Um imóvel de R$ 500 mil pode gerar uma conta enorme: veja quanto custa comprar, divorciar e fazer o inventário

Comprar um imóvel de R$ 500 mil pode parecer uma operação relativamente simples. Afinal, basta encontrar o imóvel, negociar o preço e providenciar a documentação.

Mas quando colocamos todos os custos no papel, a história começa a ficar diferente. Escritura, ITBI, registro e honorários profissionais podem representar uma quantia significativa.

E existe uma pergunta ainda mais interessante: o que acontece quando esse mesmo imóvel passa por outras situações ao longo da vida?

Imagine, por exemplo, que um casal compre um imóvel em São Paulo em 2026, depois se divorcie e, algum tempo depois, os ex-cônjuges faleçam deixando o imóvel para o único filho.

Nesse exemplo, o imóvel continua valendo R$ 500 mil, mas diferentes atos jurídicos são realizados.

A ideia deste artigo é justamente mostrar, de maneira simples, quanto dinheiro pode ser gasto com a documentação de um único imóvel durante essas etapas.

A compra do imóvel de R$ 500 mil

Vamos começar pelo início.

Um homem e uma mulher se casam pelo regime da comunhão parcial de bens. Durante o casamento, eles têm um filho e decidem comprar um imóvel em São Paulo.

Em 2026, o casal adquire um imóvel pelo valor de R$ 500 mil.

O preço do imóvel, entretanto, não representa necessariamente todo o dinheiro que precisará sair do bolso dos compradores.

Além dos R$ 500 mil pagos pelo bem, existem despesas relacionadas à formalização e ao registro da propriedade.

Neste exemplo, os custos considerados são os seguintes:

• Escritura: R$ 5.519,90

• ITBI: R$ 15.000,00

• Registro do imóvel: R$ 3.400,00

Somando tudo, temos:

R$ 5.519,90 + R$ 15.000,00 + R$ 3.400,00 = R$ 23.919,90.

Portanto, somente para documentar a aquisição, o casal gastaria R$ 23.919,90, além dos R$ 500 mil destinados à compra do imóvel.

Isso significa que um imóvel anunciado por R$ 500 mil pode exigir um desembolso superior a esse valor quando colocamos na conta as despesas da documentação.

Total da compra: R$ 23.919,90

Esse é o primeiro ponto que merece atenção.

O comprador muitas vezes olha apenas para o preço anunciado do imóvel e esquece que a aquisição também envolve custos acessórios.

O divórcio: o imóvel continua custando dinheiro

Agora vamos avançar na história.

Ainda em 2026, o casal decide se divorciar.

O imóvel adquirido durante o casamento é partilhado em partes iguais: 50% para cada ex-cônjuge.

O imóvel continua valendo R$ 500 mil, mas a dissolução do casamento exige novos procedimentos de documentação.

Neste exemplo, são considerados os seguintes custos:

• Escritura de divórcio: R$ 5.519,90

• ITBI: R$ 0,00

• Registro da partilha: R$ 3.400,00

• Honorários advocatícios: entre R$ 4.344,80 e R$ 30.000,00

Neste cenário, foi considerado que não há ITBI porque não existe transferência onerosa da propriedade entre os ex-cônjuges, mas apenas a partilha do patrimônio comum.

É importante destacar que a incidência de tributos em uma partilha depende da forma como ela é realizada e das circunstâncias concretas. Por isso, este artigo utiliza o cenário apresentado apenas como uma simulação.

Somente os valores de escritura de divórcio e o registro da partilha representam:

R$ 5.519,90 + R$ 3.400,00 = R$ 8.919,90.

Quando acrescentamos os honorários advocatícios, o custo total do divórcio fica entre:

R$ 13.264,70 e R$ 38.919,90.

Isso acontece porque, no exemplo, os honorários podem variar entre o valor mínimo considerado de R$ 4.344,80 e até R$ 30 mil, conforme o patrimônio envolvido e os critérios utilizados para a contratação.

Total do divórcio: de R$ 13.264,70 a R$ 38.919,90

Observe o que aconteceu.

O casal comprou o imóvel e gastou R$ 23.919,90 com a documentação da aquisição.

Depois, ao se divorciar, precisou novamente gastar dinheiro para formalizar a situação do patrimônio.

O imóvel é o mesmo. Continua valendo R$ 500 mil.

Mas a documentação precisou ser novamente movimentada.

E depois vem o inventário

Agora chegamos à terceira etapa dessa história.

Depois do divórcio, os ex-cônjuges falecem, deixando o imóvel para o filho.

O patrimônio precisa ser transmitido ao herdeiro por meio do inventário.

Novamente aparecem despesas relacionadas à documentação.

Para esta simulação, vamos considerar:

• Escritura de inventário: R$ 5.519,90

• ITCMD: R$ 20.000,00

• Registro da escritura de inventário: R$ 3.400,00

• Honorários advocatícios: entre R$ 4.344,80 e R$ 30.000,00

O ITCMD considerado no exemplo corresponde a 4% sobre os R$ 500 mil:

R$ 500.000 × 4% = R$ 20.000.

Somando escritura e registro:

R$ 5.519,90 + R$ 3.400,00 = R$ 8.919,90.

Com o imposto e os honorários advocatícios, o inventário ficaria entre:

R$ 33.264,70 e R$ 58.919,90.

Total do inventário: de R$ 33.264,70 a R$ 58.919,90

Mais uma vez, o imóvel é o mesmo.

Não estamos falando da compra de um segundo imóvel.

Não existe um novo apartamento entrando no patrimônio da família.

É o mesmo imóvel de R$ 500 mil, agora sendo transmitido ao filho após o falecimento dos proprietários.

Afinal, quanto essa história custou?

Agora podemos colocar todos os números lado a lado.

Na aquisição, foram gastos:

R$ 23.919,90.

No divórcio, considerando os honorários entre R$ 4.344,80 e R$ 30 mil:

R$ 13.264,70 a R$ 38.919,90.

No inventário:

R$ 33.264,70 a R$ 58.919,90.

Somando as três etapas, chegamos a um custo documental total de:

R$ 70.449,30 a R$ 121.759,70

Ou seja, considerando exclusivamente os valores utilizados nesta simulação, um imóvel de R$ 500 mil pode gerar entre R$ 70.449,30 e R$ 121.759,70 em despesas de documentação, tributos, registros e honorários ao passar por essas três etapas.

No cenário de menor custo, isso corresponde a aproximadamente 14,09% do valor do imóvel.

No cenário de maior custo, chega a aproximadamente 24,35% do valor do imóvel.

O imóvel de R$ 500 mil que pode custar muito mais

É aqui que a reflexão começa.

Quando uma pessoa olha para um imóvel de R$ 500 mil, normalmente pensa que precisa ter R$ 500 mil para comprá-lo.

Mas a realidade financeira da propriedade pode ser mais complexa.

A aquisição possui custos.

Uma mudança na situação familiar pode gerar outros custos.

O falecimento dos proprietários pode exigir inventário, imposto, registro e honorários.

Em outras palavras, o imóvel não custa apenas o preço que aparece no anúncio.

Existe um conjunto de despesas que acompanha a propriedade durante sua existência.

Isso não significa que todos os imóveis passarão exatamente pelas três situações apresentadas aqui.

Também não significa que os valores serão sempre os mesmos.

Cartórios, tributos, honorários e circunstâncias específicas podem alterar significativamente a conta.

Mas a simulação ajuda a enxergar algo que muitas vezes passa despercebido: a documentação de um imóvel pode consumir uma parcela considerável do patrimônio.

A importância de planejar antes de comprar

Quem pretende comprar um imóvel deveria pensar não apenas no preço de aquisição.

É importante reservar dinheiro para escritura, impostos, registro e outras despesas que possam existir na operação.

Da mesma forma, famílias que possuem patrimônio imobiliário deveriam pensar antecipadamente sobre situações como casamento, divórcio, sucessão e transmissão de bens.

O planejamento não elimina necessariamente os custos.

Mas pode ajudar a família a entender quais despesas poderão surgir e evitar que os herdeiros sejam surpreendidos em um momento delicado.

Uma conta que merece atenção

A história desse casal mostra algo bastante interessante.

Um imóvel de R$ 500 mil não mudou de valor em nossa simulação.

Primeiro foi comprado.

Depois foi partilhado no divórcio.

Finalmente, foi transmitido ao filho por herança.

Durante esse caminho, porém, foram realizados diferentes atos jurídicos e cartorários.

E cada etapa trouxe novos custos.

No cenário apresentado, a família pode desembolsar até R$ 121.759,70 em documentação, impostos, registros e honorários.

É dinheiro suficiente para comprar outro patrimônio de valor considerável.

Por isso, quando alguém disser que encontrou um imóvel de R$ 500 mil, talvez a pergunta correta não seja apenas “quanto custa o imóvel?”

Talvez seja também:

“Quanto vou gastar para colocar esse imóvel no meu nome, alterar sua titularidade, partilhá-lo ou transmiti-lo aos meus herdeiros?”

Essa diferença entre preço do imóvel e custo total relacionado ao imóvel é fundamental para quem deseja tomar decisões financeiras mais conscientes.

Observação importante

Os valores utilizados neste artigo representam uma simulação baseada nos números apresentados no exemplo.

Custos de cartório, tributos e honorários podem variar conforme o Estado, município, cartório, valor utilizado para cálculo, características da operação e legislação vigente.

Antes de realizar uma compra, divórcio ou inventário, é recomendável confirmar os valores atualizados diretamente com os órgãos, cartórios e profissionais responsáveis pelo procedimento.