Quanto dinheiro preciso ter além do valor do imóvel para comprar uma casa?

Comprar uma casa ou apartamento exige mais dinheiro do que simplesmente pagar o preço anunciado pelo vendedor.

Além do valor do imóvel, o comprador pode ter despesas com ITBI, escritura pública, registro no Cartório de Registro de Imóveis, certidões e outros custos relacionados à aquisição.

Por isso, antes de fazer uma proposta, é importante saber quanto dinheiro será necessário para concluir a compra.

Neste artigo, você vai entender quais são os principais custos que devem entrar nessa conta e por que um imóvel anunciado por R$ 300 mil, por exemplo, pode exigir um desembolso superior a esse valor.

O preço do imóvel não é o custo total da compra

Imagine que uma pessoa encontre um apartamento anunciado por R$ 300 mil.

À primeira vista, parece que basta ter R$ 300 mil para realizar a compra.

Mas, dependendo da forma de aquisição e da cidade onde o imóvel está localizado, haverá outras despesas necessárias para formalizar a transferência.

Entre os principais custos estão:

• ITBI;
• escritura pública, quando necessária;
• registro do título no Cartório de Registro de Imóveis;
• certidões e documentos;
• custos relacionados ao financiamento, quando houver;
• eventualmente, comissão de corretagem, conforme as condições da negociação.

O valor dessas despesas não é igual em todo o Brasil.

O ITBI, por exemplo, é um imposto municipal, e cada município possui sua própria legislação. Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3%, mas existem regras específicas para determinadas operações financiadas.

Por isso, não existe um percentual único que possa ser aplicado a qualquer imóvel brasileiro.

Quanto devo reservar para comprar um imóvel?

Uma referência prática é considerar que o comprador precisará reservar, além do preço do imóvel, uma quantia para as despesas de documentação e transferência.

Em muitos casos, os custos podem representar alguns pontos percentuais do valor do imóvel.

Algumas publicações imobiliárias recentes trabalham com uma estimativa de aproximadamente 4% a 6%, embora esse percentual possa variar bastante conforme a cidade, o valor do imóvel, a forma de pagamento e os serviços necessários.

Por isso, esse percentual deve ser utilizado apenas como referência inicial.

O cálculo correto precisa considerar as regras do município e do Estado onde o imóvel está localizado.

Exemplo: imóvel de R$ 300 mil

Imagine uma pessoa que encontrou um imóvel por R$ 300 mil e pretende comprá-lo à vista.

Ela não deveria simplesmente separar R$ 300 mil e considerar que o dinheiro será suficiente.

Será necessário verificar, entre outras coisas, quanto será pago de ITBI, quanto custará a escritura pública e qual será o valor do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Se, apenas como exemplo de planejamento, as despesas adicionais representarem 5% do preço do imóvel, isso corresponderia a:

R$ 300.000 × 5% = R$ 15.000

Nesse cenário hipotético, o comprador precisaria considerar aproximadamente:

R$ 300.000 do imóvel + R$ 15.000 de despesas = R$ 315.000

Esse cálculo não significa que toda compra de imóvel de R$ 300 mil custará exatamente R$ 315 mil.

O objetivo é demonstrar por que o comprador precisa fazer a conta do custo total da aquisição, e não apenas olhar para o preço anunciado.

O ITBI é um dos principais custos

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso entre pessoas vivas.

Na compra e venda de um imóvel, normalmente o imposto é pago pelo adquirente.

Como se trata de um tributo municipal, a legislação e a forma de cálculo precisam ser verificadas na cidade onde o imóvel está localizado.

Em São Paulo, por exemplo, a Prefeitura informa que a base de cálculo considera o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência, observadas as regras municipais.

Por isso, o comprador não deve simplesmente multiplicar o preço negociado por uma alíquota sem verificar antes qual será a base de cálculo utilizada pelo município.

Também existe o custo da escritura

Na compra à vista de um imóvel que exige escritura pública, haverá o custo da escritura lavrada pelo Tabelião de Notas.

Esse valor é calculado conforme a tabela de emolumentos aplicável ao Estado.

No Estado de São Paulo, por exemplo, os valores dos atos notariais são tabelados.

O comprador deve verificar o valor atualizado diretamente com o cartório responsável pelo ato.

Já nas compras realizadas mediante financiamento bancário, a situação pode ser diferente.

O contrato de financiamento pode servir como título para o registro da aquisição, não sendo necessariamente necessária uma escritura pública de compra e venda separada, no entanto, também tem seus custos para ser feito pelo banco.

Por isso, compra à vista e compra financiada não devem ser tratadas como se tivessem exatamente os mesmos custos.

Depois da escritura vem o registro

Outro ponto fundamental é o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura, por si só, não substitui o registro quando este é exigido para a transferência da propriedade.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade dos imóveis se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não houver o registro, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel perante a lei.

Portanto, o comprador precisa colocar o custo do registro no planejamento financeiro.

E se o imóvel for financiado?

No financiamento imobiliário, a conta muda.

Além da entrada, o comprador poderá ter despesas relacionadas ao contrato bancário, avaliação do imóvel, seguros e registro do contrato e da garantia.

Também existem situações em que a legislação prevê tratamento diferenciado para determinados financiamentos.

Em São Paulo, por exemplo, a Prefeitura informa regras específicas de cálculo do ITBI para determinadas operações enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação.

Além disso, a Lei nº 6.015/1973 prevê, em determinadas circunstâncias, redução de 50% dos emolumentos relacionados à primeira aquisição imobiliária residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Por isso, quem pretende financiar um imóvel deve fazer uma simulação completa antes de assumir o compromisso.

Não esqueça das certidões e documentos

Outro erro comum é considerar somente ITBI, escritura e registro.

Dependendo da situação, podem ser necessárias certidões relacionadas ao imóvel e ao vendedor.

Também podem existir despesas com atualização de matrícula e outros documentos necessários para a conclusão da operação.

O próprio conteúdo já publicado neste site sobre a compra de um imóvel de R$ 450 mil em Guarulhos, por exemplo, considera despesas com matrícula atualizada além da escritura, ITBI e registro.

Por isso, o comprador deve verificar antecipadamente quais documentos serão necessários no caso concreto.

Quanto dinheiro devo ter antes de fazer uma proposta?

A resposta depende principalmente de três fatores:

1. Valor do imóvel

Quanto maior o preço do imóvel, maior tende a ser o valor absoluto das despesas calculadas sobre ele.

2. Forma de pagamento

Uma compra à vista pode envolver escritura pública, enquanto uma compra financiada possui uma estrutura documental diferente.

3. Cidade onde está localizado o imóvel

O ITBI é municipal e os valores de emolumentos e procedimentos devem ser verificados conforme a localização e a natureza do negócio, existem casos em que o ITBI poderá ficar isento dependendo do valor do imóvel e de algumas qualificações do comprador, como por exemplo aquisição do primeiro imóvel exclusivamente para moradia.

Por isso, antes de fazer uma proposta, o ideal é descobrir não apenas quanto será pago ao vendedor, mas também quanto será necessário para concluir a transferência.

O comprador deve guardar uma reserva depois da compra

Existe ainda uma questão financeira que muitas vezes fica esquecida.

Mesmo que o comprador tenha dinheiro suficiente para pagar o imóvel e a documentação, pode não ser prudente gastar absolutamente toda a sua reserva na aquisição.

Depois da mudança podem surgir despesas com pintura, pequenos reparos, móveis, eletrodomésticos, condomínio, IPTU e outras necessidades.

Assim, existe uma diferença entre:

“Tenho dinheiro para comprar o imóvel”

e

“Tenho dinheiro para comprar o imóvel e continuar financeiramente preparado depois da compra.”

Essa diferença é importante principalmente para quem está comprando o primeiro imóvel.

Um imóvel de R$ 500 mil pode custar mais de R$ 500 mil

O mesmo raciocínio vale para imóveis de maior valor.

Em uma simulação publicada neste site, um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo apresentou despesas de escritura, ITBI e registro que somaram R$ 23.919,90.

Em outro exemplo, referente a um imóvel de R$ 700 mil em São Paulo, as despesas consideradas com ITBI, escritura e registro chegaram a R$ 29.884,75.

Esses exemplos mostram por que o preço anunciado não deve ser confundido com o custo total da aquisição.

Como fazer a conta antes de comprar

Antes de fechar negócio, o comprador pode seguir uma sequência simples:

Primeiro: descubra o preço efetivo de compra do imóvel.

Segundo: verifique o valor do ITBI na prefeitura da cidade.

Terceiro: confirme se haverá escritura pública ou contrato de financiamento.

Quarto: consulte o valor do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quinto: verifique se serão necessárias certidões, matrículas atualizadas ou outros documentos.

Sexto: se houver financiamento, inclua as despesas cobradas pelo banco e os custos relacionados ao contrato.

Sétimo: mantenha uma reserva financeira para as despesas que surgirão depois da compra.

Afinal, quanto dinheiro preciso ter?

Não existe um valor único que sirva para todas as compras de imóveis.

Um comprador de um imóvel de R$ 200 mil terá uma realidade diferente de quem compra um imóvel de R$ 500 mil.

Da mesma forma, uma compra à vista pode ter custos diferentes de uma compra financiada.

Por isso, uma maneira mais segura de pensar é:

Preço do imóvel + impostos + cartório + documentação + eventuais custos do financiamento + reserva financeira.

O preço anunciado é apenas o ponto de partida.

Antes de assumir um compromisso, é importante calcular quanto realmente será necessário desembolsar para que o imóvel seja adquirido e transferido para o nome do comprador.

Veja também: Se você está planejando comprar um imóvel, veja também o artigo: Como descobrir se um imóvel tem dívidas antes de comprar.

Esse cuidado é importante porque o comprador não deve analisar somente o preço do imóvel e os custos de documentação. Também é necessário verificar a situação jurídica e financeira do bem antes de entregar qualquer sinal ou assinar o negócio.

Importante: este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e não constitui orientação ou consulta jurídica. Os valores e regras podem variar conforme o imóvel, a cidade, o Estado, a forma de aquisição e as circunstâncias específicas da operação.