É Preciso Fazer Inventário de Imóvel de Posse? Entenda os Direitos dos Herdeiros

Muitas famílias acreditam que somente imóveis registrados em nome do falecido precisam entrar no inventário. Mas a legislação e a jurisprudência admitem a transmissão e a partilha de direitos possessórios, mesmo quando o imóvel não possui escritura ou registro em nome do falecido.

Neste artigo você vai ver

• se imóvel de posse precisa entrar no inventário;
• o que acontece quando o falecido não tinha escritura do imóvel;
• a diferença entre propriedade e posse;
• o que dizem os artigos 1.206, 1.784 e 1.791 do Código Civil;
• o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a partilha de direitos possessórios;
• quais documentos podem ajudar a comprovar a posse;
• e quando a situação pode exigir uma discussão judicial específica.

Imóvel de posse precisa entrar no inventário?

Em determinadas situações, sim.

O fato de um imóvel não possuir escritura pública ou registro imobiliário em nome do falecido não significa automaticamente que ele não tenha nenhum valor jurídico ou econômico.

O que pode fazer parte da herança, nesse caso, não é necessariamente a propriedade do imóvel, mas os direitos possessórios que pertenciam ao falecido.

Essa diferença é importante.

O Código Civil estabelece, no artigo 1.206, que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

Portanto, se uma pessoa exercia uma posse que possuía conteúdo jurídico e econômico, seus sucessores podem receber os direitos decorrentes dessa situação possessória.

Por exemplo: Uma pessoa havia comprado um imóvel a prestações direto com a construtora por meio de um contrato particular de compra e venda, em que o vendedor passaria a escritura definitiva após a quitação da dívida. 

Com o falecimento do comprador seus herdeiros têm direito de herdar os direitos possessórios sobre o contrato para continuar pagando as prestações e receberem a escritura definitiva direto em seus nomes após a quitação do imóvel.

Mas para tanto a situação do imóvel de posse terá que passar por inventário onde o contrato será apresentado no procedimento para que exista uma sentença ou escritura de inventário que comprove a finalização do inventário para que os herdeiros recebam a escritura no momento oportuno.

Posse e propriedade não são a mesma coisa

Para entender o inventário de um imóvel de posse, primeiro é necessário separar dois conceitos.

A propriedade é o direito juridicamente formalizado sobre o imóvel, normalmente demonstrado pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Já a posse está relacionada ao exercício de poderes sobre o imóvel, ainda que a pessoa não seja formalmente proprietária.

O próprio Código Civil trata a posse como uma situação jurídica autônoma. O artigo 1.204 estabelece que ela é adquirida quando se torna possível o exercício, em nome próprio, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Além disso, o artigo 1.206 determina que a posse é transmitida aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres.

Isso significa que a ausência de registro da propriedade não elimina automaticamente a existência de direitos possessórios.

O que acontece quando o proprietário falece?

Com a morte, ocorre a abertura da sucessão.

O artigo 1.784 do Código Civil estabelece que, aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.

O artigo 1.791 também estabelece que a herança permanece como um todo unitário até a partilha.

Assim, a existência de um imóvel sem escritura ou sem registro em nome do falecido não significa que a situação possa simplesmente ser ignorada no inventário.

É necessário analisar qual era a situação jurídica efetivamente exercida pelo falecido e se existiam direitos possessórios com expressão econômica.

O imóvel de posse pode ser partilhado?

Sim, segundo o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça, os direitos possessórios sobre imóvel não escriturado podem ser objeto de partilha.

Esse entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 1.984.847/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi.

No caso analisado, o tribunal de origem havia excluído do inventário imóveis não escriturados, entendendo que seria necessário primeiro regularizar a propriedade.

O STJ afastou esse entendimento.

A Corte reconheceu a autonomia entre o direito de propriedade e o direito possessório e afirmou ser possível a partilha de direitos possessórios sobre imóveis que não estejam devidamente escriturados.

O entendimento é especialmente relevante porque demonstra que a falta de registro da propriedade não impede, por si só, a análise dos direitos possessórios dentro do inventário.

O que decidiu o STJ no REsp 1.984.847/MG?

O caso envolvia direitos possessórios sobre áreas rurais que não estavam formalmente escrituradas em nome do falecido.

A discussão chegou ao STJ justamente porque havia sido determinado que os imóveis fossem retirados do inventário até que a propriedade fosse regularizada.

A Terceira Turma entendeu que essa exigência, por si só, não poderia impedir o prosseguimento do inventário.

Para o STJ, é possível reconhecer a existência de direitos possessórios com expressão econômica e realizar sua partilha, deixando para momento posterior eventual discussão sobre a regularização da propriedade.

O Tribunal determinou o prosseguimento do inventário para que fossem apurados, entre outros pontos, a existência dos direitos possessórios e a qualidade da posse exercida pelo falecido.

Essa última parte é fundamental.

Não basta simplesmente afirmar que o falecido morava ou ocupava determinado imóvel.

É necessário demonstrar a existência de uma situação possessória juridicamente relevante.

O Código de Processo Civil também permite incluir direitos no inventário

O artigo 620, IV, “g”, do Código de Processo Civil determina que as primeiras declarações do inventário devem apresentar a relação completa e individualizada dos bens do espólio, incluindo “direitos e ações”.

O mesmo dispositivo determina a indicação do valor corrente dos bens do espólio.

É justamente nesse contexto que a jurisprudência passou a reconhecer que os direitos possessórios podem integrar o patrimônio deixado pelo falecido.

A lógica é simples: se o falecido possuía um direito de natureza patrimonial que pode ser transmitido aos herdeiros, esse direito não desaparece simplesmente porque o imóvel ainda não foi regularizado.

O STJ já havia adotado esse entendimento em outro caso

O entendimento não surgiu somente no REsp 1.984.847/MG.

Em 2020, no REsp 1.739.042/SP, a Terceira Turma do STJ reconheceu a possibilidade de partilha de direitos possessórios sobre imóvel situado em loteamento irregular, quando ausente má-fé dos possuidores.

Naquele julgamento, o STJ destacou a autonomia existente entre propriedade e posse e reconheceu a expressão econômica dos direitos possessórios.

O Tribunal considerou possível resolver a questão sucessória ou patrimonial sem que isso significasse, automaticamente, o reconhecimento da propriedade formal do imóvel.

Então os herdeiros recebem a propriedade do imóvel?

Não necessariamente.

Esse é um dos pontos mais importantes para evitar uma interpretação equivocada.

Quando o inventário reconhece e partilha direitos possessórios, isso não significa automaticamente que os herdeiros passaram a ser proprietários registrados daquele imóvel.

A partilha pode transmitir os direitos possessórios existentes, enquanto a propriedade formal permanece sujeita à regularização própria.

O próprio STJ destacou que a partilha dos direitos possessórios não resolve, automaticamente, eventuais discussões relacionadas à propriedade formal do imóvel.

Portanto, é possível existir uma situação em que: o herdeiro recebe por sucessão os direitos possessórios, mas o imóvel continua sem registro de propriedade em seu nome.

Quais documentos podem ajudar a comprovar a posse?

Cada situação precisa ser analisada individualmente, mas alguns documentos podem ajudar a demonstrar a relação do falecido com o imóvel.

Entre eles podem estar:

• contrato particular de compra e venda;
• recibos ou comprovantes de pagamento;
• documentos antigos relacionados ao imóvel;
• contas de água, energia ou outros serviços;
• comprovantes de pagamento de IPTU;
• documentos municipais relacionados ao imóvel;
• declarações ou documentos que demonstrem a origem da posse;
• documentos referentes a benfeitorias realizadas;
• contratos envolvendo o imóvel;
• comprovantes de residência;
• documentos de processos judiciais ou administrativos relacionados ao imóvel.

O objetivo é demonstrar como a posse começou, há quanto tempo era exercida e quais características apresentava.

Em julgamento do TJSP, por exemplo, foram considerados documentos como contas de consumo, comprovantes de pagamento de IPTU e cadastro perante a municipalidade para demonstrar a existência de direitos possessórios.

Qualquer ocupação de imóvel pode ser colocada no inventário?

Não.

É preciso fazer uma distinção entre posse juridicamente relevante e uma simples ocupação ou detenção.

O Código Civil estabelece que atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse, conforme o artigo 1.208.

Por isso, uma pessoa que simplesmente ocupava um imóvel com autorização de outra pessoa não necessariamente possuía um direito patrimonial transmissível aos herdeiros.

Por exemplo, imagine que um pai permitiu que um filho morasse gratuitamente em determinado imóvel.

O fato de o filho residir no local durante muitos anos não significa, automaticamente, que ele tenha adquirido direitos possessórios capazes de integrar uma herança.

A origem e as características da ocupação precisam ser analisadas.

E se o falecido comprou o imóvel, mas nunca fez a escritura?

Essa é uma situação bastante comum.

Imagine que uma pessoa comprou uma casa por contrato particular, pagou o preço e passou a exercer a posse do imóvel, mas nunca conseguiu formalizar a escritura e o registro.

Após sua morte, os herdeiros podem se deparar com a dúvida:

“Como colocar esse imóvel no inventário se ele não está registrado em nome do falecido?”

A resposta depende da documentação e da situação jurídica concreta.

A ausência de registro não impede automaticamente a inclusão dos direitos existentes.

O inventário pode analisar os direitos decorrentes da posse ou do negócio jurídico, conforme as circunstâncias do caso.

A jurisprudência do STJ reconhece justamente que o patrimônio hereditário não é formado exclusivamente por propriedades formalmente registradas.

E se o imóvel puder ser objeto de usucapião?

A existência de direitos possessórios também pode estar relacionada a uma futura regularização por usucapião.

Em determinadas situações, a posse exercida pelo falecido pode ser considerada para fins de sucessão e, posteriormente, os herdeiros podem buscar a regularização da propriedade pela via adequada.

Entretanto, isso não significa que todo imóvel de posse possa ser automaticamente regularizado por usucapião.

É necessário verificar os requisitos da modalidade de usucapião aplicável, a natureza do imóvel, o tempo de posse, a forma como a posse foi exercida e a existência ou não de oposição.

O STJ, inclusive, reconhece a possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança em determinadas circunstâncias, inclusive por herdeiro que exerce posse exclusiva, desde que preenchidos os requisitos legais.

Por outro lado, uma decisão recente do STJ, divulgada em 2026, ressaltou que a ocupação de imóvel de ascendente por descendente, dentro de contexto familiar, pode representar mera tolerância ou solidariedade familiar, sem o necessário animus domini para usucapião extraordinária.

Isso demonstra novamente que não basta simplesmente comprovar que alguém morava no imóvel.

O inventário pode ser feito sem regularizar primeiro o imóvel?

A jurisprudência do STJ indica que a regularização da propriedade não precisa necessariamente ser uma condição prévia para a partilha dos direitos possessórios.

No REsp 1.984.847/MG, o Tribunal determinou que o inventário prosseguisse para que fossem examinados os direitos possessórios e a qualidade da posse.

A regularização da propriedade poderia ser discutida posteriormente.

Isso evita que uma família fique impedida de realizar a sucessão simplesmente porque o imóvel ainda possui alguma irregularidade documental.

Mas é importante destacar que a análise concreta da prova continua sendo necessária.

Inventário judicial ou extrajudicial?

O Código de Processo Civil prevê o inventário judicial e, quando preenchidos os requisitos legais, o inventário por escritura pública.

O artigo 610 do CPC permite o inventário e a partilha por escritura pública quando todos os interessados forem capazes e concordes, observadas as demais exigências legais.

Atualmente, a regulamentação do CNJ também prevê regras para inventários extrajudiciais e foi atualizada pela Resolução CNJ nº 571/2024 e por alterações posteriores.

Entretanto, quando existe dúvida relevante sobre a própria existência ou qualidade do direito possessório, conflito entre interessados ou necessidade de produção de provas, a situação pode exigir análise judicial.

O ponto principal é que ser um imóvel de posse não significa, sozinho, que o inventário tenha obrigatoriamente de ser judicial.

A possibilidade da via extrajudicial dependerá das circunstâncias concretas e dos requisitos aplicáveis.

Um exemplo prático

Imagine que João comprou uma casa há 20 anos por contrato particular.

Ele pagou o preço, passou a morar no imóvel, pagou IPTU e contas de consumo e realizou diversas melhorias.

Entretanto, nunca houve escritura registrada em seu nome.

João falece deixando dois filhos.

Nesse caso, não seria correto concluir automaticamente que a casa deve ser ignorada no inventário somente porque não existe matrícula registrada em nome de João.

É necessário analisar os documentos e verificar quais direitos João efetivamente possuía sobre o imóvel.

Se forem comprovados direitos possessórios com expressão econômica, esses direitos podem integrar o inventário e ser transmitidos aos herdeiros, conforme o entendimento do STJ.

A eventual regularização da propriedade poderá ser tratada posteriormente pela medida juridicamente adequada.

O que os herdeiros devem fazer?

Quando existe um imóvel de posse deixado por uma pessoa falecida, o ideal é reunir toda a documentação relacionada ao imóvel antes de definir como ele será tratado no inventário.

É importante procurar documentos que demonstrem:

1. A origem da posse.

Como o falecido passou a ocupar ou possuir o imóvel?

2. O tempo de posse.

Há quanto tempo ele exercia a posse?

3. A forma de exercício da posse.

O imóvel era utilizado pelo falecido como proprietário de fato? Existia autorização de terceiro? Havia contrato?

4. Os pagamentos relacionados ao imóvel.

Existem comprovantes de IPTU, contas, contratos ou outros documentos?

5. A existência de terceiros.

Existe alguém que conteste a posse ou alegue ser proprietário?

Essas informações ajudam a determinar se existe um direito possessório transmissível e qual deve ser o tratamento dentro do inventário.

Conclusão

Dependendo de cada caso específico o Imóvel de posse pode sim ser considerado no inventário, mesmo sem escritura ou registro da propriedade em nome do falecido.

O ponto fundamental é compreender que propriedade e posse são situações jurídicas diferentes.

O Código Civil determina que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários, e o Código de Processo Civil prevê a inclusão de direitos e ações entre os elementos que devem ser declarados no inventário.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu expressamente que direitos possessórios sobre imóveis não escriturados podem ser objeto de partilha, desde que demonstrada a existência desses direitos e a qualidade da posse.

Portanto, a ausência de escritura não deve ser confundida com inexistência de patrimônio.

Em muitos casos, o que será transmitido aos herdeiros não é a propriedade formal do imóvel, mas os direitos possessórios que pertenciam ao falecido.

A situação documental e jurídica do imóvel deverá ser analisada para definir a forma adequada de inventário e, quando necessário, a posterior regularização da propriedade.

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada de um caso concreto.

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