Quando o ITBI é isento em Belo Horizonte na compra de imóvel?

Comprar um imóvel envolve o preço efetivamente pago pelo comprador e outras despesas com documentação, impostos e burocracia.

Além do valor do imóvel, o comprador normalmente precisa considerar despesas como ITBI, escritura pública e registro do imóvel.

Por isso, uma dúvida comum é: quando o ITBI é isento em Belo Horizonte?

A Prefeitura de Belo Horizonte possui regras específicas de isenção para determinados imóveis, programas habitacionais e situações previstas na legislação municipal.

Neste artigo, você vai entender quais são os casos de isenção do ITBI em Belo Horizonte em 2026, quais são os limites de valor e renda e, principalmente, o que acontece com as demais despesas da compra.

O que é o ITBI?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos.

Em Belo Horizonte, o imposto é regulamentado principalmente pela Lei Municipal nº 5.492/1988.

Ele está relacionado, por exemplo, à compra e venda de imóveis, permuta, dação em pagamento e outras transmissões onerosas previstas na legislação.

A Prefeitura informa que, em Belo Horizonte, a alíquota do ITBI é de 3%. A base de cálculo é determinada pela Administração Tributária, considerando os critérios previstos na legislação municipal.

Por exemplo, em uma situação hipotética em que a base de cálculo do ITBI fosse de R$ 300 mil, a aplicação da alíquota de 3% resultaria em R$ 9 mil de ITBI.

Entretanto, existem situações específicas em que o imposto pode ser isento ou reduzido.

Quando o ITBI é isento em Belo Horizonte?

De acordo com a Prefeitura de Belo Horizonte, os valores e limites abaixo estão atualizados para 2026.

1. Imóvel residencial de baixo valor

Existe isenção do ITBI para imóvel edificado e de uso exclusivamente residencial quando o valor venal utilizado para fins do imposto for de até:

R$ 74.595,39 em 2026.

Essa regra está relacionada à legislação municipal que prevê a isenção em razão do valor venal do imóvel.

Portanto, não basta simplesmente o comprador informar que pagou menos pelo imóvel.

É necessário verificar o valor venal apurado segundo os critérios da legislação do Município de Belo Horizonte.

2. Imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida

Também existe hipótese de isenção para determinadas aquisições realizadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

Para o mutuário, a Prefeitura informa, em 2026, os seguintes limites:

• renda familiar mensal de até 6 salários mínimos;
• valor do imóvel previsto no contrato de financiamento de até R$ 225.556,19;
• valor calculado pela Administração Fazendária de até R$ 270.643,13.

Além desses requisitos, existem outras condições.

Entre elas está a exigência de que o imóvel tenha destinação exclusivamente residencial e que o mutuário, seu cônjuge ou companheiro não seja proprietário ou promitente comprador de outro imóvel.

A Prefeitura também exige documentação específica para comprovar o enquadramento.

3. Imóveis destinados a determinadas edificações do Minha Casa, Minha Vida

A legislação municipal também prevê situações de isenção relacionadas à transmissão de imóveis destinados à construção de unidades vinculadas ao Minha Casa, Minha Vida.

Há regras específicas para empreendimentos destinados a famílias com renda de até 3 salários mínimos.

Também existe previsão para determinadas edificações destinadas a famílias com renda superior a 3 e até 6 salários mínimos, observadas as condições estabelecidas pela legislação.

Nesses casos, não se trata de uma isenção geral para qualquer pessoa que compre um imóvel.

São situações vinculadas às condições do programa habitacional e à documentação exigida pela Prefeitura.

4. Programa de Arrendamento Residencial — PAR

A Prefeitura de Belo Horizonte também prevê isenção para determinados imóveis incluídos no Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

Em 2026, a regra alcança adquirentes com renda familiar mensal de até 6 salários mínimos, desde que o imóvel esteja enquadrado no programa e o valor venal apurado pela Administração Tributária não ultrapasse:

R$ 326.347,82.

Existe ainda exigência documental específica, inclusive relacionada ao contrato de compra e venda ou termo de compra e venda firmado com a Caixa Econômica Federal.

5. Programas habitacionais promovidos pela URBEL

Também existe previsão de isenção para imóveis incluídos em programas habitacionais promovidos pela URBEL — Companhia Urbanizadora e de Habitação de Belo Horizonte.

Em 2026, a Prefeitura estabelece, para essa hipótese, limite de valor venal de:

R$ 326.347,82.

A regra também exige que a renda familiar mensal do adquirente seja de até 6 salários mínimos e que o imóvel esteja efetivamente incluído no programa habitacional correspondente.

6. Programas habitacionais promovidos pela COHAB-MG

Outra hipótese envolve imóveis incluídos em programas habitacionais promovidos pela COHAB-MG — Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais.

Também nessa situação a Prefeitura estabelece, para 2026, limite de valor venal de:

R$ 326.347,82, além do requisito de renda familiar mensal de até 6 salários mínimos.

O imóvel precisa estar efetivamente enquadrado no programa habitacional previsto na legislação.

7. Imóvel adquirido por Estado estrangeiro para finalidade diplomática

Existe ainda hipótese de isenção para imóvel adquirido por Estado estrangeiro, quando destinado às finalidades diplomáticas ou à residência do respectivo cônsul.

É uma situação bastante específica e, portanto, não se aplica à compra comum de imóvel por uma pessoa física brasileira.

Existe desconto de 50% no ITBI em Belo Horizonte?

Sim.

Mas é importante não confundir essa situação com isenção total.

A Prefeitura prevê uma isenção de 50% para determinadas transmissões de imóveis cujo valor da base de cálculo tributável seja de até:

R$ 254.292,79 em 2026.

Para ter acesso ao benefício, existem condições.

Entre elas:

• o adquirente, seu cônjuge ou companheiro não pode possuir outro imóvel;
• o imóvel deve estar enquadrado como casa, apartamento ou barracão;
• deve possuir padrão de acabamento P1;
• a ocupação deve ser exclusivamente residencial;
• o imóvel deve ser destinado à moradia do adquirente.

Portanto, não basta o imóvel valer menos que R$ 254.292,79.

É necessário verificar todos os requisitos previstos na legislação municipal.

Quem compra imóvel em Belo Horizonte sempre paga ITBI?

Não.

Como vimos, existem hipóteses de isenção total e também uma hipótese específica de redução de 50%, desde que preenchidos os requisitos legais.

Além disso, é importante observar que a própria Prefeitura possui uma seção específica para “Não Incidência” do ITBI.

Isso é diferente de isenção.

Isenção e não incidência de ITBI são a mesma coisa?

Não.

Essa diferença é importante para quem está calculando quanto custa a documentação de um imóvel.

Na isenção, existe uma situação que poderia estar sujeita ao imposto, mas a legislação concede um benefício fiscal.

Já na não incidência, a própria operação não está sujeita ao ITBI nas hipóteses previstas pela legislação.

Em Belo Horizonte, a Prefeitura informa que o ITBI não incide, entre outras hipóteses, sobre determinadas transmissões:

• realizadas para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
• decorrentes da transmissão de imóvel que retorne ao domínio do antigo proprietário em situações específicas, como retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador.

A Prefeitura também ressalva que a não incidência relacionada à pessoa jurídica possui restrições quando a atividade preponderante da adquirente envolve compra e venda de imóveis e direitos reais, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

Quanto custa comprar um imóvel em Belo Horizonte?

Essa é uma das perguntas mais importantes para quem está planejando a compra.

O custo da documentação não se resume ao ITBI.

Em uma compra e venda tradicional, o comprador deve analisar, conforme o caso:

1. ITBI

É o imposto municipal.

Em Belo Horizonte, a alíquota informada pela Prefeitura é de 3%, ressalvadas as hipóteses de isenção, redução ou não incidência previstas na legislação.

2. Escritura pública

Quando a compra exige escritura pública, existe o custo do ato praticado pelo Tabelionato de Notas.

Em Minas Gerais, os valores dos atos notariais são estabelecidos por tabela estadual de emolumentos.

O TJMG disponibiliza a Tabela de Emolumentos 2026, que estabelece os valores dos atos dos tabeliães de notas e dos oficiais de registro.

3. Registro do imóvel

Depois da escritura, quando essa for a forma adequada de formalização da compra, ainda existe o custo do registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Os emolumentos também seguem a tabela estadual aplicável aos serviços notariais e registrais.

Por isso, uma pessoa que esteja pesquisando “quanto custa a escritura de um imóvel”, “quanto custa registrar um imóvel” ou “quanto custa a documentação de um imóvel” precisa considerar que são despesas diferentes.

Se o ITBI for isento, a escritura fica gratuita?

Não necessariamente.

Essa é uma das principais informações que o comprador deve entender.

A isenção do ITBI não significa automaticamente isenção da escritura pública ou do registro do imóvel.

O ITBI é um tributo municipal.

Já os emolumentos de escritura e registro são cobrados pelos serviços notariais e registrais e seguem regras próprias.

Em Minas Gerais, a tabela de emolumentos de 2026 prevê valores para escrituras públicas com conteúdo financeiro e para atos do Registro de Imóveis.

Portanto, mesmo que determinada compra tenha ITBI zero, o comprador deve verificar as demais despesas necessárias para concluir a transferência.

Exemplo: imóvel com ITBI isento

Imagine que uma pessoa adquira um imóvel residencial em Belo Horizonte que esteja enquadrado em uma das hipóteses legais de isenção.

Nesse caso, o comprador poderá não ter que pagar o ITBI.

Mas isso não significa necessariamente que o custo da aquisição será zero.

Ainda poderá haver despesas relacionadas à escritura pública, registro do imóvel, certidões ou outros atos necessários, dependendo da forma como a operação será realizada.

Por isso, antes de fechar negócio, é importante calcular o custo total da compra do imóvel.

Como calcular o custo total da documentação do imóvel?

Uma forma simples de organizar o cálculo é separar as despesas:

Preço do imóvel + ITBI + escritura pública + registro do imóvel + demais despesas eventualmente necessárias.

O valor do ITBI depende da legislação municipal e da base de cálculo aplicável.

Já os valores de escritura e registro dependem das tabelas de emolumentos e das características do ato.

Por isso, não é correto afirmar que todo imóvel terá exatamente o mesmo custo de documentação.

O valor declarado na compra é sempre utilizado para calcular o ITBI?

Não necessariamente.

A Prefeitura de Belo Horizonte informa que o valor declarado na transação presume-se verdadeiro e equivalente ao valor de mercado, mas pode ser desconsiderado pela autoridade fazendária após processo administrativo, quando for apurado outro valor com base nas características do imóvel e nos valores coletados no mercado imobiliário.

Esse ponto é importante porque o comprador não deve simplesmente multiplicar o preço negociado por 3% sem verificar qual será a base de cálculo considerada pelo Município.

Como solicitar a avaliação do ITBI em Belo Horizonte?

A Prefeitura disponibiliza serviço para a Declaração de ITBI.

Segundo as orientações oficiais, a avaliação pode ser realizada pela internet e, em determinadas situações, a guia pode ser liberada após a declaração.

A Prefeitura também informa que algumas declarações referentes à aquisição de 100% ou 50% do imóvel, quando o cadastro do IPTU estiver atualizado, podem ser feitas diretamente no Cartório de Notas onde será lavrada a escritura.

Resumindo: quando o ITBI é isento em Belo Horizonte?

Em 2026, as principais hipóteses informadas pela Prefeitura de Belo Horizonte incluem:

Imóvel residencial de baixo valor: valor venal de até R$ 74.595,39.

Minha Casa, Minha Vida: determinadas operações que atendam aos requisitos de renda, valor e demais condições legais.

Imóveis destinados a determinadas edificações do Minha Casa, Minha Vida: conforme as condições previstas na legislação.

Programa de Arrendamento Residencial (PAR): determinadas aquisições por famílias com renda de até 6 salários mínimos e imóvel dentro do limite legal.

Programas habitacionais da URBEL: observados os requisitos de renda e valor.

Programas habitacionais da COHAB-MG: observados os requisitos de renda e valor.

Estado estrangeiro: imóvel destinado às finalidades diplomáticas ou à residência do respectivo cônsul.

Além dessas hipóteses, existe uma situação específica de redução de 50% do ITBI, desde que sejam cumpridos os requisitos relativos ao valor, tipo, padrão e utilização do imóvel.

Conclusão

Quem está comprando um imóvel em Belo Horizonte deve olhar para o custo da documentação como um conjunto.

O ITBI é apenas uma das despesas.

Dependendo da situação, pode haver isenção total, redução ou não incidência do imposto. Porém, isso não significa automaticamente que haverá isenção da escritura pública e do registro do imóvel.

Por isso, antes de comprar, é recomendável verificar separadamente: quanto será o ITBI, quanto custará a escritura e quanto será cobrado pelo registro do imóvel.

Essa análise permite chegar a uma estimativa mais realista de quanto custa comprar um imóvel em Belo Horizonte.

Aviso importante: Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui consulta ou orientação jurídica. Valores, alíquotas, isenções, taxas e demais despesas podem sofrer alterações. Antes de realizar uma compra, consulte diretamente a Prefeitura, o Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis competentes para confirmar os valores e as condições vigentes.

Fontes oficiais consultadas:

Prefeitura de Belo Horizonte — ITBI: Lei Municipal nº 5.492/1988 e legislação complementar, informações e valores atualizados para 2026.

Tribunal de Justiça de Minas Gerais — Tabela de Custas e Emolumentos 2026.

Lei Estadual de Minas Gerais nº 15.424/2004 — emolumentos dos serviços notariais e de registro.

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