa a pagar as parcelas e assume, entre as partes, as obrigações relacionadas ao imóvel.

Entretanto, o proprietário que aparece na matrícula e, em determinadas situações, o devedor perante a instituição financeira podem continuar sendo os mesmos.

É justamente essa diferença entre a realidade econômica da negociação e a situação jurídica formal que dá origem a muitos problemas.

Contrato de gaveta é válido?

A resposta depende da situação concreta.

Não é correto afirmar simplesmente que todo contrato de gaveta é automaticamente nulo.

Um instrumento particular pode documentar obrigações entre as partes e servir como elemento de prova da negociação.

Porém, isso não significa que ele tenha produzido a transferência da propriedade imobiliária.

O Código Civil estabelece que a propriedade do imóvel é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

Assim, uma pessoa pode ter um contrato particular demonstrando que comprou determinado imóvel e, mesmo assim, ainda não ser considerada proprietária perante o registro imobiliário.

Essa diferença é fundamental.

Contrato de gaveta não é sinônimo de propriedade

Imagine a seguinte situação.

João aparece como proprietário de um apartamento na matrícula do imóvel.

Maria assina com João um contrato particular pelo qual compra esse apartamento e paga o preço combinado.

Maria passa a morar no imóvel e assume o pagamento das despesas.

Mesmo nessa situação, se o título adequado não tiver sido registrado, João poderá continuar figurando como proprietário na matrícula.

Isso decorre diretamente do artigo 1.245 do Código Civil.

Portanto: contrato particular não deve ser confundido com transferência da propriedade.

A escritura pública também precisa ser registrada

Esse ponto merece destaque.

Muitas pessoas imaginam que basta fazer a escritura pública para que o imóvel passe automaticamente para o nome do comprador.

Não é assim.

Em uma situação em que a escritura pública seja o título adequado para a transferência, ainda será necessário apresentá-la ao Registro de Imóveis competente.

Somente com o registro do título ocorrerá a transferência da propriedade imobiliária nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

Por isso, uma forma simples de compreender a diferença é:

Escritura pública = formalização do negócio perante o tabelião, quando exigida.

Registro = ato que transfere a propriedade imobiliária entre vivos.

Principais diferenças entre escritura pública e contrato de gaveta

Onde é realizado

A escritura pública é realizada em um Tabelionato de Notas.

O contrato de gaveta é normalmente feito diretamente entre as próprias partes.

Natureza do documento

A escritura pública é um instrumento público.

O contrato de gaveta é geralmente um instrumento particular.

Participação do tabelião

Na escritura pública, há participação do tabelião.

No contrato de gaveta, a participação do tabelião não é necessária.

Formalidade

A escritura pública possui maior grau de formalidade.

O contrato de gaveta apresenta menor formalidade e pode ser elaborado diretamente pelas partes.

Registro do imóvel

Quando a finalidade é transferir a propriedade, o título adequado precisa ser registrado no Registro de Imóveis.

O contrato de gaveta, quando não é acompanhado do título registrável e do respectivo registro, não transfere a propriedade do imóvel.

Segurança documental

A escritura pública proporciona maior formalização documental do negócio.

No contrato de gaveta, a segurança depende do conteúdo do documento, das circunstâncias da negociação e da possibilidade de regularizar posteriormente a situação.

Pode comprovar uma negociação?

A escritura pública pode comprovar o negócio realizado.

O contrato de gaveta também pode servir como prova da negociação e das obrigações assumidas pelas partes.

Transfere automaticamente a propriedade?

Não.

A escritura pública, por si só, não transfere automaticamente a propriedade.

Da mesma forma, o contrato de gaveta não transfere a propriedade apenas por ter sido assinado.

Registro na matrícula

Para a transferência da propriedade imobiliária entre vivos, é necessário o registro do título no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

No contrato de gaveta, se não houver um título juridicamente registrável e o respectivo registro, o comprador não passa a constar como proprietário na matrícula do imóvel.

Por que o contrato de gaveta pode trazer problemas?

O principal problema está na diferença entre aquilo que foi combinado entre comprador e vendedor e aquilo que consta oficialmente no registro do imóvel.

Se o imóvel continua registrado em nome do vendedor, podem surgir dificuldades quando ocorrerem situações como:

• falecimento do vendedor;
• existência de dívidas do vendedor;
• penhora de bens;
• divórcio ou dissolução de união estável;
• necessidade de vender o imóvel;
• tentativa de obter financiamento;
• necessidade de regularizar a propriedade;
• desaparecimento ou recusa do vendedor em participar da regularização.

Imagine que o comprador tenha pago todo o imóvel, mas nunca tenha regularizado a propriedade.

Anos depois, o vendedor falece.

O imóvel continua formalmente relacionado ao patrimônio do vendedor e a solução da situação poderá exigir providências adicionais, inclusive envolvendo o espólio e os sucessores, dependendo das circunstâncias.

E se o vendedor tiver dívidas?

Esse é outro ponto importante.

Como o imóvel continua registrado em nome do vendedor até que ocorra a transferência da propriedade, a situação registral pode gerar consequências relevantes diante de determinados atos praticados contra o proprietário formal.

Por isso, antes de comprar um imóvel, não basta olhar apenas para o contrato particular.

Também é importante verificar a matrícula do imóvel e a situação jurídica do negócio.

O sistema registral existe justamente para dar publicidade e segurança às situações jurídicas relacionadas aos imóveis. A Lei nº 6.015/1973 disciplina o Registro de Imóveis e os atos que nele devem ser praticados.

E quando o imóvel está financiado?

A situação merece ainda mais cuidado.

Nos imóveis financiados, normalmente existe uma relação contratual entre o devedor e a instituição financeira.

A simples assinatura de um contrato de gaveta entre o comprador e o antigo adquirente não necessariamente altera essa relação perante o banco.

O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes específicos sobre a transferência de direitos relacionados a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação.

No Tema Repetitivo 522, o STJ estabeleceu que, em determinada hipótese de cessão de direitos sobre imóvel financiado pelo SFH realizada após 25 de outubro de 1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário tenha legitimidade para discutir judicialmente as condições do contrato.

Isso demonstra por que um contrato particular entre comprador e vendedor não deve ser automaticamente tratado como substituto da transferência formal perante a instituição financeira.

Existe uma exceção importante nos financiamentos imobiliários

É importante não confundir contrato de gaveta com todo e qualquer contrato particular relacionado a imóvel financiado.

A Lei nº 9.514/1997 prevê situações em que determinados atos e contratos relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Portanto, um contrato particular pode, em determinadas operações previstas em lei, possuir força jurídica equivalente à escritura pública para aquela finalidade.

Isso é muito diferente de um simples contrato de gaveta feito informalmente entre duas pessoas.

Promessa de compra e venda é a mesma coisa que contrato de gaveta?

Também não.

O Código Civil reconhece expressamente a promessa de compra e venda.

Segundo o artigo 1.417, uma promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, pode conferir ao comprador direito real à aquisição do imóvel.

Além disso, o artigo 1.418 permite ao promitente comprador exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel.

Isso mostra que um contrato particular pode ter relevante proteção jurídica.

Mas existe uma diferença fundamental: não basta chamar um documento de “contrato de gaveta”, “promessa de compra e venda” ou “contrato de compra e venda”.

É necessário analisar seu conteúdo, a situação do imóvel e, principalmente, os atos praticados no Registro de Imóveis.

Qual oferece mais segurança?

A resposta depende da operação.

Uma negociação imobiliária formalizada de acordo com a legislação aplicável e levada ao Registro de Imóveis proporciona uma situação jurídica muito mais clara do que uma negociação mantida apenas em documento particular.

O contrato de gaveta pode registrar a intenção e as obrigações das partes, mas deixa uma distância entre o negócio realizado e a situação formal da propriedade.

Por isso, o comprador deve ter atenção especial quando alguém oferecer um imóvel dizendo:

“É contrato de gaveta, mas pode comprar sem problema.”

Essa frase, sozinha, não permite concluir que o negócio seja seguro.

É necessário descobrir:

• quem consta como proprietário na matrícula;
• se existe financiamento;
• quem é o devedor perante o banco;
• se existem garantias ou gravames;
• se existem restrições na matrícula;
• se o vendedor pode efetivamente transferir o imóvel;
• se o contrato permite a operação pretendida;
• se haverá necessidade de anuência de terceiros;
• e qual será o procedimento necessário para regularizar a propriedade.

Um exemplo prático

Imagine um apartamento avaliado em R$ 500 mil.

Situação 1 — Compra formalizada

O comprador verifica a matrícula, negocia com o proprietário, realiza os atos necessários, paga os tributos e emolumentos aplicáveis, lavra a escritura pública quando exigida e apresenta o título ao Registro de Imóveis.

Depois do registro, o comprador passa a constar como proprietário na matrícula.

Situação 2 — Contrato de gaveta

O comprador entrega R$ 500 mil ao vendedor e os dois assinam um contrato particular.

O comprador recebe as chaves, muda-se para o apartamento e passa a pagar as despesas.

Porém, nenhuma transferência é registrada na matrícula.

Nesse caso, apesar de existir uma negociação entre as partes, a propriedade imobiliária não foi transferida pelo simples contrato particular.

O vendedor continua sendo considerado proprietário perante o Registro de Imóveis enquanto não houver o registro do título translativo.

O contrato de gaveta deve ser evitado em qualquer situação?

Não é possível responder essa pergunta de maneira absoluta sem conhecer o negócio concreto.

Existem situações jurídicas diferentes e contratos particulares podem produzir efeitos obrigacionais importantes.

O próprio STJ possui jurisprudência específica tratando de contratos de gaveta relacionados ao financiamento habitacional, inclusive diferenciando situações conforme a época do contrato, a existência de cobertura pelo FCVS e a participação ou não da instituição financeira.

Portanto, o mais importante é não confundir três conceitos:

contrato válido entre as partes;

direito à aquisição do imóvel;

propriedade registrada.

São situações juridicamente diferentes.

Afinal, qual é a principal diferença?

A diferença mais importante pode ser resumida da seguinte maneira:

A escritura pública é um instrumento público utilizado para formalizar determinados negócios jurídicos, quando exigida pela lei e dá direito a aquisição da propriedade mediante registro no cartório de registro de imóveis.

O contrato de gaveta é normalmente um instrumento particular utilizado para documentar uma negociação ou cessão que não foi formalizada integralmente perante os órgãos e pessoas que precisam participar da operação, não dá direito a aquisição da propriedade se feita entre particulares quando o valor do negócio for superior a 30 salários-mínimos.

E relembrando para reforçar: a propriedade do imóvel somente é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Essa regra está expressamente prevista no artigo 1.245 do Código Civil.

Conclusão

Escritura pública e contrato de gaveta não são documentos equivalentes.

A escritura pública possui uma formalidade própria e, nas situações em que a lei a exige, é parte importante da regularização do negócio.

O contrato de gaveta, por outro lado, normalmente representa uma negociação particular que não foi concluída da forma necessária para produzir todos os efeitos perante terceiros e perante o Registro de Imóveis.

Mesmo quando existe um contrato particular válido entre as partes, isso não significa, por si só, que o comprador tenha adquirido a propriedade do imóvel.

Por isso, em uma compra imobiliária, é fundamental analisar não apenas o documento assinado, mas também a matrícula do imóvel, a existência de financiamento, eventuais gravames, a situação do vendedor e a possibilidade de realizar o registro da transferência.

No direito imobiliário, uma pergunta é especialmente importante:

“Quem está no contrato?”

Mas outra pode ser ainda mais importante:

“Quem consta como proprietário na matrícula do imóvel?”

É essa diferença que pode separar uma negociação apenas documentada de uma propriedade efetivamente regularizada.

Importante: este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica de uma situação concreta.

Cada negociação imobiliária deve ser examinada de acordo com seus documentos, características e circunstâncias específicas.

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