Um herdeiro quer vender a casa. Mas os outros herdeiros não concordam. O que acontece?

Imagine uma família que acaba de passar pela perda de um dos pais. Entre os bens deixados está uma casa onde a família viveu durante décadas.

Depois da abertura do inventário, um dos filhos decide que quer vender o imóvel. Ele acredita que, como também é herdeiro, pode procurar um comprador e negociar a casa.

O problema é que os outros herdeiros não concordam com a venda.

Afinal, um único herdeiro pode decidir sozinho vender uma casa deixada de herança?

A resposta depende do momento da sucessão e daquilo que exatamente o herdeiro pretende vender.

Em regra, ele não pode simplesmente vender sozinho a casa inteira como se fosse exclusivamente sua.

A herança pertence aos herdeiros em conjunto

O Código Civil estabelece, no artigo 1.791, que a herança é transmitida como um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível, sendo aplicadas as regras do condomínio.

Isso é importante porque, antes da partilha, não significa que cada herdeiro seja proprietário exclusivo de uma determinada casa, quarto ou terreno pertencente ao espólio.

Em outras palavras, se uma pessoa deixa uma casa para três filhos, por exemplo, não significa automaticamente que cada filho possa tratar uma parte específica da casa como se já fosse exclusivamente sua.

Então um herdeiro pode vender a casa sozinho?

Em regra, não pode simplesmente vender o imóvel inteiro sem observar as regras da sucessão e sem a participação dos demais interessados.

O próprio artigo 1.793 do Código Civil determina que é possível ceder, por escritura pública, o direito à sucessão aberta ou o quinhão hereditário.

Porém, o mesmo dispositivo estabelece que é ineficaz a cessão pelo co-herdeiro de seu direito hereditário sobre um bem específico considerado isoladamente.

Além disso, enquanto a herança permanecer indivisa, a disposição de um bem específico do acervo hereditário depende de autorização prévia do juiz da sucessão, conforme o § 3º do artigo 1.793 do Código Civil.

Por isso, existe uma diferença importante entre ceder direitos hereditários e simplesmente anunciar que está vendendo uma casa específica da herança.

E se o herdeiro vender a casa mesmo assim?

Esse é justamente o ponto que pode transformar uma disputa familiar em um problema judicial.

O Superior Tribunal de Justiça já confirmou a anulação de negócio envolvendo imóvel que fazia parte de inventário quando a venda foi realizada sem a participação necessária do inventariante e sem a manifestação de um dos interessados.

Portanto, um herdeiro não deve imaginar que basta assinar um contrato particular com um comprador para que a venda da casa esteja resolvida.

Dependendo das circunstâncias, o negócio poderá ser questionado judicialmente e não produzir os efeitos pretendidos contra os demais interessados na herança.

Mas e se um dos herdeiros quiser ficar com a casa?

Essa pode ser uma solução muito mais simples.

Imagine que três irmãos receberam uma casa de herança e apenas um deles deseja permanecer com o imóvel.

Em determinadas situações, é possível que o imóvel seja atribuído a um dos coproprietários, mediante compensação financeira aos demais, desde que observadas as regras aplicáveis à partilha e ao condomínio.

O artigo 1.322 do Código Civil prevê que, sendo a coisa indivisível e não havendo interesse em adjudicá-la a um dos condôminos mediante indenização dos demais, a coisa poderá ser vendida e o valor repartido.

A norma também estabelece preferência ao condômino em igualdade de condições de oferta.

Assim, nem sempre a solução precisa ser colocar a casa à venda para terceiros.

E se ninguém concordar em ficar com o imóvel?

Imagine agora que nenhum dos três irmãos quer ficar com a casa.

Um quer vender. Outro também quer vender. O terceiro, porém, não aceita o comprador indicado pelos irmãos.

A situação pode exigir uma solução formal para a extinção do condomínio e a venda do imóvel, especialmente quando não existe possibilidade de divisão física adequada da propriedade.

O Código Civil prevê justamente que, sendo o bem indivisível e não havendo adjudicação a um dos condôminos mediante indenização dos demais, poderá ocorrer a venda da coisa e a divisão do valor obtido.

Portanto, a discordância de um herdeiro não significa necessariamente que o imóvel ficará para sempre sem poder ser vendido.

Mas também não significa que outro herdeiro possa simplesmente vender a casa por conta própria.

Existe diferença entre vender a casa e vender direitos hereditários

Essa é uma das partes mais importantes dessa questão.

O Código Civil permite que o co-herdeiro ceda seu direito à sucessão aberta ou seu quinhão hereditário por escritura pública.

Porém, existem regras específicas quando a intenção é transferir direitos relacionados a um bem determinado da herança.

Além disso, o artigo 1.794 estabelece que o co-herdeiro não pode ceder sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão se outro co-herdeiro quiser adquiri-la pelo mesmo valor.

O artigo 1.795 ainda prevê mecanismo de preferência caso a cessão a terceiro ocorra sem o conhecimento do co-herdeiro, observados os requisitos legais.

Por isso, quem pretende negociar direitos de uma herança precisa analisar cuidadosamente o que está sendo vendido, em que momento da sucessão e quais são os demais interessados.

E depois que o inventário termina?

A situação pode mudar depois da partilha.

Se determinado imóvel for atribuído a mais de um herdeiro, eles poderão passar a ter uma situação de condomínio sobre aquele bem, sujeita às regras próprias do condomínio.

Nesse cenário, um coproprietário não deve ser confundido com alguém que possui propriedade exclusiva sobre todo o imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça já analisou situações envolvendo herdeiros e coproprietários e reconheceu que a possibilidade de alienação depende da configuração concreta da propriedade e da existência ou não de divisão do imóvel.

Por isso, antes de concluir que “um herdeiro pode vender sua parte”, é necessário saber qual é a situação jurídica do imóvel e se a partilha já foi realizada.

E quando existe viúva ou viúvo morando na casa?

Aqui existe outra questão que pode mudar completamente o resultado.

Em determinadas situações, o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode possuir direito real de habitação sobre o imóvel utilizado como residência da família.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, enquanto esse direito real de habitação perdurar, os herdeiros não podem simplesmente exigir a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel comum.

Portanto, antes de decidir pela venda de uma casa deixada por alguém que faleceu, é fundamental verificar também se existe cônjuge ou companheiro sobrevivente e se há direito real de habitação.

Afinal, um herdeiro pode obrigar os outros a vender a casa?

Não é correto responder simplesmente “sim” ou “não”.

Antes da partilha, a herança possui regras próprias e o Código Civil trata os direitos dos coerdeiros como indivisíveis, aplicando-se as normas do condomínio.

Depois da partilha, dependendo de como o imóvel foi atribuído aos herdeiros, podem existir mecanismos para resolver o condomínio, inclusive mediante venda do bem quando ele for indivisível e não houver acordo para que um dos coproprietários fique com ele.

Porém, existem exceções e situações específicas, como a existência de direito real de habitação, que podem impedir temporariamente determinadas medidas.

O maior erro é vender primeiro e perguntar depois

Quando existe uma casa deixada de herança, o caminho mais seguro é descobrir primeiro quem são os herdeiros, em que estágio está o inventário, como está registrada a propriedade e qual é a situação jurídica do imóvel.

Somente depois disso é possível definir a forma adequada de venda, cessão de direitos, adjudicação ou eventual extinção do condomínio.

Tentar resolver tudo por meio de um contrato particular assinado por apenas um dos herdeiros pode criar um problema ainda maior para a família e também para o comprador.

Conclusão

Se um herdeiro quer vender a casa deixada de herança, mas os outros não concordam, ele não deve simplesmente agir como se fosse proprietário exclusivo do imóvel.

A solução dependerá principalmente de o inventário já ter sido concluído, da situação do imóvel, da existência de cônjuge ou companheiro sobrevivente e da forma como os direitos foram atribuídos aos herdeiros.

Em muitos casos, o conflito pode ser resolvido por acordo. Quando isso não é possível, existem mecanismos jurídicos para buscar uma solução, mas eles precisam ser utilizados de acordo com as circunstâncias concretas da sucessão.

Antes de comprar ou vender um imóvel de herança, é essencial verificar a documentação e a situação jurídica do patrimônio.