Quanto custa regularizar um imóvel e fazer inventário? Veja um exemplo com valores reais
Escrito por: Davi Jacyntho Barbosa, Advogado – OAB-SP 344.423
Casamento, compra do imóvel, filhos, falecimento do cônjuge, divisão da herança e custos do inventário
Ricardo e Paula se casaram no regime da comunhão parcial de bens no ano de 2005.
No início do casamento, moravam de aluguel, mas, em 2006, compraram, por meio de financiamento direto com a construtora, um apartamento na planta avaliado em R$ 220 mil, na cidade de São Paulo.
O imóvel foi entregue em 2008 e, nesse mesmo ano, o casal teve um filho chamado Neymar.
Durante os anos seguintes, Ricardo pagava as prestações do apartamento e o condomínio do prédio, enquanto Paula pagava as despesas de alimentação, água, luz e educação do filho Neymar.
O financiamento do imóvel foi totalmente quitado no ano de 2024, e a construtora chamou o casal para realizar a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel.
Na reunião com a construtora, foram informados de que as despesas com a escritura pública no cartório, pagamento do ITBI para a prefeitura e registro da escritura no cartório de registro de imóveis seriam de responsabilidade deles.
Como o casal não tinha condições financeiras para pagar os custos da documentação naquele momento, só conseguiram realizar a escritura no início do ano de 2026.
Um detalhe importante: o valor venal do imóvel, em 2026, era de R$ 420 mil. Dessa forma, as despesas de escritura, ITBI e registro foram calculadas considerando esse valor, e não o valor original pago pelo imóvel.
Isso fez com que o custo para regularizar o imóvel fosse muito maior.
Assim, os custos aproximados para fazer a escritura do imóvel ficaram em:
- Escritura pública: R$ 5.519,00;
- Matrícula do imóvel: R$ 76,54;
- ITBI (3%): R$ 12.600,00;
- Registro da escritura: R$ 3.324,85;
- Matrícula atualizada do imóvel: R$ 76,54.
Total aproximado dos custos com a escritura: R$ 21.596,93.
O casal, com muito sacrifício, conseguiu pagar todas as despesas e deixou o imóvel devidamente regularizado em seus nomes.
É importante destacar que os valores apresentados são exemplos e podem variar conforme o Estado, município, valor do imóvel e as tabelas de preços dos cartórios vigentes no período.
Quem deve pagar a escritura do imóvel?
No mercado imobiliário, é comum que as despesas relacionadas à escritura pública e ao registro do imóvel sejam pagas pelo comprador, enquanto outras despesas podem ser negociadas entre as partes.
Após o registro da escritura, Ricardo e Paula passaram a ser oficialmente proprietários do imóvel na proporção de 50% para cada um.
Isso ocorreu porque eles eram casados pelo regime da comunhão parcial de bens e adquiriram o imóvel durante o casamento.
O falecimento de Paula e o inventário do imóvel
Ainda no ano de 2026, Paula faleceu, fazendo com que Ricardo precisasse realizar o inventário para transferir a parte que pertencia a ela ao filho Neymar.
Como o imóvel foi adquirido durante o casamento e o regime era o da comunhão parcial de bens, Ricardo já possuía 50% do imóvel como sua meação.
A outra metade, que pertencia a Paula, passou a integrar a herança e foi transmitida ao filho Neymar.
Neste caso, Ricardo não recebeu herança sobre esse imóvel específico, pois ele já era proprietário da sua parte. O procedimento do inventário serviu para formalizar a transferência da parte que pertencia à falecida para o herdeiro.
Ricardo optou por fazer o inventário em cartório, também chamado de inventário extrajudicial, por ser um procedimento que geralmente é mais rápido quando todos os requisitos legais são preenchidos.
O procedimento envolveu:
- contratação de advogado;
- escritura pública de inventário;
- pagamento do imposto ITCMD;
- registro da escritura de inventário no cartório de registro de imóveis.
Como o inventário envolvia apenas 50% do imóvel e o valor venal total era de R$ 420 mil, os custos foram calculados sobre a metade do imóvel, ou seja, R$ 210 mil.
Os valores aproximados ficaram:
- Escritura de inventário: R$ 2.759,50;
- Matrícula do imóvel: R$ 76,54;
- ITCMD (4%): R$ 8.400,00;
- Registro da escritura de inventário: R$ 1.662,42;
- Matrícula atualizada do imóvel: R$ 76,54;
- Averbação do estado civil de Ricardo: R$ 40,06;
- Honorários advocatícios: R$ 12.600,00.
Total aproximado dos custos com o inventário: R$ 25.615,54.
O valor dos honorários advocatícios pode variar conforme a negociação entre o cliente e o profissional contratado, observando também os parâmetros mínimos previstos na tabela da OAB de cada Estado.
Conclusão
A história de Ricardo e Paula mostra uma situação comum enfrentada por muitas famílias brasileiras: o custo para regularizar um imóvel pode representar um valor significativo.
Além do preço da compra do imóvel, existem despesas com escritura, impostos, registro e, futuramente, caso ocorra o falecimento de um dos proprietários, novos custos relacionados ao inventário.
Muitas pessoas acabam deixando imóveis sem regularização não por falta de interesse, mas porque os valores envolvidos podem ultrapassar sua capacidade financeira naquele momento.
A regularização de um imóvel é importante porque garante segurança jurídica aos proprietários e facilita futuras vendas, financiamentos ou transferência para os herdeiros.
A história apresentada é fictícia, mas os valores e situações demonstram uma realidade enfrentada por muitos brasileiros que precisam regularizar seus imóveis.
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