ITBI: Prefeitura pode cobrar sobre o valor maior ou tem que respeitar o valor de venda?

Quem compra um imóvel normalmente se preocupa com o preço da propriedade, o financiamento, a escritura e o registro. Mas existe outro custo importante nessa operação: o ITBI, imposto cobrado pelo município na transmissão do imóvel.

Uma dúvida bastante comum aparece nesse momento: a Prefeitura pode calcular o ITBI sobre um valor maior do que aquele que o comprador realmente pagou?

A resposta exige atenção porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já estabeleceu uma orientação específica sobre o assunto.

O entendimento está no Tema Repetitivo 1.113, julgado pela Primeira Seção do STJ no REsp 1.937.821/SP.

O que é o ITBI?

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelos municípios quando ocorre a transmissão de um imóvel ou de determinados direitos relacionados a ele.

O Código Tributário Nacional estabelece, no artigo 38, que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

O problema está justamente em saber o que deve ser considerado como esse valor.

Durante muito tempo, surgiram discussões porque alguns municípios utilizavam critérios próprios para estabelecer previamente quanto valeria determinado imóvel para fins de ITBI.

Em alguns casos, o valor utilizado pela Prefeitura era superior ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor.

Foi nesse contexto que o STJ analisou a questão.

O que decidiu o STJ sobre o cálculo do ITBI?

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ estabeleceu três pontos principais.

O primeiro é que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

O segundo é que esse valor não está vinculado ao valor utilizado para calcular o IPTU.

O terceiro é que o município não pode simplesmente estabelecer previamente um valor de referência unilateral e utilizá-lo automaticamente para calcular o imposto.

Essa decisão é importante porque o valor de um imóvel pode variar de acordo com suas características específicas.

Um apartamento pode ter um determinado valor médio em uma região, mas seu preço real pode ser diferente por causa do estado de conservação, reformas, localização dentro do bairro, existência de garagem, características do prédio ou até mesmo das condições específicas da negociação.

Por isso, o STJ entendeu que não é possível tratar um valor previamente estabelecido pelo município como se fosse obrigatoriamente o preço daquele imóvel.

O preço declarado pelo comprador tem importância

Um dos pontos mais importantes da decisão do STJ é a presunção atribuída ao valor declarado na transação.

Segundo a tese firmada, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado.

Isso significa que, se comprador e vendedor realizam uma compra e venda por R$ 400 mil e esse é o valor efetivamente declarado na operação, existe uma presunção de que R$ 400 mil corresponde ao valor de mercado daquele negócio.

Isso não significa, porém, que qualquer valor declarado pelo comprador seja automaticamente aceito em qualquer circunstância.

Existe uma diferença importante.

A Prefeitura pode entender que o valor informado não corresponde à realidade do mercado. Porém, nesse caso, não pode simplesmente substituir o valor declarado por um valor de referência criado unilateralmente.

O Fisco deve seguir o procedimento previsto na legislação tributária.

A Prefeitura pode discordar do valor?

Sim.

O município não está impedido de verificar se o valor declarado pelo contribuinte corresponde efetivamente ao valor de mercado.

O que o STJ proibiu foi a utilização automática de um valor de referência previamente estabelecido pelo próprio município como base obrigatória do ITBI.

Se o Fisco entender que o valor declarado é incompatível com o mercado, poderá questioná-lo mediante processo administrativo próprio, observando o artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Nesse procedimento, o contribuinte deve ter a possibilidade de apresentar suas razões e demonstrar as circunstâncias que justificam o preço informado.

Portanto, existe uma diferença entre fiscalizar o valor declarado e impor previamente um valor de referência.

A primeira possibilidade é admitida.

A segunda, da forma analisada pelo STJ, não é.

E o valor do IPTU?

Esse é outro ponto que costuma causar confusão.

O valor utilizado para calcular o IPTU não determina automaticamente a base de cálculo do ITBI.

O STJ deixou claro que os dois impostos possuem características diferentes.

O IPTU considera a propriedade do imóvel e utiliza critérios gerais estabelecidos pelo município.

Já o ITBI está relacionado à transmissão do imóvel e deve considerar o valor do bem transmitido em condições normais de mercado naquela operação específica.

Por isso, o valor utilizado para o IPTU pode ser diferente do preço de compra e venda.

E mais importante: segundo o Tema 1.113, nem mesmo o valor do IPTU pode ser utilizado como piso obrigatório para o cálculo do ITBI.

Exemplo simples

Imagine que uma pessoa compre um apartamento por R$ 500 mil.

No momento da compra, o valor efetivamente negociado e declarado pelas partes é de R$ 500 mil.

Entretanto, a Prefeitura possui um chamado valor de referência de R$ 600 mil para aquele imóvel.

Nesse caso, o município não pode simplesmente afirmar que o ITBI será calculado sobre R$ 600 mil apenas porque esse é o valor de referência previamente estabelecido.

A regra estabelecida pelo STJ é que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado.

Se a Administração entender que os R$ 500 mil não correspondem ao verdadeiro valor de mercado, deverá demonstrar essa incompatibilidade por meio do procedimento administrativo adequado.

Então o comprador sempre pagará ITBI sobre o preço da escritura?

Não é correto afirmar isso de maneira absoluta.

O entendimento do STJ não criou uma regra segundo a qual o preço declarado sempre será obrigatoriamente a base do ITBI.

O que existe é uma presunção de que o valor declarado corresponde ao valor de mercado.

Essa presunção pode ser afastada pelo Fisco quando houver elementos que demonstrem a incompatibilidade do valor informado.

A diferença é importante.

O município não pode simplesmente estabelecer um valor maior e transferir automaticamente ao comprador a obrigação de provar que aquele valor está errado.

É o procedimento administrativo que deve permitir a análise da situação concreta.

O que prevalece atualmente?

A orientação do Tema 1.113 do STJ continua sendo a principal referência para essa discussão.

Inclusive, decisões posteriores do próprio STJ continuam mencionando e aplicando as teses estabelecidas nesse julgamento.

Em decisão posterior, por exemplo, foi reafirmado que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI utilizando unilateralmente um valor de referência, embora possa realizar o arbitramento mediante procedimento administrativo quando houver incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado.

O próprio banco de precedentes do STJ mantém o Tema 1.113 como precedente qualificado sobre a matéria e disponibiliza os acórdãos posteriores relacionados ao tema.

Assim, para quem está comprando um imóvel, a regra prática pode ser resumida desta forma:

o ITBI deve considerar o valor do imóvel em condições normais de mercado; o valor declarado na transação possui presunção de compatibilidade com o mercado; e a Prefeitura não pode simplesmente impor um valor de referência unilateral como base automática do imposto.

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O que fazer se a Prefeitura cobrar sobre um valor maior?

Se o comprador verificar que o município está utilizando uma base de cálculo superior ao valor da negociação, é importante analisar como esse valor foi determinado e quais são as regras municipais aplicáveis.

Também é necessário verificar se houve apenas a aplicação automática de um valor de referência ou se existe procedimento administrativo específico para justificar a diferença.

O Tema 1.113 não significa que todo imóvel necessariamente terá o ITBI calculado exatamente pelo preço informado pelas partes.

O ponto central é outro: a Administração não pode simplesmente substituir o valor declarado por um valor previamente estabelecido de forma unilateral, sem observar o procedimento previsto para eventual arbitramento.

No município de São Paulo, por exemplo, o comprador que não concordar com o valor utilizado pela Prefeitura para calcular o ITBI pode solicitar uma Avaliação Especial.

Esse procedimento é destinado justamente aos casos em que o contribuinte entende que o Valor Venal de Referência  utilizado pela Prefeitura está acima do verdadeiro valor de mercado do imóvel.

O pedido deve ser feito administrativamente pelo Portal da prefeitura de São Paulo, com a abertura de um processo para análise da situação.

A própria Prefeitura disponibiliza um formulário específico, denominado Modelo 4 – Avaliação Especial para fins de tributação de ITBI.

Na prática, o comprador deve apresentar documentos que possam demonstrar que o valor atribuído ao imóvel está acima do seu valor de mercado.

A Prefeitura informa que podem ser apresentados, por exemplo, laudos de avaliação, pesquisas de preços em sites, anúncios de imóveis e outros documentos que ajudem a demonstrar o valor real do bem.

Isso é importante porque não basta simplesmente afirmar que o imóvel vale menos. Quanto melhores forem os elementos apresentados para demonstrar o valor de mercado, mais consistente tende a ser o pedido administrativo.

E se o ITBI já foi pago?

Existe também uma possibilidade para quem já recolheu o imposto.

Segundo a própria Secretaria Municipal da Fazenda, quando o contribuinte entende que pagou ITBI em valor superior ao devido, pode solicitar a restituição do imposto juntamente com o pedido de Avaliação Especial.

Nesse caso, o pedido também é feito administrativamente, pela internet, por meio do SAV – Solução de Atendimento Virtual.

A Prefeitura informa que o processo é autuado pelo próprio interessado e que não é necessário intermediário.

É importante fazer uma distinção: Avaliação Especial não significa que a Prefeitura automaticamente aceitará o valor declarado pelo comprador. O objetivo é permitir que o valor de mercado seja analisado administrativamente.

Essa possibilidade também se relaciona diretamente com o entendimento do STJ no Tema 1.113, segundo o qual o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado, podendo ser afastado pelo Fisco mediante procedimento administrativo próprio.

Assim, em São Paulo, o comprador que considerar excessivo o valor utilizado para o ITBI não precisa simplesmente aceitar a cobrança sem questionamento:

pode utilizar o procedimento administrativo de Avaliação Especial para apresentar elementos que demonstrem o valor de mercado do imóvel.

Conclusão

O julgamento do STJ mudou uma questão importante relacionada ao cálculo do ITBI.

O município pode fiscalizar e questionar o valor declarado pelo contribuinte. Entretanto, não pode simplesmente estabelecer um valor de referência e utilizá-lo automaticamente como base do imposto.

O valor declarado na compra e venda possui presunção de que corresponde ao valor de mercado.

Se a Prefeitura entender que existe uma diferença, deverá demonstrá-la por meio do procedimento administrativo adequado, respeitando as regras do Código Tributário Nacional.

Por isso, antes de aceitar uma cobrança de ITBI calculada sobre um valor muito superior ao preço efetivamente negociado, vale entender qual foi a base utilizada pelo município e como ela foi determinada.

A principal fundamentação está nos arts. 35, 38 e 148 do Código Tributário Nacional e no Tema Repetitivo 1.113 do STJ, julgado no REsp 1.937.821/SP.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.113. Consultar decisão do STJ sobre a base de cálculo do ITBI